Недетские миллиарды: семь вопросов о новой ипотечной программе

Фото: Сергей Коньков / ТАСС

Правительство в среду, 10 января, опубликовало постановление, закрепляющее правила субсидирования государством процентной ставки по ипотечному кредиту сверх 6% для семей, в которых появится второй и третий ребе​нок. ​На реализацию программы будет выделено 600 млрд руб. бюджетных средств, сроки действия самой программы не указаны. Однако условия для заемщиков и банков по новой программе жестче. РБК разбирался в ее плюсах и минусах.

О какой программе идет речь?

Запуск специальной ипотечной программы для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, анонсировал в ноябре прошлого года президент России Владимир Путин. Средства в рамках программы будут выдаваться не напрямую заемщикам, а банкам на компенсацию выпадающих доходов за выдачу кредитов в рублях по льготным ставкам. Кредиты должны быть предоставлены заемщикам, в семьях которых второй и/или третий ребенок родились в 2018–2022 годах. На эти цели государством предусмотрено выделение 600 млрд руб.

Цель программы, согласно постановлению, заключается в повышении обеспеченности семей жильем для стимулирования рождаемости. Похожие меры субсидирования ипотеки были реализованы в 2015–2016 годах, однако тогда целью была антикризисная поддержка строительства для покупки новостроек.

Кто может претендовать на новые субсидии по ипотеке?

Круг возможных получателей льготных кредитов в программе описан довольно широко, основное требование касается сроков рождения второго или третьего ребенка. Кредит по новой программе смогут получить граждане России при рождении у них в период после 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года второго и/или третьего ребенка.

Кредит предоставляется на покупку жилья на первичном рынке. Купить можно готовую квартиру, дом с земельным участком или строящееся жилье при заключении договора долевого участия в строительстве. Кроме того, по программе можно рефинансировать ранее полученный кредит, взятый на покупку такой недвижимости.

Максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн руб. — для остальных регионов. При этом не менее 20% стоимости недвижимости заемщик должен оплатить за счет собственных средств. Если кредит предоставляется на рефинансирование, размер нового займа не должен быть больше 80% от стоимости недвижимости.

Под какую ставку можно будет получить ипотеку?

Ставка в размере 6% будет действовать гарантированно лишь в течение 3–5 лет, а затем она будет изменена по следующей формуле: ключевая ставка ЦБ (на дату выдачи кредита) плюс 2 процентных пункта. Условие о фиксации ставки и период ее применения должны быть прописаны в договоре. Ставка в 6% будет установлена в первые три года при рождении у заемщика второго ребенка и в первые пять лет при рождении третьего ребенка. В случае если у получателя кредита родится третий ребенок, срок действия фиксированной ставки продлевается на пять лет с момента окончания первого льготного периода.

Действующая ключевая ставка ЦБ составляет 7,75%. «Если заемщик с двумя детьми оформит ипотеку сейчас, то у него будет ставка по ипотеке 6% на первые три года действия кредита, а далее — 9,75%», — указывает зампредправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. Это ниже текущей среднерыночной ставки по ипотечным кредитам, которая на 1 ноября 2017 года, по данным ЦБ, составляла 9,95%.

При кредите на сумму 3 млн руб. на срок 15,5 года (средний срок по данным ЦБ на 1 ноября 2017 года) со ставкой 6% ежемесячный платеж в первые годы составит 24,8 тыс. руб. При тех же параметрах, но со ставкой 9,75% платеж увеличится до 31,3 тыс. руб. Если же заемщик берет ипотеку в максимальном размере (8 млн руб.) на срок 15,5 года, то в первые годы ежемесячный платеж составит 66,1 тыс. руб., а затем увеличится до 83,5 тыс. руб.

В чем отличие от предыдущей программы субсидирования?

Новая программа льготной ипотеки предполагает более жесткие параметры и для заемщиков, и для банков, отмечают эксперты. Они напоминают, что на реализацию «детской» программы направлен меньший объем средств. На субсидирование новостроек в марте 2015 года было выделено 400 млрд руб., в июне 2015 года эта сумма была увеличена до 700 млрд руб. К тому же по программе субсидирования новостроек ставка для заемщика была фиксированной на весь срок кредитования.

Размер субсидирования для банков тоже был выше — ключевая ставка ЦБ плюс 3,5 процентного пункта. Субсидии банку были предусмотрены для всего срока кредита при условии, что уровень процентной ставки не опускался ниже 9,5%. При снижении ставки субсидирование прекращается, но может быть возобновлено по решению правительства. В новой программе возможности возобновления субсидирования нет. «Условие о фиксации ставки на уровне ключевая ставка плюс 2 процентных пункта делает программу слишком рискованной для банков», — считает зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

Впрочем, объем выдачи кредитов по новой программе вряд ли сравнится с результатами субсидирования ипотеки на новостройки, считают в Транскапиталбанке. За время реализации программы, по данным Минфина, было выдано 513,71 тыс. кредитов на сумму 928,71 млрд руб., что составило почти половину всего объема выданной за тот период ипотеки.

