Петербургские предприятия начали избавляться от офисов и складов

Фото: А.Карпов/РБК

Петербургские предприятия ВПК столкнулись с неожиданной сложностью. За последние месяцы количество заказов на таких предприятиях стало расти, однако промышленные площадки, которые много лет использовались как активы для сдачи под офисы или склады, оказались непригодны для возвращения туда промышленной функции. Как рассказал РБК-Петербург Александр Карпов, член рабочей группы по внесению поправок в Генеральный план Петербурга, от промышленников, работающих с госзаказом, стали поступать заявки о переводе территорий из категории «с общественно-деловой функцией» в «промышленную». В беседе с изданием эксперт рассказал, какие предприятия планируют расширить производство, насколько это массовый процесс и почему придется переделывать Генплан.

Александр Семенович, какие петербургские предприятия решили вернуться к развитию промышленных мощностей на своей территории?

Я сталкивался, в основном, с предприятиями, относящимся к оборонно-промышленному комплексу и производству высокотехнологичного оборудования, которые в последнее время получили госзаказы, либо наладили производство конкурентноспособного на мировом рынке оборудования. Таким предприятиям потребовалась реконструкция корпусов. И вдруг выясняется, что они не могут ничего реконструировать. Территории переведены из промышленной зоны в деловую. Теперь происходит обратный процесс.

Интенции возврата в промышленность могут быть связаны также со сменой руководства. Причем смена менеджмента иногда просто приводит к тому, что приходят новые юристы. Те начинают вникать в дела и обнаруживают, что ситуация неблагоприятна для развития предприятия, чего не замечали предыдущие управленцы.

Можете назвать примеры таких переводов?

На заводе «Светлана» сейчас идет правильное, с моей точки зрения, разделение территории. С одной стороны, сама «Светлана» хочет стать технопарком (а это общественно-деловая функция). С другой стороны, там есть несколько промышленных «дочек», которые хотят развиваться. Есть еще «Техприбор» (авиаприборостроительное предприятие — прим. РБК) в Московском районе. Там изменения затрагивают Митрофаньевское шоссе и преобразование Измайловской перспективы - тоже перевод из общественно-деловой функции в промышленную. То же с Литейным заводом "ФГУП "Завод им. А.А.Кулакова (морское приборостроение — прим. РБК) на Октябрьской набережной в Невском районе города.

Сейчас все эти заявки находятся на рассмотрении?

Да, сейчас они находятся на рассмотрении. С 9 по 14 октября пройдут слушания и затем начнется утверждение.

То есть, уже к началу следующего года часть общественно-деловых территорий в центре города снова может быть переведена в промышленную?

Да.

Это укладывается в высказанную в рамках круглого стола «Зоны редевелопмента в новом Генплане», организованном РБК-Петербург, концепцию главы комитета по промышленной политике и инновациям господина Мейксина о необходимости развития промышленности на новом технологическом уровне...

На этом круглом столе он предложил новый взгляд на редевелопмент. До сих пор все воспринимали редевеломпент промышленных территорий исключительно как конвертацию в общественно-деловую функцию. Он предложил концепцию повышения качества «промки». Я пока не очень понимаю, какие условия должны быть, чтобы это состоялось, но сама по себе концепция представляется интересной, правильной. К примеру, развитие «Светланы» - это и есть движение в этом направлении.

Кстати, а откуда у предприятий, ориентированных на госзаказ, территории под общественно-деловые функции?

Они появились у них раньше, но мы до сих пор не очень знаем и понимаем, кто был инициатором перевода промышленных зон в общественно-деловые. То ли это отражало планы города, то ли планы собственников.

То есть, эти территории были все это время свободны, раз теперь их можно перепрофилировать под промышленное развитие?

Перевод был на бумаге. Там были предприятия и сейчас они там существуют. Они жили тяжело, сейчас немного лучше.

Когда началась первая волна перевода из промышленных зон в общественно-деловые, почему?

У нас Генплан 2005 года, значит переводы были в 2005-2008 годах. В большинстве случаев, по моему мнению, это были не инициативы собственников, а инициативы наших городских властей, которые таким образом реализовывали концепции вывода промышленности из центра и замещения ее деловой застройкой. С собственниками не очень сильно считались и спрашивали.

На круглом столе вы говорили о трех направлениях развития территорий: консервация функции, развитие в рамках существующей функции и смена. Сейчас в городе есть хотя бы приблизительное понимание по каждой территории или все смешано?

