Финансы , 10 ноя 2021, 00:00

Аналитики зафиксировали в России досрочный рекорд по выдаче ипотеки

Трансформация льготных госпрограмм не помешала его установить

В январе—октябре банки одобрили населению больше ипотечных кредитов, чем за весь 2020 год, следует из данных Frank RG. Выдачи ипотеки восстанавливаются после пересмотра льготных программ, но рекорда в 2022 году ждать не стоит

Фото: Илья Питалев / РИА Новости

С начала 2021 года российские банки выдали населению ипотечных кредитов на 4,59 трлн руб., следует из статистики Frank RG по итогам октября. Это больше, чем за весь прошлый год, который стал рекордным для российского рынка ипотеки. Тогда, по данным Frank RG, россияне взяли ссуды на покупку жилья на 4,49 трлн руб.

Банк России и государственный институт развития «Дом.РФ» свои данные за октябрь еще не опубликовали, но традиционно они отличаются от оценок Frank RG незначительно. Например, по данным ЦБ, выдачи за 2020 год составили 4,45 трлн руб., а по данным «Дом.РФ», — 4,44 трлн руб.

Количество заключенных договоров пока уступает показателям 2020 года: в январе—октябре банки подписали с ипотечными заемщиками 1,56 млн договоров против 1,8 млн сделок за весь прошлый год. Ускоренный рост объемов кредитования обеспечило увеличение среднего чека по ипотеке: в октябре средний размер кредита превысил 3,14 млн руб., что на 14,6% больше январского уровня, следует из оценок Frank RG.

Какие итоги 2021 года прогнозируют аналитики и ЦБ

Как следует из данных Frank RG, в октябре выдачи ипотеки вновь превысили 0,5 трлн руб., хотя три месяца находились ниже этого уровня. В этом году объем одобренных кредитов на жилье может достичь 5,5 трлн руб., оценивает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Исторически конец года на ипотечном рынке является достаточно «горячим» периодом со значительным количеством совершаемых сделок». Еще в июне в НКР допускали, что обновление программ льготной ипотеки после 1 июля не приведет к значительному охлаждению в этом сегменте, и предсказывали новый рекорд в выдачах, хотя не все аналитики были с этим согласны.
В «Дом.РФ» считают, что количество заключенных ипотечных договоров на 3–7% превысит прошлогодние показатели и достигнет 1,8–1,9 млн сделок по итогам года. Ожидаемый объем выдач — 5,5–5,6 трлн руб. (+21–26% в годовом выражении). Прогноз был обновлен в октябре (.pdf).
Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, в 2021 году темпы роста ипотечного портфеля составят 23–27% (.pdf). За январь—сентябрь задолженность населения по ипотеке уже выросла на 26,9%, до 11,2 трлн руб., на 1 октября. В абсолютном выражении ипотечный портфель банков вырос на 1,92 трлн руб. (с учетом погашений старых ссуд).

Сколько еще расти ипотеке

rbc.group

С 1 июля программы льготного жилищного кредитования в России изменились: ипотеку под 6% могут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года (ранее в программу могли попасть только семьи как минимум с двумя детьми). Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях была увеличена до 12 млн руб., для остальных регионов — до 6 млн руб. Одновременно с этим ужесточились условия для обычной льготной ипотеки для новостроек, которая была драйвером рынка в 2020 году: максимальная ставка по ней выросла с 6,5 до 7%, а максимальный размер кредита снизился до 3 млн руб.

Средневзвешенная ставка по ипотеке еще в начале 2021 года составляла 7,2–7,3%, показывают данные ЦБ. В июне, когда россияне торопились брать кредиты перед окончанием действия старой версии льготной ипотеки, она достигла минимальных в истории 7,07%, но с тех пор выросла до 7,7–7,8% (последние данные — за сентябрь).

Хотя пик роста ипотеки пришелся на июнь, спрос на такие ссуды остается значительным, замечает старший директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Антон Лопатин. «Объясняется это тем, что действуют еще другие льготные программы (например, семейная ипотека), ставки тоже пока приемлемые, к тому же у некоторых банков предложения по ипотеке выдаются на несколько месяцев, некоторые клиенты могли ими воспользоваться уже после роста ключевой [ЦБ в этом году поднял ключевую ставку с 4,25 до 7,5%]. Да и лимит льготной ипотеки для регионов остался неизменным», — поясняет аналитик.

По его словам, в 2022 году эта тенденция уже не сохранится, поскольку «произошло определенное насыщение рынка, а ставки продолжат расти». Лопатин также указывает на снижение доступности ипотеки для населения в этом году после резкого роста цен на недвижимость в России.

Аналитики указали на «иллюзию доступности» ипотеки в России

Финансы

Динамика выдач в следующем году будет однозначно хуже, чем в этом, считает Доронкин. «Скажутся как заметно возросшие ставки (которые по итогам года могут достигнуть 9%, вернувшись на докризисный уровень), так и дальнейший, хоть и менее выраженный рост цен. Однако многое будет зависеть и от лимитов выдач в рамках льготных программ, прежде всего семейной ипотеки», — говорит собеседник РБК.

Он напоминает, что спрос на семейную ипотеку существенно вырос после 1 июля: банки отмечали увеличение и новых выдач, и интереса заемщиков с уже имеющимися кредитами на рефинансирование по льготной ставке. В сентябре правительство решило продлить действие программы семейной ипотеки до конца 2023 года и расширить лимит на объем выдаваемых кредитов — с прежних 800 млрд руб. до 1,685 трлн руб. Спрос банков на лимиты по программе на 40% превысил доступные им объемы, писал РБК.

«Даже увеличенный лимит может быть исчерпан достаточно быстро. В случае дальнейшего увеличения лимитов по данной программе снижение объема выдач [ипотеки] может быть менее заметным», — оценивает перспективы рынка в 2022 году Доронкин.

В интервью РБК глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что фаза активного распространения ипотеки в России близится к завершению. «Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки», — отмечала председатель ЦБ.

Как следует из статистики регулятора, на 1 октября удельный вес задолженности по ипотечным кредитам в совокупном портфеле банков достиг 47,6% (.pdf). С начала года показатель вырос на 1 п.п., тогда как за весь прошлый год — на 3,2 п.п. Объем ипотечного портфеля по итогам полугодия достиг 10,5% ВВП и имеет потенциал роста до 15% ВВП, оценивал ранее руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.