Город контрастов: блеск и нищета олимпийского Сочи

Однако насколько активно частные инвесторы ринулись участвовать в проектировании олимпийских объектов в Имеретинской низменности и на Красной Поляне, настолько же неохотно они принялись за традиционную городскую стройку, ссылаясь на высокую стоимость земли и на нежелание входить в малопонятный курортный бизнес.

Поверили они разве что в элитное строительство, пытаясь выжать максимум из предолимпийского периода. В результате налицо современный Сочи: город контрастов и двуличия. Олимпийскому городу достался весь набор общероссийских проблем: от чудовищного расслоения общества до потери всей инфраструктуры санаторно-курортной отрасли.

Олимпийский Диснейленд и курортный Шанхай

"Я знаю, с какой темой вы столкнетесь. У вас там частное все, не классифицировано, сараи настроены. Все разбито, валяются сваи. Ужас какой-то в Сочи. Этот участок олимпийский, который мы сделаем, там, конечно, останется европейский Диснейленд. А вот дальше вправо от развязки Сочи - мама не горюй. И вы хотите конкуренцию с Турцией выиграть?" - сказал глава Минспорттуризма Виталий Мутко на одной из коллегий возглавляемого им министерства, обращаясь к руководителю департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Евгению Куделе.

Разговор этот состоялся перед началом туристического сезона 2011г. Тогда многие еще наивно надеялись, что за лето может что-то принципиально измениться - и в плане облика города, и в плане состояния мест размещения. Однако изменений не произошло даже к проведению столь помпезного мероприятия, как ежегодный сентябрьский Сочинский экономический форум.

Дискомфорт от активной стройки временный и поэтому его еще можно пережить, особенно если есть великое желание быть рядом с морем. Гораздо больше гостей Сочи удручает неизбежность ежедневно видеть по дороге к морю, так называемое, олимпийское гетто. Так прозвали многочисленные трущобные строения сами сочинцы и жители этих "фавел".

Уже в 2000г. официально на Сочи приходилось около трети (271 тыс. кв. м) всего ветхого и аварийного жилого фонда Краснодарского края. Член градостроительного совета Сочи Валерий Сучков уверен, что сегодня, спустя 10 лет, это еще более "тяжелые" цифры. Эксперты говорят о той же "ветхой" трети от всего городского жилищного фонда Сочи, то есть о тысячах домов. Управление ЖКХ администрации Сочи при этом признало таковыми только 100 объектов.

Самое интересное, что Сочи так и не вошел в краевую программу по сносу аварийного жилья на 2009-2010гг. Администрация города все же выбила деньги из фонда ЖКХ в середине 2010г., но всего на 8 небольших домов общей площадью 4,2 тыс. кв. м. Мэр города Анатолий Пахомов, впрочем, пообещал, что все аварийные и ветхие дома будут снесены к Олимпиаде.

Глянец для "гетто"

Эксперты в свою очередь полагают, что этих целей не достичь ни к Олимпиаде, ни к ближайшему обозримому будущему. Возможно, часть аварийных домов и исчезнет, но гораздо более масштабное количество ветхих домов - нет. Ведь ветхий дом, в отличие от аварийного, - не юридическая норма.

Генеральный директор "ГОСТ Отель Менеджмент" Сергей Колесников, например, уверен, что проблема ветхого жилья в Сочи точно не разрешима к 2014г. "Проблема в том, что нет концепции стратегической застройки курорта Сочи. То есть городской план существует, но его постоянно меняют. Это приводит к латанию дыр", - объясняет он.

Президент инвестгруппы "Покров" Николай Крайнов вообще считает, что на решение этой проблемы может потребоваться от 50-100 лет. Причина, отмечает эксперт, - возникающие сложности с частными собственниками, которых "нужно экономически заинтересовать".

В качестве такой заинтересованности местной администрацией летом 2011г. было предложено жителям "фавел", многие из которых расположены в прибрежном кластере и даже на элитной Красной Поляне, взять кредиты до 1 млн руб. под "льготные" 13% годовых на то, чтобы покрыть крыши металлочерепицей и покрасить фасады. Однако 49% жителей почему-то не захотели воспользоваться льготным кредитом для ремонта своего жилья, признал мэр.