Все смешано. Кроме функционального зонирования, есть приложение по развитию общественно-деловых и промышленных зон. Там выделены эти территории - то, что предлагается развивать, преобразовывать и т.д. Но беглый анализ показывает, что это нарисовано чисто формально. Фактически, когда идет анализ исполнения Генплана, к вопросу реализации этих приложений концепций никогда никто не обращается. Это формальная картинка, которая не отражает никакой сущности. Может когда-то она это делала, но теперь про нее забыли.

Сейчас можно говорить, что мы являемся свидетелями появления новой тенденции и изменения подхода к развитию городской территории?

Мне кажется, что пока рано говорить о тенденциях. Это очень медленный маятник. Сегодня все говорят о том, что ситуация зависла, непонятно, в какую сторону двинется. Скорее всего, она двинется внутрь города - в сторону преобразования территорий промышленного пояса. Но, может быть, она двинется в сторону не просто количественного роста квадратных метров жилья, но в сторону их качественного преобразования. Не знаю, сейчас очень трудно сказать.

Что может помешать?

Для качественного преобразования нужно, в первую очередь, заниматься инфраструктурой. Но на нее сейчас не будет денег, потому что кризис. Но, с другой стороны, все настолько устали от этого механического наращивания объемов квадратных метров, что, может быть, возобладает другая тенденция. Мы находимся в неустойчивой точке.

Можем мы попробовать очертить временные рамки этого процесса?

Ситуация для меня удивительная. Предприятия, которые в этом заинтересованы, начали подавать поправки в Генплан где-то с 2010 года и до сих пор ждут. Я бы уже давно не выдержал и предпринял гораздо более активные меры для того, чтобы получить возможность реконструировать свое предприятие, а они проводят совещания, получают бессмысленные юридические ответы. А поскольку процесс очень медленный, то закончится он реально с принятием новых Правил землепользования и застройки, а они должны последовать за Генпланом.

То есть только через год-два?

Да. Но тут есть еще одна вещь, которая вообще все меняет. Дело в том, что 1 сентября 2014г. Министерство экономического развития РФ утвердило классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования — это то, на чем базируются Правила землепользования и застройки. ПЗЗ определяют, что можно, а что нельзя строить на этой территории. Процедура выдачи разрешений на строительство базируется на том, что у нас есть зоны и градрегламенты, в которых определены разрешенные виды использования в зонах. Классификатор, утвержденный Минэконразвития, категорически не совпадает с тем, который используется в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Этот классификатор вступает в силу через 90 дней после его официального опубликования, т. е. в начале зимы. И где-то через три месяца у нас возникнет вопрос с полной переработкой Правил землепользования и застройки. Во-первых, все предприятия, которые желают реконструироваться, могут оказаться в ситуации, когда непонятно, входит ли вид использования, который присвоен их земельным участкам, в разрешенный. Эта проблема будет касаться и подготовки всей градостроительной документации, и планировки, и выдачи разрешений. С другой стороны, у нас Генплан реализуется через ПЗЗ путем назначения территориальных зон. В Санкт-Петербурге сложилась определенная концепция территориальных зон - и все как-то к ней привыкли по практике. А сейчас предложена некая новая концепция этих видов разрешенного использования. И, соответственно, она потянет за собой новую концепцию территориальных зон и это потребует новой концепции функциональных зон в Генплане. Такая сложная цепочка.

В итоге нам предстоит переделывать ПЗЗ и Генплан?

Мне кажется, что идея последовательной разработки документов, которая доминировала в головах наших чиновников (принимаем Генплан, затем разрабатываем ПЗЗ и т. д.), не выдерживает испытание жизнью. Нужно делать все параллельно и согласовывать одно с другим. И я вижу здесь очень большие проблемы, потому что это сложно управляемый процесс, в котором надо уметь договариваться, а это то, чего они не умеют. И поэтому есть два вариант: либо они научатся, либо мы их выгоним и заменим.

То есть надо начать с ПЗЗ, по сути, схема должна быть обратной?

Я считаю, что откладывать в этих условиях разработку ПЗЗ на далекий 2016г. - это очень безответственно. Это ситуация, которая стала проясняться только сейчас, но мне кажется, что надо параллельно делать разработки по ПЗЗ, чтобы они нашли отражение в концепции Генплана. Сейчас мы попробуем поставить этот вопрос. Может быть, чиновники задумаются.

Беседовала Ольга Зарубина