Минстрой разработал пессимистичный сценарий строительства жилья

Фото: Олег Яковлев / РБК

К 2030 году в России не удастся ежегодно строить по 120 млн кв. м жилья, следует из пессимистичного сценария стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства. У РБК есть копия проекта стратегии, разработанного Минстроем. Его подлинность подтвердили два источника, получивших в апреле документ для отзывов.

В стратегии рассматривается развитие отрасли до 2030 года с прогнозом до 2035 года. По пессимистичному сценарию ввод жилья в 2030-м составит 100 млн кв. м, а в 2035-м — 118 млн кв. м. В проекте есть также базовый и агрессивный варианты развития рынка, по которым 120 млн кв. м жилья в 2030 году будет построено и этот уровень сохранится на следующие пять лет. Осенью прошлого года в предыдущем варианте стратегии, который подготовил Минстрой, рассматривались только эти два сценария.

О необходимости нарастить ежегодный объем нового жилья до 120 млн кв. м в год президент Владимир Путин заявил еще в 2018-м. Тогда, согласно указу «О национальных целях и стратегических задачах развития России», этого показателя нужно было достичь к 2024 году. После начала пандемии COVID-19 сроки были отодвинуты на 2030 год. Достижение этого уровня является основной целью создания стратегии.

В пресс-службе Минстроя не стали комментировать содержание стратегии, пояснив, что министерство продолжает работу над документом в том числе с учетом мнения заинтересованных ведомств, профессионального и бизнес-сообщества. Говорить о разделах и содержании документа до официального утверждения стратегии преждевременно, считают в Минстрое. По данным источника РБК, рассмотрение стратегии намечено на июнь.

РБК направил запрос представителю вице-премьера Марата Хуснуллина, курирующего строительство.

Минстрой приступил к разработке стратегии еще в 2019 году. В середине февраля 2022 года проект документа был рассмотрен на совместном заседании коллегии Минстроя и комиссии Госсовета. В первом квартале документ планировалось представить на президиуме Госсовета, но этого не произошло. В интервью РБК в конце апреля Хуснуллин рассказал, что стратегию доработали с учетом антикризисных мер. Глава Минстроя Ирек Файзуллин пояснял, что в плане учтут влияние международных санкций. В пресс-службе Минстроя отмечают, что за время работы в проект документа неоднократно вносились изменения, всего было «отработано» более тысячи предложений.

Марат Хуснуллин — РБК: «Надо экономику спасать»

Бизнес

В проекте стратегии говорится, что при моделировании сценариев учитывались прогнозы Минэкономразвития и «отраслевые особенности».

• Пессимистичный сценарий предусматривает ухудшение основных макроэкономических показателей в среднесрочной и долгосрочной перспективе — валового внутреннего продукта, уровня инфляции, индекса потребительских цен, доходов населения и инвестиций в основной капитал. При этом сценарии «из-за ограничительных мер и возможного сокращения программ поддержки» строительства и ЖКХ замедлится рост спроса и динамики жилищного, промышленного и инфраструктурного строительства.
• В 2021 году в России было построено 92,6 млн кв. м жилья, 47% которого — многоквартирные дома, остальное — частные. Все сценарии стратегии, кроме агрессивного, предполагают снижение объема введенного жилья в 2024 году. Согласно пессимистичному сценарию, он снизится до 72 млн кв. м, то есть на 22% относительно прошлого года. Основной спад произойдет за счет снижения ввода многоквартирных домов — на 33%, до 29 млн кв. м. При кризисном сценарии в 2024 году упадет и объем многоэтажек в стадии строительства — на 12% относительно уровня прошлого года. Уменьшение этого показателя означает, что застройщики будут менее активно начинать новые проекты в ближайшие годы.

• По базовому и агрессивному сценарию с 2030 года по всей стране ежегодно будет вводиться 120 млн кв. м жилья, а в стадии строительства каждый год будет находиться 140 млн кв. м.
• При базовом сценарии финансирование, доступность ресурсов, динамика спроса и строительства сохранятся на текущем уровне. Этот сценарий предполагает экстенсивный рост строительной отрасли, то есть ее рост будет достигаться не за счет активного внедрения новых технологий, а за счет наращивания объемов. Производительность труда в этом варианте к 2030 году увеличится на 15%, а к 2035-му — на 31% по отношению к уровню 2020 года. То есть одинаковое количество строителей за одинаковое время в будущем смогут строить быстрее. Хуснуллин ранее заявлял, что производительность труда у российских строителей в два раза ниже, чем у турецких, и в шесть-восемь раз ниже, чем у американских.
• По агрессивному сценарию производительность труда вырастет к 2030 году на 31%, а к 2035-му — на 50%. Этот сценарий предусматривает опережающий рост спроса и динамики строительства, улучшение макроэкономического климата, рост доходов населения и демографических показателей. Он предполагает «восстановление снабжения строительными ресурсами», ускорение разрешительных процедур, выделение дополнительных денег на поддержку застройщиков, льготную ипотеку, программы модернизации ЖКХ, привлечение средств Фонда национального благосостояния.

