ЦБ разработал меры против пузыря из-за ипотеки по сверхнизким ставкам
Регулятор считает, что такие программы вводят заемщиков в заблуждение
ЦБ раскрыл, каким образом в России может быть ограничена ипотека по экстремально низкими ставкам, которую банки выдают по партнерским программам с застройщиками. Регулятор рассматривает два варианта надбавок для таких кредитов и дополнительные требования по созданию резервов, чтобы дестимулировать банки, говорится в опубликованном консультационном докладе Банка России (.pdf). Кроме того, ЦБ намерен провести «разъяснительную и надзорную работу» с участниками рынка.
По мнению регулятора, практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря на рынке сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря.
Как ипотека «от застройщиков» стала массовой
«Сейчас, может быть, многие видят, [что] есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход <…>, во многом это введение в заблуждение заемщиков», — заявила 16 сентября глава Банка России Эльвира Набиуллина. К тому моменту ЦБ уже начал обсуждать с некоторыми крупными банками, какие риски несет субсидируемая ипотека от застройщиков, и прорабатывать возможные варианты ограничений, говорили два источника РБК на финансовом рынке. Опрошенные РБК представители девелоперов тогда негативно оценивали перспективы ужесточения регулирования в этом сегменте.
Как отмечается в докладе ЦБ, после начала кризиса в России изменилась структура выдач ипотеки: повышенным спросом стали пользоваться программы с низким уровнем первоначального взноса и те, где процентная ставка снижается за счет субсидии от продавцов недвижимости. Причем льготы «от застройщиков» стали комбинироваться с государственными программами льготной ипотеки. В итоге с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам, показал опрос ЦБ пяти крупнейших банков. За восемь месяцев этого года в России было выдано 252,7 тыс. ссуд на новое жилье на 1,2 трлн руб., следует из статистики регулятора (.pdf). С учетом динамики доли ипотеки «от застройщиков», приведенной в докладе ЦБ, с начала года россияне могли оформить такие кредиты на 537,1 млрд руб.
Почему ЦБ считает опасной ипотеку по сверхнизким ставкам
По оценке Банка России, в августе средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки в России достигла 3,7%, упав с начала года на 2,2 п.п. Несмотря на это, риски от такой ипотеки возрастают, считает регулятор. В основном они связаны с искажением стоимости недвижимости: разницу между «квазильготной» и рыночной ставкой банку компенсирует застройщик, а расходы на такие программы девелоперы закладывают в стоимость квартир, завышая ее. Банки, в свою очередь, рассчитывают величину желаемых комиссий в зависимости от прогнозов, как быстро заемщик будет гасить выданный кредит. В ЦБ считают, что этот механизм может нести негативные эффекты как для сторон таких сделок — заемщиков, банков, застройщиков, — так и для госбюджета и финансовой системы в целом.
- Покупка недвижимости по завышенной стоимости может создать риск, что заемщик не сможет продать ее на вторичном рынке без потерь, «если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%», говорится в докладе. Это, по мнению ЦБ, ограничит возможность граждан улучшать жилищные условия, а также может спровоцировать ситуацию, что при дефолте клиента и денег от продажи залогового жилья не хватит на погашение обязательств.
«Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика», — указывает регулятор.
- Проблемы у банков могут возникнуть, если те не учли, что ипотека по сверхнизким ставкам может погашаться заемщиками гораздо дольше, чем рыночная. Если этот фактор не учтен в комиссии, которую кредитор получает от застройщика, доходность таких программ может стать низкой или вовсе отрицательной.
«Удлинение фактического срока жизни кредита также увеличивает кредитный риск — вероятность дефолта на всем сроке жизни кредита (lifetime PD) больше примерно на 5 п.п.», — предупреждает ЦБ.
- Застройщики тоже рискуют, хотя их можно считать «бенефициарами данной схемы», говорится в докладе. Выплата комиссий банкам-партнерам требует от девелоперов поддержания постоянного денежного потока.
- Ипотека «от застройщиков» часто комбинируется с государственными программами льготной ипотеки, ставка по которым субсидируется из бюджета. Если сроки погашения таких кредитов удлиняются из-за сверхнизких ставок, для бюджета это означает «увеличение общих расходов» и повышенные процентные риски при росте ставок на рынке.
«Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые неподходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета», — предупреждает ЦБ.
- Банк России также указывает, что ипотека по сверхнизким ставкам «маскирует снижение цен на недвижимость», которое обычно наблюдается в кризис. «Таким образом, программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка», — говорится в докладе.
Триггером стресса на рынке недвижимости и ипотеки может стать ухудшение макроэкономической ситуации, считает ЦБ. Падение ВВП и реальных доходов населения регулятор пока считает умеренным: экономика во втором квартале упала на 4% в годовом выражении, а реальные доходы — на 0,8%.
Что делать с риском «квазильготной» ипотеки
Банк России рассматривает несколько вариантов надбавок, которые могут применяться при выдаче таких кредитов.
- Макропруденциальные коэффициенты риска (на уровне 100%) по ссудам с первоначальным взносом 10–20%, в том числе для вторичного рынка. Недостаток этого подхода в том, что надбавки автоматически распространятся и на ипотеку по рыночным ставкам с такими же параметрами первоначального взноса, признает ЦБ.
- Выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ). «Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться», — говорится в докладе. В прошлом году ЦБ получил право вводить МПЛ только по необеспеченным кредитам и готовится это сделать с начала следующего года.
- Дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков». По версии ЦБ, это позволит повысить устойчивость банков, которые активно предлагают такие программы, и «выровнять конкурентное поле». Регулятор допускает, что величина надбавки по резервам будет дифференцированной для банков. Кроме того, ЦБ пообещал повести «разъяснительную и надзорную работу» по вопросам, как банки оценивают залог по такой ипотеке.
- Банк России также предложил усилить информирование заемщиков о такой ипотеке — например, включать сведения о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК). Для этого потребуется внести изменения в законодательство, а пока ЦБ намерен дать рекомендации банкам раскрывать клиентам больше информации.
Что о предложениях ЦБ думают эксперты
Макропруденциальные надбавки усилят давление на капитал банковской системы, поэтому это не лучший вариант, считает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Оптимальным решением, по его версии, было бы повышение норм резервирования: «Ипотека является наименее рискованным розничным сегментом, что выражается в низком покрытии ипотечных портфелей резервами».
Технически ввести ограничения через надбавки по резервам просто, соглашается директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина: «Большая часть ипотечных кредитов для целей формирования резервов объединяется в ПОСы (портфели однородных ссуд). В случае использования именно повышенных надбавок Банк России, вероятнее всего, обяжет банки формировать отдельные ПОСы по таким ссудам и предусмотрит для них отдельные требования по резервам».
По мнению независимого эксперта Ольги Ульяновой, более тонкая настройка ограничений с помощью надбавок не снижает возможности банков их обходить: «Если ЦБ видит склонность к рискам и склонность выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом, мне кажется, лучше просто прямо ограничить долю выдач таких ссуд. Скажем, установить порог в 15%».
Ограничение выдач ипотеки с низким первоначальным взносом, по словам Ульяновой, будет «болезненным» для банковской системы. «Поскольку около половины кредитов сейчас выдается с достаточно низким первоначальным взносом, то выдачи могут упасть вдвое. <...> Однако качество выдаваемых кредитов будет более высокое, а значит, в перспективе снизится риск кредитного пузыря», — аргументирует эксперт. По данным ЦБ, на ипотеку с первоначальным взносом в пределах 10–20% во втором квартале приходилось 40,4% выдач, а на первичном рынке — 58%.
Какой бы вариант ограничений ЦБ ни выбрал, можно ожидать, что банки активизируют выдачи ипотеки по сверхнизким ставкам до введения запретов, полагает Якушкина. Она напоминает, что обычно ограничительные меры применяются только к вновь выдаваемым кредитам и не имеют обратной силы.
Застройщики заинтересованы сохранять такие программы, чтобы поддерживать продажи, а кредиторы могут проявить осторожность, считает Ульянова. «Банки сейчас стоят на развилке — неопределенность возросла, наметилось повышение ставок, непонятно, каким будет регулирование. Ситуация хрупкая, и гонки за объемами сейчас нет. Возможно, будут найдены какие-то полутона — кредит будет выдаваться уже не по такой низкой ставке или другие параметры будут жестче», — резюмирует эксперт.
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
