Кто сохранит и кто потеряет право на «семейную» ипотеку под 6%

Фото: Артур Новосильцев / ТАСС

Минфин раскрыл обновленные условия семейной ипотеки, позволяющей россиянам с детьми брать жилищные кредиты по льготной ставке. Программа будет действовать до 2030 года. Основные параметры сохранились: предельная ставка 6%, первоначальный взнос по кредиту не менее 20%, максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. — для остальных регионов. Однако круг потенциальных заемщиков сужается.

Такой подход выбран, чтобы «не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки», сказал глава Минфина Антон Силуанов. «Это можно обеспечить за счет адресной и социальной направленности мер поддержки», — отметил он.

РБК разбирался, каким теперь будет охват новой ипотеки, что это значит для заемщиков, банков и рынка в целом.

Много ли семей смогут рассчитывать на льготную ипотеку

Прежняя программа семейной ипотеки действовала с 2018 года по 1 июля 2024 года. За пять лет ею воспользовались 624 тыс. российских семей, подсчитал «Дом.РФ». Критерии семей, попадающих под программу, несколько раз менялись, последний подход был таким: на кредиты с господдержкой могли рассчитывать семьи с двумя детьми младше 18 лет и семьи с одним ребенком, родившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.

Теперь программа будет затрагивать более узкий круг россиян:

• семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут в малых городах с населением до 50 тыс. человек;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут «в регионах с низким объемом строительства» или там, где есть «индивидуальные программы развития»;
• семьи, которые воспитывают ребенка-инвалида.

По данным переписи населения 2020–2021 года, в России было 7,15 млн семей с детьми до семи лет. Более детальной информации о количестве семей с детьми до шести лет нет. В целом по России уровень проникновения семейной ипотеки составляет 1%, оценивал «Дом.РФ».

Региональный аспект обновленной программы выглядит так:

• На 1 октября 2021 года в стране насчитывался 801 город с населением менее 50 тыс. человек, следует из данных Росстата.
• Официального списка субъектов с низким объемом строительства нет. Рейтинг регионов по вводу нового жилья, составленный «РИА Новости» по итогам 2023 года, свидетельствует, что самые слабые показатели у Луганской, Донецкой, Запорожской и Херсонской областей, включенных в состав России недавно, а также у Магаданской и Мурманской областей, Чукотки, Камчатки, Республики Коми и Еврейского автономного округа.
• Еще есть регионы с «индивидуальными программами развития», для которых семейная ипотека будет действовать в расширенном виде. Список таких субъектов был утвержден в мае этого года, их десять: Республика Алтай, Калмыкия, Республика Марий Эл, Тува, Хакасия, Чувашия, Алтайский край, а также Кировская, Курганская и Псковская области.

После публикации материала Минфин уточнил, что исключения затронут 35 субъектов. Их список есть на сайте оператора программы — «Дом.РФ».

Около 80% кредитов, выданных ранее по семейной ипотеке за все время ее реализации, пришлось на европейскую часть России, отмечали аналитики «Дом.РФ». Доли Дальневосточного федерального округа (действует отдельная программа льготной ипотеки под 2%) и Северо-Кавказского в выдачах составляла по 2%, а Сибирского федерального округа — 9%.

Оценить охват обновленной семейной ипотеки крайне сложно — открытых данных недостаточно, говорит демограф Игорь Ефремов. «Судя по статистике использования семейной ипотеки в последние годы, ею пользовались в среднем менее 200 тыс. семей в год. При сужении границ потенциальных пользователей программы таких должно стать в разы меньше», — заключает он. Эксперт считает, что «любая программа, повышающая доступность жилья для семьи при рождении ребенка, помогает поддерживать рождаемость». «Но попыток оценить эффект в конкретных величинах я сам не делал и не встречал среди коллег», — говорит Ефремов.

Две трети россиян отложили покупку жилья из-за отмен льготных ипотек

Финансы

Что изменения значат для заемщиков

Новый дизайн семейной ипотеки свидетельствует о том, что массовых льготных ипотечных программ в ближайшее время больше не будет, только адресные, констатирует управляющий директор «Эксперт РА» Юрий Беликов: «Сейчас эти ограничения соответствуют тем, которые были установлены первоначально в рамках этой программы. По сути, просто завершено действие послаблений, допускавших получение семейной ипотеки гражданами с детьми старше шести лет, но не старше 18 лет. Прекращение действия этого послабления — ожидаемое событие, соответствующее завершению массовых льготных ипотечных программ и признанию сильных искажений на рынке жилой недвижимости, разогретом излишне стимулированным спросом».

Категории граждан, для которых семейная ипотека останется доступной, сузятся, но такие заемщики, безусловно, выиграют, считает руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Рыночные ставки по ипотеке в России растут с прошлого года вместе с ключевой ставкой ЦБ. На 5 июля средневзвешенный показатель в топ-20 банков превысил 20%, писал РБК.

