РСПП сообщил о «схеме» занижения цены активов банкротящихся застройщиков
Как это влияет на банки и дольщиков
Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) попросил принять меры для исключения случаев возможного занижения Фондом развития территорий (ФРТ) стоимости имущества банкротящихся застройщиков. Это следует из обращений главы организации Александра Шохина, направленных в середине апреля этого года в Минстрой, Минэкономразвития и Банк России. Копия этих обращений есть у РБК, подлинность подтвердил источник, знакомый с их содержанием. Об обращении союза по этой проблеме знает и источник РБК в Ассоциации банков России.
В Минстрое, Минэкономразвития и ЦБ факт получения письма подтвердили. РБК направил запрос в РСПП.
Что не так с банкротствами застройщиков
Из писем следует, что в РСПП стали поступать обращения, в которых рассказывается о проблемах при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков. Участником этого процесса выступает Фонд развития территорий, учредителем которого является государство. Этому фонду в случае банкротства застройщика передаются права на земельный участок с недостроенными объектами. Впоследствии фонд занимается восстановлением прав участников строительства, прежде всего дольщиков: он достраивает объект или выплачивает возмещение (его размер ограничен). Если после принятия решения о выплате возмещения у участников строительства остаются требования, как зачастую и бывает, они подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы (то есть имущества должника).
Однако поступающие в РСПП обращения свидетельствуют о том, что Фонд развития территорий может «извлекать необоснованную финансовую выгоду из своих полномочий в делах о банкротстве застройщиков за счет других кредиторов, в первую очередь — за счет кредитных организаций, финансирующих строительство», говорится в письмах союза.
Фонд, как следует из документов, может быть заинтересован в занижении стоимости передаваемых ему прав на земельный участок и недостроенных объектов — это позволяет «снизить сумму выплат в конкурсную массу застройщика или избежать таких выплат», пишет Шохин. Кредитные организации фиксируют такие случаи: о занижении цены свидетельствует стоимость объектов уже при их последующей реализации фондом третьим лицам.
Это приводит к дисбалансу: фонд приобретает дорогостоящий земельный участок с объектом незавершенного строительства и не уплачивает в конкурсную массу сумму превышения его стоимости над размером возмещения участникам строительства. Самый большой ущерб это наносит банкам, участвовавшим в финансировании застройщика.
«Анализ открытых источников свидетельствует о не менее 10 млрд руб. непогашенных требований банков», — пишет глава РСПП.
Как организована схема
Одна из функций Фонда развития территорий согласно закону — аккредитация арбитражных управляющих, которые осуществляют полномочия конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика. Только аккредитованные фондом кандидаты утверждаются в таких банкротствах.
Соответственно, для занижения стоимости прав на земельный участок фонд может задействовать инструменты по контролю за деятельностью управляющего, говорится в письмах РСПП. А в случае если арбитражный управляющий указывает на обоснованность выводов о существенной стоимости актива, организация добивается аннулирования таких результатов.
Чтобы избежать выплат в конкурсную массу при получении имущества, ФРТ инициирует смену утвержденного в деле управляющего, попросту лишив его необходимой аккредитации, следует из писем. После этого сам фонд может утвердить новую кандидатуру, которую определяет без учета мнения других кредиторов, обращает внимание РСПП.
В пресс-службе Фонда развития территорий РБК заявили, что конкурсные управляющие в делах о банкротстве застройщиков утверждаются в соответствии с законом. Там подчеркнули, что у фонда «нет инструментов, предполагающих принуждение конкурсного управляющего к уменьшению стоимости объектов незавершенного строительства и земельных участков».
Как предлагают бороться с занижением цены
Сложившаяся ситуация оказывает негативное влияние на возвратность кредитов в жилищном строительстве и повышает риски для кредитных организаций, констатирует РСПП. Объекты незавершенного строительства представляют значительную ценность, и справедливое установление их стоимости позволило бы существенно увеличить объем погашаемых требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков.
Для решения проблемы РСПП просит рассмотреть возможность изъять у Фонда развития территорий полномочия по аккредитации арбитражных управляющих в процессах по банкротству застройщиков и передать эту функцию другим структурам — государственному органу или национальному объединению саморегулируемых арбитражных управляющих.
В Минстрое, Минэкономразвития и ЦБ заявили, что рассмотрят обращение РСПП в установленном порядке. В Ассоциации банков России от комментариев отказались.
