Минэкономразвития придумало способ собрать больше налогов с девелоперов

Фото: Олег Яковлев / РБК

​Стройся

Министерство экономического развития подготовило законопроект, облегчающий налоговое бремя тех девелоперов, которые медленно застраивают участки, оформленные под строительство жилья. Сейчас ставка земельного налога на такие участки удваивается, если дом не построен или не зарегистрирован в течение трех лет, а Минэкономразвития предлагает продлить этот период до пяти лет. На самом деле продление этого льготного периода позволит увеличить реальные поступления от земельного налога, рассчитывает ведомство. Дело в том, что собственники участков под жилищное строительство нередко используют лазейки, чтобы бесконечно откладывать повышение налога, а новый законопроект перекроет такую возможность.

Уведомление о разработке проекта размещено на официальном сайте regulation.gov.ru. Вчера документ поступил в правительство (копия есть у РБК), сообщил источник в Минэкономразвития.

Сейчас, по данным Росреестра, примерно на 5 млн земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, объекты либо не построены, либо построены, но не зарегистрированы, говорит РБК представитель Минэкономразвития. В собственности компаний сейчас находится почти 58 тыс. участков, предоставленных для жилья, но не имеющих объектов капитального строительства, и еще порядка 141 тыс. участков для индивидуального строительства, говорит представитель Минстроя. Такое «простаивание» земель не позволяет эффективно их использовать и наполнять бюджет, посчитали в Минэкономразвития. Об этом же говорит представитель Минстроя.

Новые правила для компаний

Поправки коснутся пунктов 15 и 16 статьи 396 Налогового кодекса («Порядок исчисления налога и авансовых платежей по налогу»). Они заработают с 1 января 2017 года.

Сейчас все собственники земельных участков, предполагающих жилищное строительство, платят налог по двойному коэффициенту с момента регистрации прав на землю. Он действует три года, а затем коэффициент увеличивается еще в два раза — до 4x. Если собственник участка застроит его быстрее, чем за три года, и оформит постройку в пределах этого срока, то ему возвращают половину уплаченного налога. Теперь Минэкономразвития предлагает увеличить срок действия льготного двойного коэффициента с 3 до 5 лет, для крупных застройщиков — до 15 лет. Крупная застройка — это строительство многоквартирных домов общей площадью более 500 тыс. кв. м либо индивидуальных и (или) малоэтажных жилых домов общей площадью более 300 тыс. кв. м, поясняет представитель Минстроя.

Некоторые собственники, чтобы избежать оплаты по коэффициенту 4x (и продолжать платить по коэффициенту 2x), либо регистрируют на участке вспомогательные постройки, либо раз в три года делят участок и перепродают его аффилированным структурам и таким образом бесконечно откладывают оплату по коэффициенту 4x, поясняет источник в Минэкономразвития. Проект закрывает эту лазейку: переход права собственности на земельный участок другому лицу, раздел или объединение земельных участков «не прерывают течение сроков» исчисления коэффициентов, говорится в законопроекте. Иными словами, независимо от операций с участком двойная ставка будет применяться в течение одного пятилетнего периода, дальше — учетверенная.

Для владельцев участков под частные дома и дачи (индивидуальное жилищное строительство) правила останутся прежними: двойной коэффициент налогообложения начинает применяться, только если дом не построен и не зарегистрирован в течение десяти лет.

Идея внесения поправок в статью 396 Налогового кодекса преследует две цели: первая — подтолкнуть к проектировочной и строительной деятельности тех профессиональных игроков рынка, кто действительно покупал землю под стройку, но по какой-то причине — возможно, из-за рыночной конъюнктуры — не выводит проекты на рынок, рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Вторая цель — увеличить собираемость налогов с тех землевладельцев, которые покупали землю не с целью вести на ней строительную деятельность, а с целью получить прибыль от последующей перепродажи этой земли после роста ее стоимости.