Но у местных властей на этот счет уже есть решение: заборы и "потемкинские деревни". Так, по дороге в Красную Поляну 90 домов благодаря "шефской помощи" удалось отремонтировать (преимущественно покрасить фасады), другая часть ближе к Олимпийской зоне просто будет обнесена стильными желтыми заборами, большая же часть так и будет стоять в городе. В лучшем случае фасады рассыпающихся общежитий и сараюшек покрасят.

Другое дело, что объективно девелоперы, которые воспринимают ветхий фонд как риски для имиджа новостроек в Сочи, считают некондиционными и многие семи- девятиэтажки. "В восприятии городских властей постройки 70-80-х гг. в Сочи - это новый жилищный фонд, хотя объективно - ветхий", - уверен генеральный директор ЗАО "Первый строительный трест" Алексей Демьянчук. Таких домов в городе много, изнашиваются они быстро и за счет влажного климата, и за счет неудачных строительных решений советского периода. А.Демьянчук считает, что у города нет средств на решение проблем любого ветхого жилья, не то, что этих многоэтажек.

Именно поэтому министр В.Мутко назвал риском для Олимпиады сам Сочи. "Мы не может помимо олимпийской стройки, еще и приводить в порядок фасады, строить трехзвездочные гостиницы, создавать пляжные возможности. Сделать из Сочи мощный курорт без усилий администрации края и мэрии города мы не сможем", - обозначил В.Мутко позицию федеральных органов власти. За счет олимпийской стройки город и так получает немало: федеральные средства идут не только на спортивные объекты, но и на транспортную инфраструктуру, энергетику, канализацию, водоочистку, утилизацию отходов, реконструкцию набережной и даже создание новых портов.

Прощай, город-курорт

Впрочем, олимпийская концепция Сочи, как считают эксперты, скорее, создает Новый Сочи, элитный и глянцевый, рядом со старым и не всегда приглядным. Разве что будет более или менее обновлен центр города, решены некоторые инфраструктурные вопросы, но глубинных проблем Сочи как курорта спортивная стройка не решит. Более того, курортом Сочи уже не будет, а санатории в их изначальном смысле или исчезнут, или присоединятся к "олимпийскому гетто".

В.Сучков напомнил, что принятые с 2010г. правила застройки и землепользования Сочи упраздняют курортные земли. Введены только земли лечебно-оздоровительных учреждений вместо "лечебно-оздоровительных местностей и курортов", которые относятся к особо охраняемым природным территориям, ограниченным в обороте. В итоге ряд санаториев уже исчез ("Заря", "Мориса Терезы" и др.), а на их месте будут построены гостиницы или жилые высотки.

Эксперты считают, что санатории Сочи как города для пляжного и горнолыжного отдыха все больше будут восприниматься в качестве гостиниц с дополнительными функциями. В таких условиях выживут далеко не все объекты. Небольшая часть реконструируется под дорогие SPA-отели, другая будет "тихо умирать". По оценке аналитиков Jones Lang LaSalle Hotels, услуги лечения, которые предоставляются на базе существующих санаториев Сочи в рамках социальных программ, не являются экономически эффективными, медицинское оборудование в них устарело, что делает их неконкурентоспособными по сравнению с международными здравницами, например, Болгарии и Чехии. В ценовом же отношении выигрывают белорусские санатории. Уже сейчас только 17% приезжающих в Сочи прибывают для прохождения лечения в санаториях, в то время как за пляжным отдыхом едут 63% туристов.

С.Колесников видит проблему шире. По его мнению, отмирает сама идеология санаториев в России, поскольку на эти услуги не хватает платежеспособных потребителей. Государство при этом почти не поддерживает отрасль через социальный заказ и не формирует комплексный продукт на этом рынке, в том числе, через снижение цен на перевозку. Дешевыми или бесплатными санатории остались только для узких льготных групп населения. А потому трансформация ряда сочинских санаториев в гостиницы - единственный выход, уверен эксперт. Особенно если учесть дефицит мест и износ имеющегося гостиничного фонда. В настоящее время в городе порядка 7 тысяч мест в гостиницах и около 3 тысяч - в частном секторе. И это при почти 4 млн отдыхающих за сезон.

