В Петербурге предложен компромиссный способ реновации исторических зданий
Удовлетворить спрос на жилье в историческом центре Петербурга, при этом сохранить историческую застройку, возможно. Подход, который удовлетворит и бизнес, заинтересованный в реновации зданий, и градозащитную общественность, предложили на круглом столе, проведенном РБК Петербург с участием обеих сторон. Этот подход заключается в реновации фоновой застройки, допускающей большую степень обновлений, чем памятники.
Искать решение
Покупатели не готовы жить в исторических домах без их радикального обновления (тем более, что с учетом износа, дома в этом объективно нуждаются). Однако реконструкция и капремонт старых зданий в Петербурге крайне затруднены из-за жестких градостроительных правил, в том числе по охране городской исторической среды. Попытки обойти эти правила вызывают протесты градозащитников, к которым в последнее время часто присоединяется Следственный комитет РФ. Поиском рационального компромисса занимались участники круглого стола «Обновление застройки: желаемое и возможное», проведенного РБК Петербург.
Они подчеркнули тенденцию — рост интереса покупателей недвижимости к историческим районам Петербурга. «У нас есть четкое понимание, что спрос на историческое наследие растет. Большая часть квартир продается в историческом наследии. И региональные клиенты, и москвичи приезжают и говорят — покажите нам историческое здание», — говорит Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
Людям нужны дома, приспособленные к современному использованию, но сохранившие исторические элементы. «Это мраморная лестница, которая была исторически, кованые решетки, высокие потолки, красивые окна, исторические фасады», — перечисляет руководитель отдела продаж Project 6|3 Сергей Тарасов. Но это не все — покупатели требуют и современного комфорта. «И это не только подземный паркинг, это и большие окна, лифты, и все, что связано с удобствами для маломобильных граждан. Люди хотят иметь централизованное горячее водоснабжение, а в большинстве исторических зданий — газовые колонки», — уточняет Сергей Тарасов.
«Только попробуйте сделать жилье!»
Опыт архитекторов и строителей показывает, что удовлетворить все эти требования на практике невероятно сложно, а во многих случаях и вовсе невозможно. Участники дискуссии выделили две основные преграды. Первая обусловлена градостроительными правилами, в том числе, по охране объектов культурного наследия. Вторая, во многом связанная с первой, — финансовая: высокие затраты при реконструкции и капремонте старых зданий.
Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44», обрисовал проблему с точки зрения архитекторов: «Возьмите любой исторический дом и попробуйте из него сделать жилье. Вы увидите, что это невозможно. Потому что невозможно совместить требования для маломобильных групп населения, по размещению лифтового оборудования, по инсоляции, освещенности. Возьмем любые знаменитые дома, например, Дом Басевича — попробуйте сделать из него жилье. Чтобы соблюсти все нормы, надо снести все дворовые флигеля и выйти на реконструкцию образца 70-х годов, как в свое время делал Жилпроект».
Помимо общестроительных нормативов, в центральных районах Петербурга действуют и правила сохранения культурного наследия. Начальник Управления сохранения исторической среды КГИОП Екатерина Козырева напоминает, что при обновлении (капремонте, реконструкции) старых зданий в Петербурге необходимо соблюдать Закон Санкт-Петербурга N 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия …», в котором установлены ограничения на производство работ в зданиях исторического центра.
Она отмечает еще одну проблему: «У жителей города возникают потребности, которых не было ранее: дополнительные детские сады, школы, бассейны, ТЦ. И это как раз самая большая проблема: в историческую застройку нужно включать новую функцию».
Экономика не сходится
Капремонт исторических зданий гораздо дороже нового строительства, свидетельствует Ян Бобрышев, инвестор ГК «Реновация»: «Когда ты строишь с нуля, то монолитная плита стоит в три-четыре раза дешевле, чем облегченное перекрытие, которое делаешь при капитальном ремонте. Стоит кирпичная стена, вроде она есть, но ее надо корректировать, усиливать, необходимый для этого раствор стоит в 14 раз дороже цементной кладки. И каменщик будет четыре дня одну перемычку делать, а при новом строительстве за четыре дня он может выложить целый этаж крупноформатными блоками».
«Реконструкция сильно дороже, чем новое строительство, — согласен заместитель директора по строительству и проектированию Группы RBI Павел Быков. — Каждый исторический объект настолько индивидуален, что заранее просчитать весь объем предстоящих работ и их стоимость практически невозможно. И многие нюансы, связанные с аварийностью здания, выясняются уже «в процессе» и требуют дополнительных инвестиций. Получается, что маржа сокращается, вплоть до того, что заниматься таким проектом девелоперу становится уже практически бессмысленно». Эту проблему подтверждает и Ян Бобрышев: «При прочих равных люди скорее купят в новом доме, с подземным паркингом, чем в старом».
Полноценная реновация исторических зданий, учитывающая интересы всех сторон, не приобрела поэтому в Петербурге массового характера. Есть единичные примеры. «Десятка два за все время в городе можно насчитать. Может быть, 50 примеров — но уже с большими вопросами. При нашем объеме в 30-40 тысяч исторических зданий это в пределах погрешности», — резюмирует Никита Явейн.
