С Бычьего в Чертаново: как Ротенберг обменял остров на военные объекты

Аркадий Ротенберг (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Управление имуществом специальных проектов (УИСП) Министерства обороны и спортивный клуб дзюдо (СКД) «Явара-Нева», который, по данным ЕГРЮЛ, принадлежит бизнесмену Аркадию Ротенбергу, обменялись недвижимостью.

Cтруктуре Минобороны достался незавершенный проект спортивно-гостиничного комплекса в Петербурге, писал «Росбалт» в октябре. Переход собственности к военному ведомству подтверждается данными Росреестра. Постройки комплекса занимают всю территорию небольшого острова Бычий, который находится рядом со стадионом «Санкт-Петербург» (известен как «Зенит-Арена»). Тогда же со ссылкой на источники сообщалось, что «Явара-Нева» могла получить в обмен на этот проект два участка в Москве, на Хорошевском и Варшавском шоссе.

Как выяснил РБК, речь идет о территории бывшей военной части в Южном Чертаново и об автобазе Минобороны на Хорошевском шоссе, 40А. Информация о переходе прав на эти участки от структуры Минобороны к СКД «Явара-Нева» отражены в данных единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как клуб дзюдо будет использовать полученную недвижимость, неизвестно. Представитель Ротенберга не ответил на вопрос РБК о планах бизнесмена по развитию участков. Для спортивных построек территория не предназначена, виды разрешенного использования участков соответствуют фактическому (до недавнего времени) — эксплуатация автобазы и военного городка соответственно.

Консультанты рынка недвижимости назвали оптимальным вариантом жилую застройку обоих участков. По оценке Cushman & Wakefield, при условии получения градостроительных планов, позволяющих построить жилые комплексы, общая рыночная стоимость земли составила бы около 4 млрд руб.

«Использовать эти территории полностью для строительства спортивных объектов лишено всякого смысла. Максимум, что можно сделать, — отдать под спортивные цели небольшие помещения», — говорит партнер Colliers International Владимир Сергунин. По его оценке, доход от продажи квартир в жилых комплексах на участках в Чертаново и на Хорошевском шоссе может составить около 13 млрд руб. В проект на Бычьем острове в Петербурге «Явара-Нева» вложила 8 млрд руб.

«Ротенбергу подбирали хорошие компенсационные объекты за актив на Бычьем, а поскольку мало что осталось, выгребли все, что ликвидно», — говорит источник, близкий к Минобороны.

Сделкой занималось Федеральное государственное автономное учреждение «Управление имуществом специальных проектов» Минобороны России. Согласно официальному сайту этой структуры, оно создано в декабре 2015 года по приказу министра обороны Сергея Шойгу и является «государственным институтом развития, обеспечивающим гибкий подход к финансированию проектов», обеспечивая инвестиции «в целях создания новых объектов инфраструктуры, которые обладают значимым социально-экономическим эффектом». На запрос РБК об условиях сделки в ФГАУ «УИСП» не ответили.

Вид на Бычий остров

(Фото: Антон Ваганов / ТАСС)

Жилье на военной земле

Участок бывшей военной части в Южном Чертаново занимает 7,4 га у Битцевского леса. В 120 м южнее проходит МКАД, с севера территория примыкает к строящемуся жилому комплексу группы компаний «Инград». Здесь расположен пустующий комплекс казарм бывшей воинской части железнодорожных войск.

По оценке компании «Метриум», участок подходит для строительства жилого комплекса комфорт-класса: общая площадь может составить 185 тыс. кв. м, в том числе жилая — 150 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций оценивается в не менее чем 12 млрд руб. «Главные плюсы расположения — близость к метро «Лесопарковая» и зеленый массив Битцевского лесопарка к северу и западу от комплекса. Минусы — близко пролегает МКАД. Обычно застройщики размещают корпуса и коммерческие объекты таким образом, чтобы влияние дороги не ощущалось», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее оценке, стоимость 1 кв. м на старте продаж в таком ЖК может составить около 110 тыс. руб.; таким образом, выручка от проекта может составить не менее 16,5 млрд руб.

Второй участок находится ближе к центру, на Хорошевском шоссе в 1,5 км от комплекса зданий ГРУ на улице Гризодубовой. Согласно базе данных СПАРК, по адресу автобазы зарегистрированы Центральное территориальное управление имущественных отношений Минобороны и военный ФГУП «Инжтехсервис», который предоставляет услуги автоперевозок, а также дочерняя структура единственного поставщика услуг для ИТ-инфраструктуры Минобороны — ООО «Воентелеком-сервис». Кроме того, по этому адресу зарегистрирован ломбард и компания, предоставляющая услуги такси.

«В этом районе есть как жилье в панельных домах, построенных для служащих Минобороны, так и жилые комплексы бизнес-класса», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Клуб дзюдо получил здание автомобильной базы Минобороны и участок площадью 2,5 га под ним. По словам Владимира Сергунина, при строительстве здесь может понадобиться рекультивация земли, поскольку участки под автобазами часто бывают загрязнены.

По оценке «Метриума», на этом участке можно построить жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 60 тыс. кв. м и жилой — 40–45 тыс. кв. м. По оценке Knight Frank, на участке можно возвести до 100 тыс. кв. м общей площади. Ориентировочный объем инвестиций — 4 млрд руб. «Проект в этом месте будет пользоваться спросом у покупателей: метро «Беговая» в десяти минутах ходьбы, удобные выезды на магистрали до центра, сложившийся жилой район без промышленных зон», — рассуждает Литинецкая.

В 2013 году Ротенберг создал компанию «РГ-Девелопмент», которая специализируется на строительстве жилья. В октябре 2014-го, после введения санкций в отношении Ротенберга, в этой компании говорили, что бизнесмен и его представители вышли из состава акционеров «РГ-Девелопмент». «К этим участкам мы не имеем отношения и не планируем их развивать», — заявила РБК одна из представителей компании.