В текущих условиях ставка 6% по семейной ипотеке позволит не только снизить размер ежемесячного платежа по кредиту, отмечает Солдатенкова: «Это увеличивает шансы на получение одобрения по ипотеке в условиях текущих «регуляторных» ножниц по размеру ПДН (показателя долговой нагрузки. — РБК)». По требованию ЦБ российские банки сейчас обязаны учитывать ПДН при выдаче ипотеки: чем выше такой показатель заемщика, тем сильнее нагрузка на капитал банка при выдаче ссуды и меньше стимулов кредитовать этого клиента. Жители крупных городов, которые не смогут уложиться в лимит по сумме кредита, смогут оформить комбоипотеку, то есть взять часть кредита по рыночным ставкам, напоминает Солдатенкова.

«От массовых льготных программ выиграли в основном те, кто купил недвижимость в 2020–2022 годах, причем большинство из них объективно не нуждались в льготных ставках с финансовой точки зрения. Сейчас программа стала более адресной, а значит, основная часть заемщиков, которые ее возьмут, действительно нуждается в льготах», — говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Каким будет эффект на рынок ипотеки

Обновленная программа позволит поддержать «приемлемый уровень продаж» в сегменте новостроек и индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), считает управляющий партнер сервиса для автоматизации сделок с недвижимостью «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко.

«По своим данным мы видим, что доля «семейки» за второй квартал составила 33,3% от всей ипотеки на новостройки, а за шесть месяцев 2024 года — 35,7%. Это очень весомый объем продаж и важный для стройки позитивный импульс», — отмечает эксперт. Он считает, что программа все равно будет пользоваться спросом в основном в «крупных регионах с большой долей стройки». Это Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, Тюмень, Башкортостан и Татарстан, перечисляет эксперт.

Изменение параметров семейной ипотеки не приведет к снижению темпов выдачи кредитов, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев: «С одной стороны, почти половина потенциальных покупателей отсекается новыми условиями. Но с другой, оставшиеся клиенты, вероятно, ускорят принятие решения о сделке, так как вырастут опасения дальнейшего ужесточения условий кредитования, в частности повышения ставки в рамках программы. То есть психологический фактор поможет сдержать снижение потребительской активности».

Относительно 2023 года выдачи семейной ипотеки в сопоставимых периодах могут упасть в разы, констатирует Беликов из «Эксперт РА». Но он связывает это не только с изменением условий программы, но и с другими факторами — например, с закредитованностью российских заемщиков в целом и ростом цен на недвижимость.

«Привлекательность и комфортабельность жилья, которое по стоимости может быть вписано в программу семейной ипотеки, с ростом цен на квартиры, очевидно, снизилась. Это особенно актуально для Москвы и Санкт-Петербурга. Возможность оплаты процентов по кредиту в части, превышающей лимит стоимости жилья, по рыночной ставке при текущих рыночных ставках представляется практически неработающей. Принимать и обслуживать долговую нагрузку сверх лимита можно будет только после снижения ключевой ставки», — заключает аналитик.

«Мы ожидаем совокупного объема выдач в 2024 году в пределах 3,7 трлн руб., при этом вторая половина текущего года будет заметно отставать в выдачах», — отмечает Носова из АКРА. Для сравнения: в прошлом году выдачи ипотеки в России достигли рекордных 7,85 трлн руб., а в первой половине этого года — 2,82 трлн руб., следует из статистики Frank RG. Таким образом, если опираться на прогноз АКРА, год к году продажи ипотеки могут упасть более чем вдвое, а во втором полугодии спад в выдачах будет еще более ощутимым по сравнению показателями первой половины 2024 года.

Власти задумались об улучшении для банков условий по льготной ипотеке

Финансы

Директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин положительно оценивает изменение условий семейной ипотеки. По его словам, оно направлено на «снижение системных рисков» — непрозрачного ценообразования, ухудшения стандартов выдачи кредитов, а также позволит снизить расходы государства.

«Семейная ипотека даже в новых реалиях точно не превратится из массовой программы в нишевую. Она по-прежнему распространяется на значительное количество российских семей. Причем опасение дальнейшего ужесточения условий программы будет стимулировать их скорее оформлять кредиты», — полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Семейная ипотека, как и другие льготные программы кредитования, субсидируется за счет бюджетных денег. Как уточнил Минфин, утвержденные на 2024 год расходы бюджета на семейную ипотеку составляют 223,8 млрд руб. Ведомство предложило увеличить их на 66,2 млрд руб. из-за продления программы.

«Дополнительные расходы по программе «Семейная ипотека» будут зависеть от уровня ключевой ставки Банка России», — указал Минфин.