Отключены от электричества, воды, отопления
Сейчас в Петербурге есть только один более или менее успешно реализуемый способ массовой реновации под жилье исторических зданий фоновой застройки, но он актуален для узкого сегмента застройки. «В настоящее время появилась тенденция выкупа у города расселенных зданий, которые длительный период стоят в неэксплуатируемом состоянии. Эти дома отключены от электричества, воды, отопления, — рассказала Екатерина Козырева. — Они были предназначены для реконструкции в рамках программы реновации исторического центра, запущенной в 2004 году. Но в 2009 году программа прекратила свое существование. Примерами таких домов, выкупленных у города через Фонд имущества, являются дома на улицах Тележная и Боровая. Их выкупают частные инвесторы и приводят в эксплуатируемое состояние».
Такими домами занимается, например, ГК «Реновация». «Мы масштабируем эту практику по мере сил, строим много домов. Сейчас Черняховского, 56 купили», — рассказывает Ян Бобрышев. Такие проекты реновации оказываются рентабельными только при соблюдении нескольких условий. «Мы стараемся участвовать во всех торгах, но нам достаются совсем руинированные здания. Если что-то нормальное, то нас перебивают ценой», — говорит он. Низкие затраты на покупку дают возможность отремонтированному дому быть конкурентоспособным при продаже. «Мы продаем дом после капремонта чуть дешевле, чем стоит рядом стоящий — такой же новый. Хотя у нас меняются наружные и внутренние сети, появляется новая кровля. Никакой сверхприбыли у нас нет, задача хотя бы выйти в плюс», — утверждает инвестор.
Особый статус
При всех проблемах, участники дискуссии не назвали сложившуюся ситуацию тупиковой. Сочетать сохранение исторической среды с комфортными условиями проживания в реконструируемых даниях в принципе можно, если выработать компромиссное решение.
При этом, подчеркивают эксперты, в зданиях-памятниках, занесенных в реестры объектов культурного наследия, ничего переделывать нельзя, так что создать в них современный комфорт не удастся. Зато это можно сделать в зданиях, имеющих, согласно 820-му закону, статус «исторических». Они образуют так называемую «фоновую историческую застройку», их культурно-историческая ценность ниже зданий-памятников, законодательные ограничения для них менее строгие и градозащитники терпимее относятся к попыткам их реконструировать. Именно такие исторические здания строители считают основным резервом пополнения жилого фонда в центральных районах Петербурга.
Тем не менее, чтобы процесс реновации исторических зданий стал масштабным, необходима корректировка законодательства, по крайней мере, петербургского, подчеркнули участники дискуссии. Примечательно, что с этим не спорит и часть градозащитников. Выступая категорически против сноса любых исторических зданий, градозащита поощряет намерение бизнеса эти здания сохранить.
Разделить правила
«У нас очень жесткие предметы охраны, и вот тут нужны какие-то корректировки. Я отношусь к тем градозащитникам, которые это понимают», — говорит Маргарита Штиглиц, профессор Центра инновационных образовательных проектов СПГХПА им. А.Л. Штиглица. «У нас пока нет четкого разделения требований по отношению к историческим зданиям и объектам культурного наследия, — формулирует главную регуляторную проблему Михаил Мильчек, член Советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ. — Предметы охраны должны быть и там, и там, но их содержание — должно быть разным. Предметы охраны рядового исторического здания должны быть минимально необходимыми, а по отношению к объекту культурного наследия, памятнику, они должны быть несравнимо более жесткими».
Как он резюмирует, «элементы реконструкции вполне допустимы к рядовому историческому зданию, но абсолютно недопустимы по отношению к памятнику; нужно очень четко эти два типа требований разделить, даже с внесением, возможно, новых положений в 820-й закон». Такое разделение, по мнению Михаила Мильчека, «это очень важный момент для защиты среды».
Эксперт поддерживает точку зрения строителей, что необходимо смягчить для исторической застройки Петербурга также общестроительные нормы и правила. «Я имею в виду доступность для маломобильных групп населения, инсоляцию, которую в дворах исторических зданий обеспечить абсолютно невозможно. Пожарные требования должны быть модифицированы по отношению к историческим постройкам. На это нужно пойти», — считает он. «Мы заслужили как город, чтобы федеральное законодательство хотя бы на нашем региональном уровне было смягчено», — согласен Никита Явейн.
Руководитель архитектурного бюро «Литейная часть — 91» Елена Скрылева предлагает вернуть в законодательную базу Петербурга и Ленобласти территориальные строительные нормы (ТСН), как это сделано в Москве. «Это во многом могло бы упростить подход к реконструкции жилых зданий в центре города, — уверена Скрылева. — Очень жаль, что эти нормы были упразднены в начале 2000-х годов, что привело к сложным цепочкам согласований и увеличению разрыва между необходимостью и возможностью в процессах реновации».
цифрового обслуживания
