МКАД в кольце новостроек

Фото: Сергей Бобылев / ТАСС

Жилая и коммерческая застройка

На принадлежащих столице территориях, прилегающих к МКАД, планируется построить 10 млн кв. м недвижимости, сообщил РБК глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Речь идет о десятках тысяч гектаров земли как с​ внутренней, так и внешней стороны МКАД на протяженности всей трассы, уточнил чиновник.

Половина застройки будет жилой, также планируется построить офисные, производственные и другие объекты. Предельная высотность домов будет зависеть от района. По словам Жидкина, она может составлять 12, 17 или 25 этажей. «Малоэтажные дома нет смысла строить у МКАД, для этого есть Новая Москва», — заявил чиновник, отметив, что точные объем и параметры застройки станут понятны после разработки территориальной схемы участков, прилегающих к Кольцевой дороге.

Территориальную схему планируется утвердить до конца года. В 2018 году должны появиться первые проекты планировок для конкретных участков. Помимо недвижимости запланировано создание рекреационных зон — парков отдыха, велодорожек, лыжных трасс, спортивных объектов, заявил чиновник.

О том, какие структуры будут реализовывать этот проект, Жидкин не сказал.

Территориальная схема участков, прилегающих к МКАД, разрабатывается в рамках проекта по реконструкции самой Кольцевой. В 2017 году должен начаться его второй этап, в рамках которого построят 100 км новых разгонных полос и 200 км съездов, эстакад и тоннелей. Работы рассчитаны на пять–десять лет. Стоимость реконструкции оценивается в 100 млрд руб. Ранее столичные чиновники заявляли, что свободные участки вдоль трассы могут быть отданы под застройку инвесторам.

Крупнейший проект

Если не считать программу реновации, в рамках которой будет построено 32–33 млн кв. м жилья, то девелоперское освоение МКАД​ может стать крупнейшим на территории Москвы. По данным компании Est-a-Tet, сегодня крупнейшая жилая стройка в Москве — это микрорайон Некрасовка на территории бывших люберецких полей аэрации (более 2 млн кв. м); в ЖК «Зиларт» (ЛСР) и «Город на реке Тушино-2018» (девелопер — структура совладельца ЛУКОЙЛа Леонида Федуна) планируется построить более 1,5 млн кв. м в каждом. Также около 1,5 млн кв. м недвижимости появится в ЖК «Символ» («ДонСтрой Инвест»).

Жилые кварталы «Некрасовка-Парк» (Фото: Дмитрий Духанин / «Коммерсантъ»)

«В Москве огромный строительный комплекс, который постоянно должен быть загружен, иначе 1 млн человек останутся без работы. Это побуждает власти изыскивать новые территории для застройки», — полагает экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко. При этом такие масштабные проекты, как застройка промзон, МКАД и реновация, не будут реализованы так быстро и масштабно, как заявлено, уверен эксперт.

Скорее всего, во время реализации проекта объем жилья будет увеличен, а коммерческой недвижимости — снижен, считает управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International Николай Казанский. «Строить такой объем коммерческой недвижимости на МКАД в нынешней экономической ситуации просто нецелесообразно», — объясняет эксперт.

Застройщики

Жилая часть проекта может заинтересовать многих крупных девелоперов, говорит Казанский, в частности компании ПИК, ФСК «Лидер», ЛСР и «Эталон». При выборе инвестора власти будут отдавать приоритет крупным опытным застройщикам, имеющим собственную производственную базу, соглашается управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

Начальник маркетинга и исследований рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина сказала РБК, что в компании всегда открыты к сотрудничеству с городом, отказавшись от дальнейших уточнений. Девелоперам могут быть интересны участки возле МКАД, если город решит проблему транспортной инфраструктуры, полагает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Кроме того, необходимо четко понимать, насколько будет близкое соседство жилых домов с МКАД», — отметил Ильин. В пресс-службе ГК «ПИК» отказались от комментариев. Представители «Эталона» пообещали ответить на вопросы РБК в ближайшее время.

Реализация такого глобального проекта фактически стирает границы между Москвой и областью, МКАД превращается во внутригородскую дорогу, указывает коммерческий директор ГК «Инград» Евгений Сандлер. «При этом создается впечатление, что власти целенаправленно идут по пути выдавливания из Москвы некрупных застройщиков, неспособных работать на небольшой марже», — рассуждает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По его оценке, себестоимость строительства 1 кв. м общей площади составляет около 45 тыс. руб. Таким образом, строительство 5 млн кв. м обойдется в 225 млрд руб. «Стоимость продажи жилья в районе МКАД — около 85–90 тыс. руб. за 1 кв. м, — продолжает Котровский. — Из 5 млн кв. м в продажу поступит около 3 млн кв. м. Выручка — около 255 млрд руб.» Таким образом, маржинальность проекта — около 30 млрд руб., или 13%, без учета маркетинговых бюджетов и стоимости обслуживания кредитов.

С учетом расходов на социальную инфраструктуру и покупку земли инвестиционная стоимость 1 кв. м может быть еще выше — около 80 тыс. руб. на 1 кв. м, уверен Колченко.

Неочевидная рентабельность

Участники рынка разошлись в оценках инвестиционной привлекательности проекта. Руководитель департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк уверен, что интерес со стороны девелоперов будет невысоким — с 2014 года спрос на подмосковные новостройки снижается, сейчас он на 14% ниже, чем два года назад. Близость к МКАД давно не является негативным фактором при оценке потенциала редевелопмента площадок, уточняет Ксения Цаплина. «У нас в Подмосковье есть ряд кварталов, которые расположены не дальше 1 км от МКАД, близость к которой является преимуществом для покупателей», — указывает Цаплина. Проекты у МКАД пользуются спросом, особенно если речь идет об эконом- и комфорт-классе, согласен директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.

Рентабельность таких проектов не превышает 5–10%, говорит Цаплина. По оценке Андрея Цвета, максимальная рентабельность застройщика при возведении жилья на МКАД без обременения в виде строительства дорожной инфраструктуры составит 15%, с ней — не больше 10%. «Иначе будет невыгодно», — резюмирует он. В то же время наличие обременения в виде строительства транспортной инфраструктуры обычно является поводом для переговоров девелопера с городом для поиска решения, устраивающего всех, заключает Цаплина. Власти понимают, сколько может заработать застройщик, поэтому вопросы обременения дорожной инфраструктурой будут решаться в индивидуальном порядке, согласен Колченко.

Пробки

Новая масштабная застройка не вызовет пробок на МКАД, если будут построены скоростные боковые сгоны, говорит завкафедрой транспортной телематики МАДИ Владимир Власов. В отличие от обычных съездов они расположены под острым углом и имеют большую протяженность, поэтому автомобилям не приходится тормозить и занимать несколько рядов для поворота. Разгонные полосы позволят самой МКАД ехать относительно свободно, но пробки могут возникнуть на самих съездах и мини-дублерах Кольцевой, сказала РБК куратор проекта Probok.net Диана Хакимова. «Застройка 10 млн кв. м недвижимости означает приток десятков тысяч машин», — пояснила Хакимова.