Стоимость коммерческой недвижимости в Москве вырастет до ₽4,8 трлн

Фото: Олег Яковлев / РБК

Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве, в зависимости от размера которой владельцы объектов платят налоги на имущество, со следующего года вырастет на 0,8 трлн руб., до 4,8 трлн руб. Такие расчеты предоставила РБК юридическая компания Consul Group, проанализировавшая кадастровую оценку 40 тыс. объектов в столице — бизнес-центров, торговых комплексов, торговых и офисных помещений в зданиях и т.п.

Кадастровую оценку для каждого объекта коммерческой недвижимости устанавливает государство, из нее уже семь лет формируется база для расчета налога на имущество и земельного налога. Ставка налога постепенно растет: если в 2014 году в Москве это было 0,9%, то в 2021-м уже 1,8%. В следующем году показатель составит 1,9% от кадастровой стоимости.

В Москве новая кадастровая оценка была утверждена в середине ноября этого года. Платить налоги исходя из нее собственники недвижимости начнут с 1 января 2022 года. По закону кадастровая оценка в Москве может проводиться каждые два года; в предыдущий раз она проходила в 2018 году, а в 2020-м была перенесена из-за пандемии.

Кадастровая палата запустила сервис проверки недвижимости на риски

Общество

По итогам 2018 года кадастровая оценка всех объектов коммерческой недвижимости в столице составила 4,7 трлн руб., что, по подсчетам Consul Group, всего на 3% меньше, чем по обновленным расчетам. Но за последние три года собственники почти 3,7 тыс. объектов, или 9% владельцев коммерческой недвижимости в Москве, через суд смогли снизить их государственную оценку на 30%, до 937 млрд руб., отмечает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Поэтому в 2022 году в действительности общая стоимость коммерческой недвижимости вырастет на 20% от текущих значений.

Кадастровую стоимость недвижимости в Москве определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственное департаменту городского имущества. Согласно ст. 14 закона «О государственной кадастровой оценке», при определении стоимости зданий и помещений по кадастру учитываются, в частности, сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, ветхом или аварийном состоянии объекта, а для земельных участков — сведения о местоположении и нахождении в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Владельцы объектов тратили время и деньги на то, чтобы оспорить в суде результаты кадастровой оценки, а при проведении новой экспертизы это не учитывается, сетует Пивоварчик. Законом действительно не предусмотрено обязательное использование результатов оспоренной ранее кадастровой стоимости при определении очередной государственной оценки, подтверждает юрист Amulex.ru Андрей Еремин. По новым расчетам, в 2022 году совокупная кадастровая стоимость объектов, ранее сниженная владельцами через суд, вырастет до 1,3 трлн руб., подсчитал Пивоварчик. То есть по отношению к рассчитанной в 2018 году оценке произошло снижение на 2,3%, а по отношению к той, что в суде установили собственники, оценка увеличилась на 40%.

Если бы Москва не проводила новую оценку, то собственники этих 3,7 тыс. объектов заплатили бы в бюджет без учета льгот 17,8 млрд руб. налогов. С новой оценкой сумма возрастет на 7,1 млрд руб., подсчитал Пивоварчик.

После выхода материала в пресс-службе департамента городского имущества ответили на запрос РБК. В ведомстве пояснили, что информация о переоценке объектов недвижимости, стоимость которых была оспорена в суде «в обязательном порядке» была учтена при проведении новой оценки. Но законодательство не предусматривает автоматического установления кадастровой стоимости на основании судебной переоценки, говорят в пресс-службе департаменте. В ведомстве называют два основных фактора роста кадастровой стоимости недвижимости в Москве — масштабное развитие инфраструктуры города (дорог, метро, МЦК, МЦД, общественных пространств) и улучшение самих объектов, например при их ремонте или реконструкции. Все эти факторы оцениваются комплексно, «в том числе верифицируются судебные решения, экспертные заключения о переоценке», говорится в ответе департамента.

«Многие внешние отчеты об оценке, как и результаты судебных экспертиз, могут содержать недостоверные и противоречивые сведения и расчеты, приводящие к сознательному занижению стоимости объектов недвижимости», — отмечают в пресс-службе департамента, поясняя, что иногда вместо объективной оценки эксперты вступают в сговор с собственниками и искусственно занижают стоимость недвижимости.

Сбербанк выставил на продажу торговые центры почти на 22 млрд руб.

Бизнес

Государственная кадастровая оценка оторвана от рыночной, констатирует директор группы по инвестициям JLL Николай Горюнов. По его мнению, кадастровая стоимость и, как следствие, налоги продолжат расти — это позиция государства, которая читается в самой процедуре и методе определения кадастровой стоимости.

В ноябре руководитель департамента городского имущества Максим Гаман оценивал, что коммерческие объекты в новой кадастровой оценке в среднем подорожали на 4–8%, в то время как их рыночная стоимость выросла в пределах 8–11%. Аналитики коммерческой недвижимости с этим не согласны. Торговая недвижимость, прежде всего торговые центры, подешевела на фоне ограничений на работу в пандемию, а многие арендаторы ушли из них, напоминает руководитель департамента оценки и консалтинга Cushman & Wakefield Константин Лебедев. Удержать свои позиции, по его словам, смогли только «единичные, особенно качественные объекты». Стоимость офисных объектов, по словам Лебедева, выросла, но «незначительно», конкретных данных эксперт предпочел не приводить.

Кадастровая палата запустила единый сайт услуг в сфере недвижимости

Экономика

Государственную оценку проводят массовым способом, именно поэтому многим собственникам сейчас удается успешно ее уменьшать, указывает начальник отдела сопровождения активов и претензионно-судебной работе Accent Capital Екатерина Лютая. По ее мнению, если государство при проведении новой экспертизы будет использовать показатели конкретных объектов, которые ранее уже оспорили установленную для них стоимость, кадастровая оценка, безусловно, будет более точная и судебных процессов по снижению будет намного меньше. «Если этого не произойдет, то можно ожидать, все собственники заново пойдут оспаривать кадастровую стоимость», — считает Лютая.

В то же время оспорить новую кадастровую оценку теперь будет сложнее: согласно выпущенному в ноябре 2021 года распоряжению правительства, собственники смогут сделать это только с привлечением государственных судебно-экспертных организаций.

Количество судебных процессов и процент снижения кадастровой стоимости после принятия этого постановления существенно сократятся, уверен общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. Единственный подходящий кандидат на проведение экспертиз — ФБУ «Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ», указывает Пивоварчик. Юрист опасается, что из-за этого процесс оспаривания кадастровой стоимости может затянуться: сейчас он в среднем занимает десять месяцев, а теперь будет длиться более года, и все это время собственники должны будут платить налоги по утвержденной оценке.