На земельном рынке действительно существовала практика перепродажи земли «внутри семьи», для того чтобы не платить налог с повышенным коэффициентом, говорит Котровский. По его словам, это не повсеместно распространенная практика, но она касалась не только частных землевладельцев, мелких собственников, но и крупных компаний, которые занимаются строительством. Правда, изменение системы налогообложения (расчет налога исходя из кадастровой стоимости) уже подтолкнуло многих лендлордов к тому, чтобы прекратить хранить деньги «в земле», и первая волна избавления от земельных активов некрупными землевладельцами уже прошла, добавляет Котровский. Он считает, что если инициатива будет реализована, это может стать причиной выхода на рынок нового объема предложений по земельным участкам, которые и без того не показывают сейчас положительной ценовой динамики.

Кризисные явления

Двойной коэффициент для собственников участков под строительство жилья ввели осенью 2014 года, ожидалось, что это ускорит темпы строительства, но из-за кризиса этого не произошло, указывает руководитель юридической службы АКГ «МЭФ-Аудит» Иван Чемичев. «Например, Новосибирская область оценивает долги, возникшие из-за введения двойного налогообложения, в 230 млн руб. Мэрия уже проиграла дела по взысканию таких долгов на 90 млн руб., ведь среди должников — крупнейшие застройщики региона», — отмечает юрист.

«В кризис продажи первичного жилья в России упали примерно на 30–40%, активность застройщиков значительно снизилась. Многие брали кредиты в иностранной валюте, не строить сейчас выгоднее, чем строить, — объясняет Чемичев. — Застройщики пытаются уходить от повышающих коэффициентов по земельному налогу: они берут земли под жилищное строительство, а потом меняют разрешенное использование участка».

Проблема, о которой говорит Минэкономразвития, связана не столько с отсутствием спешки по строительству и регистрации объектов, сколько с общей экономической ситуацией в стране и необходимостью пополнения бюджета, уверен директор департамента оценки и консультационных услуг Swiss Appraisal в России и СНГ Алексей Сергеев.

Дело не в том, что застройщик по своей инициативе откладывает строительство, а в том, что в короткий срок невозможно застроить большую территорию; это становится также невозможно в условиях кризиса, поясняет заместитель генерального директора девелоперской компании MR Group Андрей Кирсанов.

Продление сроков действия льготного коэффициента — позитивная инициатива, для застройщика это возможность сократить расходы, говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. А отмена возможности продлять льготную ставку за счет операций с земельным участком, по его мнению, направлена на пресечение злоупотреблений, хотя и может спровоцировать рост цен на земельные участки.

Это позитивное изменение, которого давно добивались девелоперы, особенно это важно для проектов комплексного освоения территорий и проектов развития застроенных территорий, которые невозможно осуществить за короткий трехлетний срок, согласен Кирсанов. «Продление льготного периода означает сокращение обременительных затрат по проектам. Такая мера, особенно в условиях кризиса, может помочь застройщику избежать банкротства, а участнику долевого строительства — не стать обманутым дольщиком», — говорит он.

Цена вопроса

По данным ФНС, за январь—октябрь 2015 года сумма имущественных налогов в целом составила 923,8 млрд руб., но посчитать суммы, которые могут поступить в местные бюджеты в связи с принятием законопроекта, сложно, поскольку не известно, какое число юридических и физических лиц затянут сроки жилищного строительства и на сколько, говорит представитель Минэкономразвития.

Если проект будет принят, то 5 млн земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (по данным Росреестра), необходимо будет в ближайшее время застроить, а объекты на них зарегистрировать, что может ежегодно приносить до 1,46 трлн руб. дополнительных налогов в региональные бюджеты, считает Алексей Сергеев.

Полтора года назад Минэкономразвития уже разрабатывало подобный законопроект, но тогда он не был поддержан Госдумой, в ноябре 2015 года ведомству поручили возобновить работу над ним, рассказал РБК представитель Минэкономразвития.

Сейчас законопроект находится в стадии разработки, после рассмотрения Минфином и Минстроем текст может измениться, говорит представитель Минэкономразвития. Ведомства согласовали его в рабочем порядке, но официальной позиции пока нет, добавляет источник РБК в Минэкономразвития. «Эти меры позволят стимулировать собственников земельных участков, предоставленных для жилищного ст​роительства, либо использовать их по назначению, либо включать в оборот недвижимости. Окончательная версия документа еще не поступила на рассмотрение в Минстрой. Отдельные пункты документа, возможно, претерпят изменения», — подтверждает представитель Минстроя. Представитель Минфина не ответил на запрос РБК.

При участии Анны Дерябиной