Полный кадастр

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

В сентябре 2016 года Федеральная налоговая служба (ФНС) начала направлять гражданам уведомления на уплату налога на имущество — речь идет о налогах на недвижимость. Пресс-служба ведомства в ответ на запрос РБК сообщила, что большая часть уведомлений уже разослана. У многих налоги на жилье вырастут: с 2015 года регионы могут рассчитывать его исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как раньше.

Квитанции с требованием уплатить налоги по новому способу расчета получат этой осенью жители 28 регионов России, в том числе Москвы и Московской области. Оплатить их нужно будет до 1 декабря. Насколько вырастут платежи, как проверить правильность расчета и что вообще надо знать об этих изменениях в Налоговом кодексе?

Разница в оценке

Поправки в НК, дающие регионам возможность рассчитывать налоги на недвижимость исходя из кадастровой стоимости, были приняты Госдумой еще в сентябре 2014 года. Старый способ расчета, который раньше использовался повсеместно — по инвентаризационной стоимости (оценке БТИ),  — также сохранен, но все регионы должны будут перейти на новый способ определения налогов до 1 января 2020 года. «Этот переход, по сути, увеличил стоимость объектов для налогообложения», — говорит управляющий партнер Содружества земельных юристов, адвокат Денис Литвинов. ​

Дело в том, что кадастровая стоимость, как следует из определения Росреестра, рассчитывается в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Она приближена к рыночной стоимости недвижимости. А инвентаризационная — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Узнать кадастровую стоимость своего жилья можно на сайте Росреестра. Литвинов говорит, что она устанавливается без выхода оценщика на сам объект, массовым методом, без учета индивидуальных характеристик дома. «Чаще всего эта «средняя температура по больнице, — считает адвокат. — Но у государства на более точную процедуру нет ни средств, ни времени».

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью может быть огромна. В Москве она достигает нескольких десятков раз. Например (тут и далее данные реальных объектов), инвентаризационная стоимость двухкомнатной квартиры в районе Щукино — 295 тыс. руб., а кадастровая, судя по данным Росреестра, — 10,9 млн руб. Еще примеры: двухкомнатная квартира в Хамовниках — 314 тыс. и 16,8 млн руб., двухкомнатная квартира в Гольяново — 240 тыс. руб. и 5,5 млн руб., однокомнатная в Кузьминках — 235 тыс. и 4,4 млн руб.

С учетом того, что инвентаризационная стоимость при такой разнице ничтожно мала (платежи во всех этих примерах по ставке 0,1% составляли 235–314 руб.), налоговая нагрузка действительно ляжет прежде всего на владельцев дорогих квартир и должна, как и планировали чиновники, снижаться от центра к окраинам.

Однако пресс-служба департамента экономической политики и развития Москвы поясняет, что это станет явно заметно в 2020 году, когда налог (за 2019 год) будет рассчитываться полностью от кадастровой стоимости. Каким он будет?

Как рассчитывается налог

Ст.403 НК предусматривает для всех граждан налоговый вычет в 20 кв. м для квартир (10 кв. м для комнат и 50 кв. м для домов). Иными словами, налогообложению по кадастровой стоимости подлежит метраж свыше указанного, объясняет адвокат АБ «Глазунов и партнеры» Алексей Глазунов.

Если предположить, что кадастровая стоимость не изменится за пять лет (а она пересматривается один раз в два или три года в зависимости от региона), в 2020 году москвичи будут платить в разы больше, чем сегодня. В наших примерах — от 1,6 тыс. (Кузьминки) до 13,3 тыс. руб. (Хамовники).

Разброс так велик, потому что ставка налога зависит от кадастровой стоимости: до 10 млн руб. — 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб. — 0,15%, свыше 20 млн руб. — 0,2% и т.д. Кроме того, из-за вычета в 20 кв. м платеж будет сильно зависеть от площади квартиры. Например, налог для владельца трехкомнатной квартиры площадью 95 кв. м стоимостью 22 млн руб. в районе Сокол составит уже около 34 тыс. руб.

Такие суммы будут фигурировать в платежках не сразу — на пять лет предусмотрен переходный период: замена инвентаризационной стоимости кадастровой будет постепенной. По НК налоговый платеж за 2015 год будет рассчитываться как 20% платежа исходя из кадастровой стоимости и 80% — из инвентаризационной.

Иными словами, доля новой кадастровой стоимости в налоговой базе занимает только пятую часть. Каждый год она будет расти, а часть инвентаризационной стоимости — снижаться, говорит Литвинов. В следующем году пропорция составит 40 на 60% и т.д., пока к 2020 году налоговая база не будет целиком рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Рассчитать предварительную сумму налога на недвижимость можно с помощью калькулятора ФНС (вам надо знать вашу налоговую ставку) или (для москвичей) калькулятора департамента экономического развития города Москвы. Судя по нему, владельцам квартир из наших примеров придут налоговые уведомления на сумму от 511 руб. (Кузьминки) до 3420 руб. (Хамовники), то есть в 2–11 раз больше, чем в прошлом году. Ну а владелец квартиры в районе Сокол заплатит 7,7 тыс. руб. — на порядок больше, чем годом ранее.

Пресс-служба департамента экономической политики и развития Москвы в ответ на запрос РБК отметила, что переход на налогообложение имущества от его кадастровой стоимости позволит выровнять налоговую нагрузку между его владельцами: собственники дорогостоящих объектов будут платить налоги, соответствующие стоимости своих активов.

«Много зависит от регионов, однако уже сейчас понятно, что больше всего новые правила исчисления налоговой базы ударят по владельцам дорогой недвижимости с большой рыночной стоимостью», — считает адвокат Глазунов. А по мнению Литвинова, в большей степени налог ударит по среднему классу: малообеспеченные слои населения получат льготы, а самые богатые смогут позволить себе платить и эти налоги.

Льготы не для всех

Новый способ расчета налога на имущество физлиц предусматривает адресную поддержку тем категориям граждан, которые в ней нуждаются, подчеркивает пресс-служба департамента экономической политики Москвы. В первую очередь речь идет о льготных категориях жителей, которых в Москве более 1,5 млн человек.

Полностью освобождены от уплаты налогов инвалиды, ветераны и пенсионеры (всего 15 категорий льготников), но в отношении одного объекта. «Допустим, если у пенсионера одна квартира, он не платит налог, — рассказывает Литвинов. — Если в собственности две квартиры, то он выбирает, за какую ему платить не придется».

ФНС обещает, что текущие льготы сохранятся — дополнительно ничего делать не надо. Более того, говорит Глазунов, если налогоплательщик не выберет объекты, в отношении которого применять льготу, налоговики сделают это самостоятельно — в отношении самого дорогостоящего объекта недвижимости.

Как оспорить величину налога

Предполагая, что ошибки возможны, государство установило механизм оспаривания кадастровой стоимости. «Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданы при каждом региональном управлении Росреестра, — рассказывает адвокат Александр Карабанов. — Необходимо обратиться туда с заявлением».

Если отказала комиссия, гражданину ничто не мешает обратиться в суд, говорит Литвинов. «У нас на практике бывают ситуации, когда граждане или юрлица, не добившись ничего в комиссии, тем не менее получают положительное решение в суде», — рассказывает адвокат.

Кроме того, с 2017 года вступает в силу новый закон о государственной кадастровой оценке, который, в частности, позволяет гражданам объединяться в группы и обращаться как в административную комиссию, так и в суд с одним заявлением и одним отчетом о рыночной стоимости, если у них идентичные объекты. «В каждом жилом доме стоимость квадратного метра имеет одну рыночную стоимость», — говорит Литвинов.