Зарплаты строителей дорог по госконтрактам предложили поднять до рыночных

Бизнес

Различия в сценариях отражены в том числе в прогнозе зарплат и количества людей, занятых в строительстве. По пессимистичному сценарию количество работников в строительной отрасли к 2035 году будет на 158 тыс. больше, чем в прошлом году, когда этот показатель почти достиг 6,3 млн человек. По базовому сценарию к 2035 году число строителей увеличится на 2,5 млн человек, а по агрессивному — на 1,4 млн человек. По итогам прошлого года средняя зарплата в строительстве составила 51 тыс. руб.; по пессимистичному сценарию к 2035 году она вырастет почти до 101 тыс. руб., по двум другим — до 109 тыс. и 124 тыс. руб. соответственно.

В стратегии говорится, что из-за «существенного изменения экономических условий» с февраля 2022 года в строительстве и ЖКХ наблюдаются дефицит ресурсов и импортного оборудования, рост стоимости стройматериалов и топлива, нехватка кадров.

После признания Россией независимости ДНР и ЛНР 22 февраля и начала боевых действий на Украине 24 февраля Европейский союз, США и другие страны ввели санкции. Ограничения затронули экспорт и импорт некоторых материалов и оборудования, часть поставщиков сами отказались от сотрудничества с российскими компаниями. О приостановке поставок заявили и производители техники, например Caterpillar. При этом рост стоимости стройматериалов и дефицит кадров наблюдались и раньше — с конца 2020 года, а в этом году усилились.

В стратегии, разработанной Минстроем, отмечается, что из-за роста ключевой ставки снизилась доступность ипотеки и подорожало проектное финансирование. В конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку до рекордных 20%. Позже регулятор снизил ее, сейчас она составляет 14%. «В таких условиях возрастают риски неисполнения инвестиционных и производственных программ, сокращения объемов нового строительства, снижения финансовой устойчивости строительных организаций и организаций сферы ЖКХ», — констатируют авторы стратегии.

В документе перечислены «вызовы, связанные с действием временных негативных факторов, в том числе внешних». Для каждой из проблем предлагаются решения. Например, снижение частных инвестиций в строительство жилья предлагается нивелировать льготной ипотекой, увеличением размера налогового вычета за покупку жилья и т.д. Не исключается продление отдельных программ льготной ипотеки до 2030 года. Сейчас льготная ипотека под 9% выдается до конца 2022 года, семейная ипотека — до конца 2023-го, дальневосточная ипотека — до конца 2024-го.

Минстрой сообщил о плане ввести повышенный налоговый вычет на новостройки

Общество

Для борьбы с дефицитом технологий, материалов и оборудования, а также с ростом цен на них могут установить госрегулирование стоимости материалов и оборудования для строек «на период кризисных явлений в экономике». Против этого предложения уже выступили в Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП). Там полагают, что эта мера в условиях рыночной экономики может привести к дефициту.

В стратегии также предлагается ввести регулирование рынка аренды грузовых железнодорожных вагонов и погрузочно-разгрузочных работ на железнодорожных станциях. Ранее Хуснуллин обвинял железнодорожных перевозчиков в сговоре, который стал одной из причин роста цен на стройматериалы. Согласно документу, в России могут снять и сезонные ограничения для проезда грузовиков по трассам, которые действуют весной на региональных дорогах.

Поддерживать финансовую устойчивость застройщиков Минстрой намерен за счет фиксации предельных значений по кредитам с плавающими ставками. Системообразующим компаниям, «оказавшимся в сложной ситуации», предлагается возмещать часть затрат по кредитам на строительство жилья. К тому же в проекте допускается возможность досрочного перечисления застройщикам денег дольщиков с эскроу-счетов. Сейчас сделать это можно только после достройки дома.