Lifestyle вместо игрушек: как переделают Центральный детский магазин
Лучшее не только детям
Центральный детский магазин (ЦДМ) на Лубянке, ставший флагманским проектом компании «Галс-Девелопмент» (96,44% ее акций принадлежит группе ВТБ), ждет масштабная реконцепция. Об этом РБК рассказали в консалтинговой компании Cushman & Wakefield, которая займется реализацией новой стратегии и брокериджем проекта. Договор на оказание соответствующих услуг C&W подписала с A&NN Retail (входит в инвестиционную группу A&NN миллиардера Александра Мамута) в июле, говорится в совместном сообщении компаний. В нем также указано, что перед C&W поставлены задачи по «пересмотру функционального зонирования проекта, усиления и дополнения некоторых категорий товаров и услуг, создание сильного предложения для семейной аудитории».
«Наша цель — сделать Центральный детский магазин центром притяжения, где будет интересно и полезно провести время и детям, и их современным родителям. Так, например, мы планируем открыть еще больше кафе и ресторанов, усилим предложение в спортивной категории, увеличим количество магазинов электроники и будем развивать сегмент образовательных развлечений. Еще одним приоритетом является привлечение флагманских концепций известных детских брендов», — приводятся в обращении слова генерального менеджера ЦДМ Питера Партмы.
Запрос РБК в пресс-службе ВТБ перенаправили в группу A&NN. Получить комментарий в группе на момент написания статьи не удалось.
Основная проблема ЦДМ в подходе, который собственник выбрал при сдаче площадей в аренду, объясняет руководитель отдела торговых центров Knight Frank Евгения Хакбердиева: «После реконструкции получился обычный торговый центр без единой концепции, сегментации и зонирования». Минусом, по ее мнению, стал слишком высокий ценовой сегмент присутствующих ретейлеров. Еще одной проблемой эксперт считает, что в торговом центре представлен только детский ассортимент. «Придя в тот же H&M, вы не сможете ничего купить для себя, потому что это H&M kids», — отмечает Хакбердиева. Новая стратегия как раз и призвана исправить допущенные ранее ошибки. «В идеале из ЦДМ нужно делать универмаг по примеру «Цветного» или центрального лондонского универмага Hamleys», — считает эксперт.
«Логично, что управляющая компания ЦДМ стремится усилить концепцию lifestyle в торговом центре, то есть места, где родители заинтересованы проводить как можно больше времени. Именно поэтому здесь стоит расширять ресторанные функции, а также делать ставку на увеличение доли торговых сегментов, привлекательных именно для родительской аудитории», — добавляет партнер, глава департамента управления недвижимостью Colliers International Анна Никандрова.
Затяжная реконструкция
ЦДМ далеко не единственный московский торговый центр, остро нуждающийся в реконцепции. По разным оценкам, срочных изменений требуют от 16% (Knight Frank) до трети (Colliers International) открытых в Москве объектов. Однако большинство из них были построены до 2007 года, а ЦДМ открылся всего полтора года назад — 31 марта 2015 года.
Реконструкция длилась почти семь лет, с 1 июля 2008 года. В результате финансового кризиса, начавшегося в том же году, «Галс-Девелопмент» перешел за долги от АФК «Система» Владимира Евтушенкова к ВТБ. До этого планировалось, что после реконструкции якорным арендатором торгового центра станет сеть «Детский мир», также принадлежащая «Системе». В ноябре 2012 года договор аренды, однако, был подписан с британской сетью Hamleys, эксклюзивный договор на развитие которой в России в 2011 году заключила компания Ideas4Retail, созданная в том же году Александром Мамутом и предпринимателем Евгением Бутманом. Мамуту через инвесткомпанию A&NN принадлежит 40% Ideas4Retail, указывал раньше «Коммерсантъ».
Ветераны «Детского мира» направили открытое письмо Владимиру Путину, в котором выражали протест против английского бренда в магазине на Лубянской площади. Валентина Матвиенко, занимавшая в тот момент пост спикера Совета Федерации, дала поручение министру промышленности и торговли Денису Мантурову подготовить письмо собственнику «Галс-Девелопмент» госбанку ВТБ, «чтобы вернули бренд» («Детский мир»). Тем не менее якорным арендатором ЦДМ остался Hamleys.
В том же 2012 году представители архитектурной общественности обратили внимание на некорректно, по их мнению, проводимые работы по реконструкции. Они требовали приостановить все работы, в результате которых могли быть утрачены уникальные элементы внутреннего убранства здания, а также уничтожен исторический атриум универмага. В свою очередь, в пресс-службе «Галс-Девелопмент» обращали внимание на то, что «предмет охраны включает только внешние стены, мы же готовы восстанавливать особо ценные внутренние интерьеры».
