Борьба за клиента: почему рефинансировать ипотеку станет проще

Фото: Сергей Ермохин / ТАСС

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина поручила департаменту банковского регулирования ЦБ подготовить предложения по изменениям в Положение об обязательных резервах кредитных организаций, чтобы банкам было проще снижать их заемщикам ставки по уже выданным ипотечным ссудам. Поручение было сделано во время недавней закрытой встречи с членами Ассоциации региональных банков России (ассоциация «Россия»), рассказал РБК топ-менеджер одного из банков, принимавших участие в обсуждении. Председатель совета ассоциации «Россия» Анатолий Аксаков подтвердил, что вопрос упрощения условий рефинансирования ссуд для действующих заемщиков банков выносился на обсуждение. Планируется смягчение условий досоздания резервов в случае снижения ставки по уже выданным ипотечным кредитам, пояснил он.

В ЦБ не ответили на запрос РБК о планах изменения условий резервирования при рефинансировании ипотечных ссуд.

В чем проблема

Для банка-кредитора снижение ставки своему заемщику по ранее выданному кредиту, согласно регулятивным требованиям ЦБ, приравнивается к реструктуризации кредита и требует доначисления резервов (а это дополнительные расходы для банков), поэтому банки неохотно рефинансируют такие займы своим клиентам. «В рамках действующего нормативного акта ЦБ снижение ставки по действующему кредиту, по которому оно не предусматривалось изначально, расценивается ЦБ как наличие проблемы у заемщика с обслуживанием кредита, — говорит директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — Таким образом, банк, снижая ставку по ипотеке по ранее выданному кредиту, снижает его качество, то есть обесценивает ссуду и должен перенести ее в другую категорию качества, где резервы выше». Это ухудшает качество кредитного портфеля банка, а также требует от него дополнительных ресурсов.

Затраты на доначисление резервов немалые, указывают банкиры. В случае рефинансирования вновь выданный кредит банк должен перевести из первой во вторую группу качества с «умеренным кредитным риском», где ставка риска (размер необходимого резерва) равна 1–21% от суммы основного долга, пояснили в одном из банков из топ-40. Учитывая, что средний размер ипотеки по стране — 1,8 млн руб., а по Москве — 4,02 млн руб., пятая часть от этой суммы — весьма существенный расход для банка.

В то же время клиенты из числа ипотечных заемщиков в связи с активным снижением ставок на рынке желают улучшить условия обслуживания своей ипотеки.

Но из-за нежелания банков — первоначальных кредиторов снижать ставки по указанным выше причинам клиенты обращаются в другие банки за рефинансированием ипотеки. Для других банков это будет выдача нового кредита, что не облагается повышенными резервами.

В результате банки — первоначальные кредиторы начали терять своих наиболее качественных заемщиков.

Фото: Елена Пальм / Интерпресс / ТАСС

Актуальный вопрос

Переманиванием ипотечных клиентов других банков в настоящее время занимаются все крупные игроки этого рынка. Запросы от заемщиков, желающих снизить ставку по своему ипотечному кредиту, растут. Однако в основном банки готовы снижать ставки своим клиентам, только когда они им приносят одобренную заявку на рефинансирование ипотеки от банка-конкурента, рассказывает руководитель ипотечного направления банка из топ-10.

Согласно опросу РБК, проведенному среди топ-10 крупнейших ипотечных банков, только два банка — «Дельтакредит» и Сбербанк — сейчас снижают ставку по ипотеке своим заемщикам, просто изменив условия в договоре, а не требуя сбора дополнительных документов в связи с оформлением займа как новой ссуды. На каких именно условиях резервирования это делается, в банке не уточнили. «Процедура проще для клиента и не требует дополнительных расходов», — уточнили лишь в пресс-службе Сбербанка. Клиенту достаточно подать заявку на услугу «снижение ставки» и ждать одобрения банком своей заявки, уточнили в кол-центре банка.

При этом аудитория бенефициаров упрощения рефинансирования ипотеки довольно широка. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), с января по октябрь 2017 года российские банки выдали 813,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 1,5 трлн руб. Это на 21% больше, чем за тот же период прошлого года в количественном выражении и на 30% — в денежном. При этом только в октябре 2017 года было выдано ипотеки на 213 млрд руб. — почти столько же, сколько в рекордном декабре 2014 года (227 млрд руб.).

По данным Банка России, с начала 2017 года ставки по вновь предоставленным ипотечным кредитам не поднимались выше 11,95%. В целом с января по октябрь 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки снизились на 3 п.п., до 10%. Опрошенные РБК банкиры отмечают, что снижения ставки просят в основном клиенты, у которых она по выплачиваемой ссуде выше рыночной примерно на 2 п.п.
В итоге одним из главных трендов на рынке жилищного кредитования во второй половине 2017 года стал рост объемов рефинансирования. По данным АИЖК, по итогам девяти месяцев доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи составляет 5–7%. При этом, как прогнозирует агентство, в 2018 году доля таких ссуд может превысить 20%.

Видео: Телеканал РБК

Каков эффект

Снижение объемов дорезервирования по реструктурируемой ипотеке сделало бы такой продукт выгоднее не только банкам, но и заемщикам. Первым стало бы проще удерживать клиентов и экономить на расходах, а вторые получили бы возможность снижать ставку без каких-либо дополнительных расходов и действий, указывают эксперты.

Ведь чтобы рефинансировать ипотечный заем в другом банке, заемщик, как правило, должен предоставить весь набор документов для одобрения нового кредита (справку о доходах, документы о залоге), а также получить новую страховку. Кроме этого нужно и произвести оценку заложенной недвижимости. А это временные и материальные затраты, указывают банкиры.

Участники рынка, опрошенные РБК, одобряют инициативу ЦБ. По данным РБК, уже несколько банков активно участвуют в дискуссии с ЦБ. «Мы направили в ЦБ ряд запросов с вопросами и предложениями по оптимизации резервирования при рефинансировании/реструктуризации собственных кредитов, не связанных с финансовыми проблемами заемщика, — прокомментировала директор департамента анализа рисков Росевробанка Ирина Голубева. — Многие наши заемщики хотели бы снизить ставку по ипотеке без смены банка-кредитора. Мы рассматриваем такие заявления, но по ним может быть отказано в том числе потому, что банк находится в заведомо невыгодной позиции в части классификации ссуды и ее резервирования по сравнению со внешними участниками, предлагающими программы рефинансирования». Также готовят свои предложения для ЦБ в Сбербанке и Абсолют Банке, заявили представители этих банков.

Если процедура по снижению ставки для своих ипотечных заемщиков будет облегчена, это значительно упростит жизнь клиентам, отмечает председатель правления Абсолют Банка Андрей Дегтярев. Он поясняет, что клиентам не придется уходить из своего банка, собирать заново документы и ожидать решения по новой заявке. Кроме того, банкиры обещают чаще и быстрее принимать решение о снижении ставки действующим клиентам. «Наши клиенты стоят в листе ожидания на снижение ставки по ипотеке по полтора-два месяца», — рассказывает Вадим Пахаленко.