Чем еще занимается Фонд развития территорий
Организация была создана в конце 2021 года путем объединения Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и Фонда содействия реформированию ЖКХ. Одна из ключевых задач фонда — мониторинг соответствия застройщиков требованиям федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Среди других направлений деятельности — переселение из аварийного жилья, модернизация коммунальной инфраструктуры, капитальный ремонт многоквартирных домов и проч., говорится на его сайте. Фонд также участвует в ремонте теплотрасс, систем водоснабжения и водоотведения на территории новых регионов. Он же является оператором программы по предоставлению жилищных сертификатов и единовременной выплаты гражданам, которые были вынуждены покинуть свои дома и квартиры в городе Херсоне или части Херсонской области.
Что говорят юристы
Случаи занижения стоимости земельных участков, которые передаются ФРТ, действительно встречаются, говорят опрошенные РБК юристы. Систематическое «недополучение» кредитными организациями средств в банкротстве застройщиков даже привело к оценке законодательства Конституционным судом, говорит арбитражный управляющий союза АУ «Созидание» Сергей Домнин. В 2022 году суд принял постановление, которым признал приобретение фондом, действующим в интересах дольщиков, объектов без компенсации залоговым кредиторам (в большинстве случаев банки выступают именно в этом качестве) не соответствующим российской Конституции. Судом, продолжает Домнин, был предложен временный порядок до принятия соответствующих поправок: в целом он сводится к тому, что залоговый кредитор вправе получить от фонда до 50% своего требования из стоимости объекта, уточнил собеседник РБК.
Закон несколько раз корректировался в части порядка оценки компенсационных выплат, напоминает руководитель практики по сопровождению процедур банкротства «Лемчик, Крупский и партнеры» Давид Кононов. Изначально в нем было закреплено, что именно фонд должен определять сумму возмещения исходя из цены за квадратный метр, определенной оценщиком на дату выплаты, указывает он. Однако у судов не было единой позиции по вопросу о том, на какую дату считать размер возмещения, объясняет Кононов. Впрочем, в марте прошлого года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда определила, что суды нижестоящих инстанций совершают ошибку, когда для определения компенсации игнорируют оценку участников долевого строительства и предпочитают отчет фонда. Данное решение имеет весомое значение, резюмирует эксперт.
У фонда, который выступает участником в деле о банкротстве застройщика, есть возможность обжаловать действия арбитражного управляющего, указывает руководитель практики реструктуризации и банкротства «Юр-Проект» Виктор Панченко. В делах о банкротстве контроль за деятельностью управляющего также осуществляется арбитражным судом, рассматривающим данное дело, указывает адвокат Денис Драгунов из коллегии адвокатов Pen & Paper. Полномочия есть и у федерального органа государственной власти — Росреестра, который, к примеру, вправе рассматривать жалобы на действия арбитражных управляющих, добавляет Драгунов. Но именно этим пользуется ФРТ, утверждает Домнин: обращаясь с жалобой на арбитражного управляющего в Росреестр, суд и саморегулируемую организацию, фонд получает всю информацию о процедуре банкротства. «Выявить даже мелкие просрочки и ошибки арбитражного управляющего и обжаловать их не составляет труда», — объясняет эксперт.
Фонд действительно имеет значительно большие рычаги для воздействия на арбитражного управляющего, чем иные кредиторы в банкротстве, продолжает Домнин. Монопольный «допуск в профессию» арбитражных управляющих в банкротстве застройщиков (через институт аккредитации), а также право фонда как одного из кредиторов забирать объекты незавершенного строительства без обременений и торгов по специальному механизму и по цене, которую определяет аккредитуемый им управляющий, «создают критическую для остальных кредиторов ситуацию, при которой они рискуют вовсе не получить никакого удовлетворения своих требований от имущества, потенциально обладающего значительной внутренней стоимостью», настаивает эксперт.
«По-настоящему пострадавшими в этой ситуации являются, как ни странно, дольщики, проблему которых призван решать фонд», — говорит Домнин. Во-первых, часть дольщиков по закону не может рассчитывать на возмещение фонда или получение от него достроенной квартиры, объясняет собеседник РБК. Такие дольщики могут рассчитывать на погашение своего требования только при условии правильной оценки многоквартирного дома при передаче его фонду и соответствующей оплаты, но этого, по словам Домнина, не происходит. «Во-вторых, сбережение средств фонда за счет банков приводит к снижению привлекательности кредитного финансирования строительства многоквартирных домов, что отражается на стоимости кредита и, как следствие, на стоимости недвижимости и доступности жилья для граждан», — добавляет Домнин.
Драгунов из Pen & Paper считает, что поставленные в обращении РСПП вопросы нельзя свести только к возможности косвенного влияния ФРТ на утверждение судом кандидатуры того или иного управляющего. Если, по данным организации, такие случаи носят системный характер и приводят к потерям прав других участников оборота, значит, сама процедура банкротства застройщиков и механизмы участия в ней фонда нуждаются в пересмотре, резюмирует адвокат.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
