Для петербургских офисов закончилась хорошая жизнь

Главный тренд рынка офисной недвижимости Петербурга в 2015 году — повышение спроса на бизнес-центры класса «А». Если в первом квартале текущего года доля вакантных площадей в премиальных офисах составляла 15,9%, то по итогам четвертого - она снизилась до 11,1%. Такие цифры назвал глава офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.

При этом в бизнес-центрах класса «В» зафиксирована обратная тенденция — доля незанятых площадей по сравнению с началом года выросла с 11,5 до 13,8%. Впрочем, как считают эксперты, главная проблема для обоих сегментов — не столько текущий уровень «вакансии», сколько отсутствие предпосылок к дальнейшему росту. Если до сих пор условия на рынке позволяли успешно развиваться всем его участникам, то теперь между бизнес-центрами начнется настоящая конкуренция, которая приведет к сокращению числа игроков.

А и Б...

Почти 40% офисных площадей, арендованных в Петербурге за третий квартал 2015 года (в этот период была заключена большая часть сделок), пришлось на бизнес-центры класса «А». Высокий спрос на дорогие офисы аналитики объясняют активностью «Газпрома», который арендует высококачественные площади в больших объемах. С 2011 по 2015 год доля газового монополиста в поглощении офисной недвижимости выросла с 13 до 41%. За последние пять лет «Газпром» и его структуры арендовали и купили свыше 280 тыс. кв. м. офисной площади. По данным JLL, высокий спрос на качественные офисы предъявляют также IT-компании, на которые приходится 14% общего объема сделок, строительные компании (11%), банки и финансовые компании (8%), производственные компании (7%), торговые предприятия (7%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (7%).

Рост популярности класса «А» происходит на фоне падения спроса на офисы класса «Б». «Проседание» этого сегмента эксперты объясняют тем, что основной потребитель таких офисов — малый бизнес и компании, занятые в сфере импорта. Именно эта категория арендаторов сильнее других пострадала от кризиса, а потому в последний год активно «вымывается» с рынка.

В поведении оставшихся клиентов наметились важные изменения. Подавляющая часть сделок в текущем году — это миграции арендаторов из одних бизнес-центров в другие. Причем если в начале-середине 2015 года компании нередко переезжали в офисы более высокого класса (бизнес-центры класса «А», опасаясь роста «вакансии», сдавали площади с дисконтом), то сейчас миграции в большинстве случаев происходят внутри одного класса. «Активность арендаторов из нефтегазового сектора позволяет владельцам бизнес-центров класса «А» удерживать ставки на относительно высоком уровне, — объясняет А.Амосов. — Поэтому такие площади недоступны для менее состоятельных игроков». По данным JLL, в четвертом квартале цена квадратного метра в классе «А» снизилась по сравнению с первом кварталом всего на 30 рублей — с 1610 до 1580 рублей.

Квадратный метр в классе «В» по сравнению с началом года тоже подешевел незначительно, однако владельцы таких офисов зачастую готовы предоставлять своим постояльцам скидки. Поэтому, как отмечают консультанты в сфере недвижимости, 65% арендаторов удается договориться о снижении цены. И лишь в 16% случаев поиск нового офиса заканчивается переездом. Тем не менее, по словам Надежды Ермишиной, заместителя гендиректора Управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE, «объем сделок на петербургском рынке офисной недвижимости в 2015 году практически не изменился по сравнению с 2013 годом».

Под потолком

Главное беспокойство как для девелоперов, так и для консультантов сейчас — отсутствие предпосылок к дальнейшему росту рынка. Это связано прежде всего с тем, что активность нефтегазового сектора в следующем году уже не будет так высока, как прежде. «Мы не ожидаем, что в 2016 году доля «Газпрома» в поглощении офисных площадей будет так же велика, как в последние два-три года, — говорит Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. — Компания уже закрыла ряд первичных потребностей в офисных помещениях, поэтому мы считаем, что после закрытия своих текущих сделок «Газпром» будет ожидать ввода в эксплуатацию штаб-квартиры».

Других крупных арендаторов, которые могли бы обеспечивать спрос на офисы в прежнем объеме, на рынке практически нет, что приводит к сокращению числа новых проектов. Объем ввода новых офисных площадей в Петербурге постепенно снижается, и в ближайшие два года ситуация едва ли изменится кардинально. «2016-2017 годы будут не самым активным периодом на рынке офисной недвижимости», — прогнозирует Игорь Темнышев.

В этих условиях, как считает генеральный директор Hansa Spb Development Олег Барков, рынок должен перейти к принципиально иной модели развития. «Мы прошли фазу экстенсивного роста, — говорит О.Барков. — Это нормальная ситуация, в которой давно уже оказались девелоперы большинства развитых стран». Таким образом, считают эксперты, рынок вступил в фазу стабилизации, которая будет сопровождаться усилением борьбы за арендатора. Дальнейшее развитие возможно только за счет оптимизации бизнес-процессов и более точного позиционирования проектов.