Изменения на старте
До реконструкции площадь ЦДМ составляла 54,5 тыс. кв. м, из которых торговая — 21 тыс. кв. м. После реконструкции магазин на Лубянке получил 73 тыс. кв. м площадей, из них арендаторам достались 34,6 тыс. кв. м. Инвестиции в реконструкцию оценивались в 8 млрд руб. Таким образом, стоимость строительства составила почти 110 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом стоимость нового строительства аналогичного объекта без учета отделки в докризисных ценах составила бы около 82 тыс. руб. за 1 кв. м, обращает внимание директор отдела торговых помещений CBRE в московском регионе Марина Малахатько.
Ранее в Knight Frank (один из брокеров торгового центра) оценивали, что ставки аренды в ЦДМ на помещения площадью 50–120 кв. м начинаются от 100 тыс. руб. за 1 кв. м в год, тогда как помещения площадью от 300 кв. м до 3 тыс. кв. м сдаются по цене 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Всего в торговом центре сегодня около 22,8 тыс. кв. м сданы в аренду крупным арендаторам (Hamleys, «Кидбург», «Формула кино», «Динопарк», «Адамас Kids» и др.), следует из информации на сайте Центрального детского магазина. Таким образом, годовой доход от сдачи площадей им в аренду может составлять около 1,5 млрд руб. Остальные площади (около 11,8 тыс. кв. м) могут приносить минимум 1,2 млрд руб. Исходя из этих расчетов, общая выручка торгового центра в год без учета эксплуатационных и прочих расходов — около 2,7 млрд руб.
Вскоре после открытия реконструированного ЦДМ стало известно, что Александр Мамут начал вести переговоры с главой ВТБ Андреем Костиным о том, чтобы взять магазин в управление (в тот момент объект оставался под управлением «Галс-Девелопмента»). Уже тогда предполагалось, что в концепцию торгового центра на Лубянке могут быть внесены изменения. «Один из вариантов был привлечь к проекту «Стрелку», институт и специалисты из инвестиционной компании A&NN готовили презентации [для этого] по изменениям в ЦДМ», — рассказывал знакомый Мамута. Институт медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», так же как и инвесткомпания A&NN, принадлежит Мамуту. Однако впоследствии «Стрелка» не была привлечена в проект.
В конце января 2016 года группа ВТБ передала универмаг в управление ретейл-подразделению инвестгруппы A&NN. Контракт был заключен на пять лет, его прочие условия не раскрывались. ВТБ сообщал, что команда Мамута создаст новый концепт для ЦДМ. «Перед нами стоит задача не только возродить ЦДМ как центр притяжения детей и взрослых со всех уголков страны, но и создать новый символ, гордость Москвы, России, узнаваемый во всем мире», — был процитирован в релизе Александр Мамут.
Общий lifestyle
Наиболее известный пример моллов, переживших реконцепцию, — это торговые центры «Мега Теплый Стан» (открыт в 2002 году) и «Мега Химки» (открыт в 2004 году). Весной прошлого года владелец комплексов, компания IKEA, объявила о планах реконструкции зон общепита, предполагавшую увеличение их площадей с 3,6 тыс. до 5,3 тыс. кв. м. Из презентации модернизации зоны общепита «Мега Теплый Стан» следовало, что на эти работы девелопер намеревался потратить 2 млрд руб.
Реконцепцию своего универмага «Москва» на Ленинском проспекте начала и компания Optima Development. Актив достался собственнику в середине 2014 года, и на тот момент он представлял собой устаревший шестиэтажный советский универмаг. Компания решила расширить торговые площади за счет верхних двух этажей, использовавшихся ранее под офисные и складские функции. В компании решили сделать акцент на формате lifestyle, открыв не только магазины федеральных операторов, но и, например, Академию единоборств.
Сделать упор на концепции lifestyle решила и компания RD Group. Поэтому во второй очереди торгового центра Dream House в подмосковной Барвихе будет место не только для торговой галереи, но и для «ультрамодных форматов отдыха и развлечений для детей и взрослых, на которые есть большой спрос со стороны требовательной аудитории, живущей на Рублевке», — рассказывает управляющий директор Dream House Лилит Адибекян.
Австрийская компания Immofinanz решила обновить свой торговый центр «Золотой Вавилон Ростокино». «В планах значительные изменения в разделах «дети», «еда» и «развлечения», расширение линейки брендов в сегменте fashion и товаров для детей, а также редизайн интерьеров и фасадов», — рассказал РБК генеральный директор ECE Russland (управляет ТЦ) Штефан Цайзельмайер.
Подобная реконцепция торговых центров идет вразрез с мировыми трендами, говорит руководитель отдела исследований, партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. «Необходимость обновления торговых центров с упором на концепцию lifestyle — это вынужденная мера, вызванная падением потребительского спроса в России в целом», — отмечает он.
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