«Программа, действовавшая в 2015–2016 годах, была направлена на поддержку ипотечного рынка, новая же программа призвана прежде всего решить социальные задачи: поддержать рождаемость и улучшить жилищные условия семей с двумя и более детьми, — говорит Татьяна Ушкова. — Вероятно, объем выданных кредитов не достигнет объемов по прошлой программе, но, безусловно, она вызовет существенный интерес».

Новая программа поддержит строительную отрасль, хотя в краткосрочной перспективе программа субсидирования ставки 2016–2017 годов, безусловно, была эффективнее, так как тогда дополнительных требований к заемщику не предъявлялось, считает директор департамента развития ипотечного бизнеса банка «Открытие» Дмитрий Вагабов.

В АИЖК РБК уточнили, что принять участие в новой программе, по различным расчетам, смогут не менее 500 тыс. семей, в том числе не менее 250 тыс. семей приобретут новые квартиры. «Это сформирует дополнительный спрос на жилье в новостройках в размере более 13 млн кв. м», — пояснили в агентстве.

Интересна ли программа для банков?

Субсидии будут предоставляться банкам с 1 марта 2018 года по 1 марта 2022-го. Банкам будет компенсироваться разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 2 процентных пункта, и процентной ставкой 6% по ипотечному кредиту на период, определенный программой.

Как отмечает руководитель департамента розничных продуктов банка «Уралсиб» Ирина Баранова, прошлая госпрограмма субсидирования ипотеки была рассчитана на больший круг клиентов, а новая рассчитана на меньшее количество потенциальных клиентов.

Свое участие в программе из 25 опрошенных РБК банков подтвердили Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб», Абсолют Банк, «Ак Барс», «ФК Открытие», «Российский капитал», Россельхозбанк и Транскапиталбанк. Изучают условия программы РосЕвроБанк и Совкомбанк. Как заявили РБК в АИЖК, агентство подаст в Минфин заявку на участие в программе до конца января 2018 года.

Увеличит ли программа риски образования ипотечного пузыря?

Ипотека стала одним из основных драйверов роста розничного кредитования в 2016–2017 годах. Как писал РБК, за 2016 год ипотечный портфель банков увеличился на 13%, по прогнозам аналитического центра АИЖК, за весь 2017 год он может возрасти еще на 0,5–0,6 трлн руб., до 5,5 трлн руб. На 2018 год эксперты прогнозировали продолжение роста объемов выдачи ипотеки. Однако рисков перегрева рынка и возможного образования ипотечного пузыря эксперты не ожидают. «За 2017 год объем предоставленных ипотечных кредитов составил около 2 трлн руб., по итогам 2018 года рост объема выдач по сравнению с 2017 годом может приблизиться к 50%», — прогнозирует Татьяна Ушкова.

Вливание в ипотечный рынок 600 млрд руб. не вызывает у банкиров опасений. Рынок не будет перегрет, так как на нем достаточно жилья на продажу, отмечает первый заместитель председателя правления Совкомбанка Сергей Хотимский. «Скорее, без этой меры поддержки со стороны государства можно было бы говорить о некотором замедлении роста рынка, — считает банкир. — Что касается кредитных рисков, то и тут в силу падения ставок нет оснований ожидать ухудшения качества обслуживания кредитов». «Объем выдачи ипотеки на конец 2018 года, предположительно, достигнет 2,3 трлн руб., если каждый год банки будут выдавать более 100 млрд руб. новых кредитов, это не более 5% всего рынка», — поясняет глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Однако, отмечает эксперт, с учетом всех ограничений для заемщиков выделенные средства не исчерпаются и за пять лет.

Как программа повлияет на рынок недвижимости?

Субсидирование ипотеки увеличит спрос на недвижимость на 15–20%, подсчитал руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Средний ежемесячный платеж по ипотеке уменьшится на 5–10 тыс. руб., считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. В свою очередь, генеральный директор Urban Group Андрей Пучков считает, что благодаря новой программе десятки тысяч семей смогут сэкономить в среднем около 8–9 тыс. руб. в месяц. «На сегодняшний день молодые родители составляют более 40% от общего числа клиентов, покупающих жилье в новостройках», — указывает он.

Снижение ставки не должно привести к росту цен на недвижимость даже при положительной динамике спроса, рассуждает начальник отдела ипотеки ГК «Инград» Татьяна Власова. «В данном случае мы говорим исключительно об узкой категории покупателей», — объясняет эксперт.

Только около трети покупателей квартир в новостройках — это семьи с детьми, нуждающиеся в двух- и трехкомнатных квартирах, указывает руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новостроя» Сергей Лобжанидзе. «Большинство же покупают свое первое жилье и зачастую не имеют детей, — продолжает он. — Поэтому инициатива скорее поддержит рождаемость, но не приведет к серьезному росту рынка жилья». Программа вряд ли приведет к кардинальным изменениям первичного рынка, согласна руководитель отдела исследований «ИРН-Консалтинга» Татьяна Бокачева. Эффект от программы будет более заметным в регионах, где цены существенно ниже и за 2–2,5 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру, говорит эксперт. «В столицах уже распространены специальные ипотечные программы крупных банков и застройщиков, предлагающие условия, схожие с новой программой субсидирования ипотеки, — считает Бокачева. — Эта инициатива будет иметь скорее положительный электоральный эффект в преддверии выборов президента и позволит уменьшить спад рождаемости».