Банки предложили ЦБ свой вариант выдачи ипотеки по плавающим ставкам
Какие ограничения могут ввести для этого вида кредитов
Крупные российские банки не поддерживают полный запрет на ипотеку по плавающим ставкам и предлагают выдавать ее с определенными ограничениями, следует из письма Ассоциации банков России (АБР) в Центробанк, с которым ознакомился РБК. Вице-президент ассоциации Алексей Войлуков подтвердил факт отправки документа, а представитель Банка России — его получение.
В начале марта президент Владимир Путин поручил разработать поправки, которые бы поменяли правила выдачи кредитов с плавающим процентом, и сразу после этого ЦБ представил шесть вариантов ограничений ипотеки с плавающей ставкой. Пока доля таких кредитов в ипотечном портфеле банков составляет менее 0,1% (около 9,3 млрд руб.), но банки собираются ее наращивать, отмечал ЦБ. Широкое распространение ипотеки с нефиксированной ставкой может нести «серьезные социальные и макроэкономические риски», предупреждал регулятор: заемщики могут не всегда понимать, что рост процента приведет либо к увеличению суммы платежа, либо к удлинению срока кредита. По мнению ЦБ, в этом случае процентный риск может перейти в кредитный.
Помимо полного запрета на выдачу таких ссуд ЦБ предлагал ограничить долю кредитов с плавающей ставкой или круг заемщиков, которым будет доступна подобная ипотека. Среди других вариантов альтернатив — изменение условий выдачи и параметров кредитов с плавающей ставкой или введение повышенных коэффициентов риска по ним.
К каким сценариям готовы банки
Как отмечается в письме, банки в целом согласны с перечнем обозначенных ЦБ рисков ипотеки по плавающим ставкам. Но некоторые из них отмечают, что трансформация процентного риска в кредитный будет иметь умеренный эффект. Например, в случае возникновения сложностей заемщики могут рефинансировать кредит в другом банке или в своем, но по фиксированной ставке, и риск роста долговой нагрузки таких клиентов — вполне управляемый.
Ожидая роста процентных ставок в экономике, банки уже закладывают его в свои действующие предложения по длинным кредитам, объясняет Войлуков: «Эта надбавка составляет около 1–1,5 процентного пункта, то есть если бы у значительной части клиентов была сейчас возможность взять ипотеку по плавающей ставке, стоимость кредита для них была бы ниже». В январе—феврале средняя стоимость ипотеки в России продолжила снижаться и достигла 7,25%, следует из статистики ЦБ (.pdf).
По словам Войлукова, у банков сейчас нет единого мнения, как должна регулироваться ипотека с переменными ставками. Одним из предпочтительных вариантов регулирования считается внедрение так называемых кэпов — предельных значений по росту процентной ставки или срока кредита. Этот подход наиболее понятный и внятный как для заемщиков, так и для кредиторов, говорится в письме. Банки также не против того, чтобы законодательно ограничить круг потенциальных клиентов, которые могут рассчитывать на ипотеку по нефиксированной ставке. Весь вопрос в том, какие критерии будут предъявляться к таким «квалифицированным заемщикам». «Если ввести слишком жесткие ограничения, то продукт не будет смысла разрабатывать. Доступность должна быть достаточной для формирования рынка адекватного размера», — подчеркивают в АБР.
Участники рынка также считают, что условия выдачи ипотеки с плавающими ставками можно привязать к показателю долговой нагрузки (ПДН; соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу) заемщика. В этом случае Банк России сможет устанавливать макропруденциальные надбавки по таким ссудам в зависимости от ПДН, как это сейчас действует в необеспеченном кредитовании и ипотеке. Подобный подход будет стимулировать банки самостоятельно ограничивать максимальный размер плавающей процентной ставки, говорится в письме. Банки также считают, что расчет ПДН по таким кредитам должен учитывать «не текущий, а максимальный размер платежа, чтобы не дать заполнить экономию на платеже другими кредитами, пусть и по фиксированным ставкам».
Альтернативные идеи и помощь от государства
В письме АБР приводятся и другие варианты регулирования выдач ипотеки с плавающими ставками. Например, банки предлагают принять общерыночный стандарт для таких кредитов, чтобы сузить их «потенциально бесконечное разнообразие».
«Если будет некий стандарт, то управлять рисками и правилами выдачи будет проще. Будет проще собирать данные и статистику о ситуации на рынке, а главное — настроить систему информирования клиентов. Заемщики смогут хотя бы сопоставлять условия по кредитам с плавающими ставками в разных банках и лучше прогнозировать свои риски и выгоду», — поясняет Войлуков. В письме АБР отмечается, что текущий опыт кредитования по переменным ставкам показывает, что за продуктом обращаются граждане, которые не до конца понимают его суть.
