Экономика , 14 июл 2004, 10:10

На рынке столичной недвижимости тревожные симптомы

Рост цен на московское жилье остановился, пишут сегодня "Финансовые известия". Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию в условиях "ползучего" банковского кризиса". Для перелома трэнда на рынке недвижимости есть и другие причины - например, переизбыток предложения по крупным проектам и уменьшение спроса.

Ситуация на рынке жилья сейчас довольно тревожная, пишет издание. Рост цен приостановился впервые за довольно долгое время, и участники рынка пребывают в растерянности. Они всеми силами стараются убедить потребителей в том, что остановка - всего лишь краткосрочная реакция на нестабильность в банковской сфере и традиционный летний спад деловой активности, так что с осени квартиры непременно снова начнут дорожать.

Но возобновления роста цен может и не произойти, даже если макроэкономика России выстоит. Некоторые тревожные симптомы на рынке столичной недвижимости появились еще задолго до начала банковского кризиса.

По данным экспертов, в апреле-июне этого года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.

rbc.group

В отличие от прошлых лет, когда на московский рынок выходили в основном большие объемы дешевого жилья (Марьинский парк, Южное Бутово и т.д.), сейчас столица застраивается домами бизнес-класса. Платежеспособный спрос на такие объекты на порядок меньше, чем на районы массовой застройки. Тем не менее в бизнес-сегменте немало крупных проектов, поэтому в продажу одновременно поступают сотни тысяч квадратных метров довольно дорогого жилья. Имеющийся на него спрос обычно реализуется в первые полгода продаж, и около 30-40% построенных объемов рискуют остаться просто пустыми. Аналитики уже отмечают переизбыток предложения по отдельным крупным проектам.

rbc.group

Многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию. И не только из-за банковского кризиса. Довольно большая часть желающих приобрести квартиру откладывает покупку из-за постоянного роста цен. Тем более что высоколиквидных дешевых квартир в столице очень мало. Основная масса жилья на первичном рынке - это квартиры больших площадей, не пользующиеся большим спросом. Поэтому существенную долю в структуре предложения сейчас занимают медленно продающиеся объекты. Объектов, 50% квартир в которых продается еще до начала монтажа дома, сейчас становится все меньше.

Индекс доходности московского жилья также продолжает падать. Сейчас он составляет около 7 единиц от доходности по банковским депозитам (то есть доходность по жилью в 7 раз выше), в то время как в апреле индекс был выше 8.

Цены на вторичном рынке недвижимости в начале июля немного пошли вниз. Аналитики полагают, что в оставшееся до конца лета время эта тенденция может усилиться. По мнению аналитиков, вторичный рынок, где основными игроками являются физические лица, наиболее подвержен психологическому давлению, и паника здесь возникает гораздо быстрее. Снижение цены в первую очередь может коснуться самого некачественного жилья - "хрущевок" и "панелек" образца 70-80-х годов. Такие дома никак не могут являться объектом для инвестиций, и сейчас они существенно переоценены.

Кроме того, среди основных тенденций сектора жилой недвижимости специалисты отмечают выход большого количества новостроек за пределы МКАД. Многие застройщики переходят в ближнее Подмосковье, где потенциальные объемы пока еще достаточно велики. В Подмосковье постепенно перетекает и спрос, поскольку качество новых домов там не уступает московским новостройкам, а цены на квартиры как минимум на 30% ниже столичных. Если еще в прошлом году областное жилье занимало в структуре продаж риэлторских компаний всего 10-15%, то теперь эта цифра выросла почти до 50%.

Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы находится в более стабильном положении. Уровень цен здесь находится в диапазоне $4-10 тыс. за кв.м, причем высшая планка не является предельной. В мае и июне этого года аналитики не заметили особого роста цен в элитном сегменте, но связывается это только с сезонным фактором.