Эффект Мурино: почему вместо магистрали получился сельский скотопрогон
В Западном Мурино проявился практически весь набор проблем, характерных для районов массовой застройки вокруг Петербурга и на окраинах города. Это и отсутствие нормальной транспортно-дорожной инфраструктуры, и дефицит социальных учреждений, и низкое качество благоустройства территории. Исследование РБК Петербург показало, что основными причинами неблагополучия стало манипулирование градостроительными нормативами и стремление застройщиков сэкономить на инфраструктуре. Однако, как следует из планов, которые анонсируют региональные власти, устранять возникшие проблемы чиновники собираются при активном финансовом участии строительного бизнеса.
Запертый район
Район Западного Мурино активно застраивается с конца 2000-х годов. По данным администрации Ленобласти здесь уже построено 23 жилых комплекса (около 100 жилых домов) на 4 млн кв. м с населением примерно 80 тыс. человек.
Социальные сети переполнены жалобами жителей Западного Мурино на условия проживания. Больше всего нареканий связано с плохой транспортной доступностью района, дефицитом социальной инфраструктуры и отсутствием благоустройства территории.
«Еще не все покупатели въехали в свои квартиры, а многие реально живущие возят своих детей в петербургские школы и детсады. Если все они захотят водить детей в местные детсады и школы, на что имеют право по закону, будет настоящая катастрофа. А ведь стройка продолжается и численность населения постепенно растет…», — описывает ситуацию генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
История парадокса
При этом все опрошенные РБК Петербург застройщики утверждают, что их жилищные комплексы построены в строгом соответствии с утвержденными властями проектами планировки территорий (ППТ) и градостроительными планами. Не обнаружила нарушений и недавняя проверка, проведенная по поручению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко.
Зампредседателя правительства Ленобласти Михаил Москвин объясняет парадокс тем, что до 2015 года ППТ, градпланы и разрешения на строительство выдавали муниципальные власти. К тому же до 2012 года, когда были утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), у муниципалов были почти неограниченные полномочия разрешать застройщикам «в виде исключения» превышать существовавшие тогда федеральные градостроительные нормативы.
В результате застройщики вполне законно превышали нормативы подчас в несколько раз, что и породило аномальную плотность застройки — до 20 тыс. кв. м на 1 га (норматив допускает до 8 тыс. кв. м на 1 га).
Областные власти не имели права отменять решения муниципалов и вмешивались лишь в случаях явного нарушения законодательства. Так, в июне 2013 года градостроительный совет при губернаторе Ленобласти со скандалом отказался рассматривать проект планировки жилищной застройки Янино на землях сельхозназначения — муниципальные власти даже не удосужились изменить Генплан ради понравившегося им проекта.
Экономия в стиле гетто
В областной администрации называют еще одну причину инфраструктурного коллапса в Западном Мурино. Застройщики вместе с муниципальными властями манипулировали нормативами градостроительного проектирования, пользуясь тем, что формально поселение — сельское, но находится в «зоне интенсивной урбанизации».
«Существуют большие различия нормативов для городских и сельских поселений. — Например, на селе высота зданий ограничивалась 4 этажами, а в городских поселениях – 12. Такая же разница была и по другим нормативам — по площади дорог, зеленых насаждений, числу машиномест, числу мест в соцучреждениях и т.д. Застройщики считали высотность зданий и плотность застройки по городским нормативам, а все остальное, включая ширину дорог, — по сельским. И муниципалитеты такое манипулирование одобряли. В результате, к новому густонаселенному поселку Западное Мурино построили не адекватную дорогу, а в сущности сельский скотопрогон», — поясняет Москвин.
Заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский говорит о «естественном» желании застройщиков сэкономить на прокладке инженерных коммуникаций, затраты на которые при строительстве в чистом поле могут составлять, по его данным, до 10% себестоимости жилья. «Загонять все эти затраты в стоимость жилья застройщики не могли, поскольку низкие цены были и остаются главным козырем при продажах в этой локации», — подчеркивает эксперт.
«Зачастую жилье продавалось по очень низким ценам, экономика проектов рассчитывалась без учета грянувшего кризиса, поэтому застройщики стремятся закончить проекты, уже не устанавливая детские площадки и высаживая только минимум необходимых растений», — прокомментировали ситуацию в компании Navis Development Group.
Свет в конце тоннеля
Устранить описанные проблемы теперь будет непросто. Тем не менее областное правительство наметило этапы решения некоторых наиболее острых вопросов.
В частности, как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, к середине лета 2017 года произойдет расширение «дороги на Мурино» и будет реконструирован технический тоннель под КАД с подъездами к нему с обеих сторон — для свободного движения автомобилей из Западного Мурино по улице Верхней до «бугровской» развязки с другой стороны КАД. Второй этап — строительство развязки с КАД, которая выйдет в Западное Мурино в направлении метро «Девяткино».
На третьем этапе планируется реконструировать транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Девяткино», который, помимо железнодорожной станции и метро, будет включать международный автовокзал и перехватывающую парковку к существующей улично-дорожной сети.
На встрече представителей власти с жителями 22 марта 2017 года начальник отдела развития дорожной деятельности и территорий правительства Ленобласти Анна Хайкара заявила, что проезд под КАД в створе Верхней улицы будет открыт для жителей Западного Мурино до 1 июля 2017 года, а строительство развязки начнется в конце текущего года и продлится восемь месяцев.
Председатель Комитета по образованию Всеволожского района Ирина Федоренко заверила, что к 1 сентября 2017 года в Мурино откроются 6 новых детсадов на 680 мест. А глава администрации МО «Муринское сельское поселение» Валерий Гаркавый рассказал, как к июлю этого года будет благоустроена территория, прилегающая к метро «Девяткино»: «Ларьки будут убраны. Территория выгорожена. Ведем переговоры с собственниками — очередной план: убрать линию ЛЭП и что-то там сделать, типа торгового центра».
Эффект бумеранга
Отметим, что решать проблемы благоустройства Западного Мурино областные власти рассчитывают при активной финансовой помощи девелоперов. В частности, по словам Александра Дрозденко, 40% стоимости развязки и тоннеля под КАД должны будут оплатить застройщики. «Если застройщики не будут вкладывать, то мы повесим замок и прекратим новое строительство на этой территории, пока не будут решены транспортные вопросы», — предупредил глава региона.
Строительный бизнес, похоже, смирился с необходимостью своего участия в финансировании проекта и согласны с намеченными мероприятиями. «На сегодня эта действительно оптимальный и единственно реальный вариант решения дорожной проблемы Мурино», — заявил РБК Петербург Андрей Березин, председатель правления ИК «Евроинвест», являющаяся учредителем УК «Мурино».
Эту точку зрения разделяет Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость», одного из крупнейших застройщиков Западного Мурино. «При грамотном воплощении в реальность данный вариант сможет разрешить затруднения с дорожной ситуацией», — сказал Данелян РБК Петербург.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