"Ведь это же правда, это же факт, нам надо было разместить в Сочи более 200 спортсменов и судей, мы кинулись, но ничего нет. Пошли к администрации Сочи и Красной Поляны, попросили их дать три варианта. А объекты размещения оказались не аккредитованы, они даже не являлись гостиницами. Это были частные дома. И они работают по 4-5 лет, принимают туристов. При этом мы заплатили очень хорошие деньги за проживание каждого человека", - возмущается по этому поводу В.Мутко.

О, спорт, ты - мир для Сочи

Олимпийская тема Сочи предопределила жесткий вектор развития города, и чем дальше, тем более иллюзорной видится попытка создать одно за счет другого: курорт за счет Олимпиады.

Эксперты в один голос говорят, что создать круглогодичный курорт в Сочи очень сложно. Пляжный сезон длится всего 3-4 месяца, тогда как на зарубежных курортах - 5-6 месяцев. Горнолыжный сезон тоже невелик - всего 2 месяца в году. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, в летние месяцы загрузка сочинских гостиниц достигает более 90%, а в межсезонье снижается до 20-25%.

По развлекательной, туристской и лечебной инфраструктуре, которая также могла бы спасти в межсезонье, Сочи проигрывает конкурирующим рекреационным направлениям - прежде всего, Турции и Египту. С точки зрения высокого уровня цен на пребывание и лечение, недвижимость Сочи уступает другим городам Черного моря, как российским (Анапа, Геленджик), так и зарубежным (в Крыму, Болгарии, Турции).

"У Сочи одна из самых печальных перспектив среди всех черноморских курортов, если не начнут снижаться цены на пребывание и недвижимость", - считает С.Колесников.

В итоге уже сейчас рынок элитной недвижимости Сочи перегрет, даже несмотря на почти 50% замороженных в кризис проектов. А.Демьянчук считает, что при этом качественного жилья экономкласса и комфорткласса в городе крайне мало, а спрос теперь будет именно на него. Есть разве что индивидуальные проекты на 6-7 этажей с проблемами с подведением коммуникаций.

"Нужен новый формат, ценовой удар на рынке, цена должна опуститься на 15-30%", - видит он спасение для крупного рынка недвижимости Сочи. Кстати, в рейтинге 2009г. MAR Consult среди 25 стран Европы по стоимости элитного жилья на побережье моря, Сочи занял 5-е место с ценой 15,5 тыс. долл за кв. м. Первые в рейтинге - традиционно Монако, затем Канны.

Среднеценовых качественных гостиниц тоже мало. Остается надеяться, что в 2012-2013гг., когда массово закончат достраиваться отели в Сочи, среди новых 20 тыс. мест будет достаточно расположено в объектах класса 2-3 звезды. Пока же поселиться можно от 17 долл. в сутки в "некатегорийных" местах, до 235-400 долл. и выше в "приличных" отелях. Только вот посередине мало что предлагается.

Идея ряда девелоперов держать высокие цены в Сочи в расчете на деловой туризм (конгрессы, выставки) и бизнес-аудиторию, которая захочет купить курортные апартаменты, может оказаться провальной. Деловой туризм сосредоточится в Москве и Питере, а прикупить недвижимость обеспеченные россияне предпочтут в Болгарии. Иностранцам, коих от отдыхающих всего 2%, покупка апартаментов в Сочи тем более не нужна.

"В чисто рыночном формате у Сочи шансов нет никаких. Единственный выход - направить спортивный бюджет России на использование инфраструктуры Сочи. Страна обязана создавать условия, чтобы госпредприятия и госструктуры тратили деньги в пределах России", - предложил решение С.Колесников. В таком случае российские футбольные команды начнут тренироваться не в Турции и Испании, где почти при каждом крупном отеле есть футбольное поле, а в Сочи, как это было в СССР.

Министр спорта и туризма между прочим уже предлагал пойти таким путем и назвал бюджет - 80-100 млн долл. за сезон тренировочных сборов. Но тогда потребуется создать сеть футбольных полей при гостиницах Сочи. И, конечно, потребуется еще не одно событие почти масштаба Олимпиады-2014.

Надежда Геращенко, РБК