Участники рынка также предлагают внедрить плавающие ставки в государственные ипотечные программы, но сделать так, чтобы часть процентного риска принимали на себя банки, а при реализации шоковых сценариев его покрывало государство в лице правительства.
Сейчас ипотека с государственным субсидированием имеет низкую маржинальность, отмечает Войлуков: «Повысить привлекательность льготной ипотеки для банков и одновременно снизить ее стоимость для граждан можно, если выдавать кредиты по плавающим ставкам в контролируемых объемах. Но в этом случае неплохо было бы компенсировать риски повышения ставок для заемщиков за счет государства».
Чем может закончиться регулирование
Опрошенные РБК аналитики сомневаются, что правительство и Банк России одобрят идею господдержки ипотеки с плавающими ставками.
Несмотря на то что ипотека является социально значимым сегментом кредитования, решение об отказе или одобрении кредита принимается кредиторами автономно на основе собственных риск-политик, замечает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «Вряд ли регулятор сочтет правильным и целесообразным разделение рисков кредитных организаций с государством в данной области». Подключение правительства к таким вопросам — скорее экстраординарная и кризисная ситуация, соглашается вице-президент Moody’s Ольга Ульянова.
«Вопрос возможного демпфирования шоковых сценариев при поддержке государства довольно сложный, поскольку задействует бюджетные средства», — говорит директор группы «Финансовые институты» агентства S&P Сергей Вороненко. Он считает, что даже если участники рынка и власти договорятся о регулировании таких кредитов, то вряд ли они будут пользоваться большой популярностью.
Государство уже отчасти страхует банки при кредитовании по госпрограммам, сказал РБК представитель ЦБ. «Государство принимает на себя процентный риск по программам, предполагающим субсидирование процентной ставки по ипотеке, поскольку размер субсидии привязан к ключевой ставке. По рыночным ипотечным кредитам (вне рамок госпрограмм) государство не может принимать на себя риски банков», — пояснил он.
Интересы заемщиков лучше всего будут защищены, если ЦБ выберет сценарий полного запрета кредитов с переменной ставкой, считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин: «Их выгода для заемщиков сильно ограничена и может быть достигнута лишь в случае снижения ставок в экономике, а в ближайшие годы такая ситуация крайне маловероятна». Оптимальным ограничением, по словам аналитика, было бы введение макропруденциальных надбавок на основе ПДН. «При таком сценарии банки «разменяют» часть процентного риска на снижение капитала», — поясняет Лопатин.
В Банке России отметили, что решение об оптимальном варианте регулирования пока не принято. Сценарий с «кэпами» проще для внедрения, чем изменение расчета ПДН, уточнил представитель регулятора. «Будет найден такой вариант, который в достаточной степени защитит интересы заемщиков, а также будет приемлем для банков», — заключил он.
Интересна ли банкам ипотека с плавающей ставкой
Ассоциация банков России опросила 17 кредитных организаций, в том числе четыре системно значимых игрока. По результатам опроса большинство участников в ближайшее время не планируют внедрять ипотеку с плавающей ставкой в свои продуктовые линейки. Таких планов нет у Альфа-банка, Райффайзенбанка, Промсвязьбанка, Абсолют Банка, следует из ответов их представителей. У Росбанка тоже пока подобных планов нет, но при необходимости он может ввести этот продукт, сказал директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. В ВТБ заявили, что сейчас банк не выдает ипотеку по переменной ставке, но намерен активно участвовать в обсуждении оптимальных вариантов развития такого продукта. Кредиты с плавающими ставками уместны только для определенных групп заемщиков, а не для массового потребителя, добавил представитель банка.
«Только один респондент планирует вывести на рынок данный продукт во второй половине 2021 года (не более 20% выдач)», — говорится в письме АБР. Речь может идти о Сбербанке, который выдает чуть меньше половины всей ипотеки в России: 4 марта старший вице-президент «Сбера» Джангир Джангиров заявил, что кредитная организация обсуждает с ЦБ такой формат кредитования, а Forbes писал, что основные параметры продукта уже определены, план по доле выдач — до 20%. Представитель банка лишь сообщил, что «Сбер» направил в Банк России «свои комментарии по данной теме».
Еще три банка изучают, стоит ли внедрять ипотеку с плавающей ставкой, следует из материалов АРБ. Решение организаций будет зависеть в том числе от результатов дискуссии с ЦБ. Наконец, один крупный региональный банк уже вовсю кредитует россиян по переменной ставке: доля таких ссуд в его ипотечном портфеле составляет 43%. Возможность взять ипотеку по плавающей ставке сейчас есть у клиентов ростовского банка «Центр-инвест», следует из информации на его сайте. В октябре банк сообщил о пересмотре условий по 3,3 тыс. таких кредитов. Начальник управления розничного кредитования «Центр-инвеста» Николай Парамонов подтвердил РБК выдачу ипотеки населению по плавающим ставкам, но не раскрыл долю таких кредитов в портфеле.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
