Ипотечные каникулы: когда стоит брать кредит на покупку жилья?

Фото: ТАСС

Недоступный кредит

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), число выданных ипотечных кредитов в феврале 2015 года сократилось на 33%. Объединенное кредитное бюро (ОКБ) дает еще более пессимистичную картину – минус 72% (в обоих случаях динамика - к февралю прошлого года). При этом рублевые цены на недвижимость в Москве за последние полгода почти не изменились. По данным портала irn.ru, c 1 сентября 2014 года по 1 марта 2015 индекс стоимости жилья вырос на 3,5%. И это при том, что рубль упал к доллару США почти на 40% за тот же период.

Рынок ипотечного кредитования встал из-за высоких ставок. «В январе-феврале 2015 года спрос на ипотечные кредиты у нас сократился на 20-30% по сравнению аналогичным периодом 2014 года», - говорит директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По словам начальника управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антона Павлова, это произошло прежде все из-за роста ставок по кредитам после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 17%.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с сентября прошлого года к февралю нынешнего среднемесячная ставка по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке выросла с 13,18% до 19,3%.

У госбанков не так дорого

Относительно низкие ставки по ипотеке держат госбанки. Ставка в Сбербанке составляет 15,5% при первоначальном взносе от 30 до 50% на срок от 10 до 20 лет. А по данным пресс-службы ВТБ 24, в этом банке установлена единая процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в 15,95%.
Из-за этого падение кредитования в этих банках не так заметно. В январе Московский банк Сбербанка выдал более 2500 ипотечных кредитов на 7,9 млрд рублей, что на 36% больше объема, выданного в январе прошлого года, рассказывал председатель Московского банка Сбербанка Олег Смирнов. По его словам, это связано с тем, что Сбербанк не повышал ставки, клиенты могли брать кредиты по ставке ниже ключевой ставки ЦБ – до 28 февраля действовала акция на новостройки с фиксированной процентной ставкой от 14,5% в рублях и первоначальным взносом от 20%.

В других банках можно занять дороже. Например, банк «Открытие» предлагает ставку до 18,75% годовых на срок от 5 до 20 лет при первоначальном взносе в 30%. В Райффайзенбанке можно занять на покупку жилья на вторичном рынке по ставке от 17,75% до 18,75% годовых.

По словам главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, в ближайшее время банки снизят ставки по ипотеке на 0,25-0,75 п.п. вслед за снижением в прошлую пятницу ключевой ставки ЦБ с 15% до 14% годовых.

Квартиры не подорожали

Решение брать ипотечный кредит зависит не только от ставки по кредиту, но и от ситуации на рынке недвижимости. В декабре и январе прошлого года девальвация рубля привела к повышенному спросу на жилье. «Видя, как стремительно меняется курс доллара, состоятельные граждане хотели сохранить свои сбережения. Доллары покупать было уже страшно. А недвижимость воспринимается как один из самых понятных и надежных активов», - говорит Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН.

По его словам, через некоторое время после того, как паника начала спадать, спрос снизился и возникло избыточное предложение на рынке жилья. В результате стоимость квартир стала снижаться: от максимумов в декабре и январе рублевый индекс стоимости жилья irn.ru снизился на 10% к началу марта.

Эксперты не ждут дальнейшего снижения цен. Ситуацию может исправить субсидирование 13%-ной ставки по ипотеке в новостройках – в пятницу правительство приняло соответствующую программу. Чтобы получить компенсацию между рыночной ставкой и 13%, например, в Москве, заемщик должен оформить кредит не ранее 1 января 2015 года на сумму не превышающую 8 млн рублей при первоначальном взносе не менее 20% (получить субсидию поможет банк).

Это должно привести к росту цен на квартиры в новостройках, а следом – и на вторичном рынке, говорит начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов. А Тер-Аристокесянц вспоминает, что в кризис 2008 года аналогичная инициатива была реализована ВЭБом, что серьезно поддержало рынок недвижимости.

Ведущий аналитик Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Кирилл Кононов ожидает, что при сохранении курса рубля на текущем уровне, рост рублевых цен на вторичном рынке за год составит не более 5%: «Больший рост маловероятен из-за высокой инфляции и ожидаемого снижения реальных доходов населения. Рублевая стоимость жилья может даже снизиться из-за уменьшения платежеспособного спроса».

Кредит дороже – квартира дешевле

Что заемщик может позволить себе купить сегодня? Например, в сентябре прошлого года ежемесячный платеж при покупке двухкомнатной квартиры в «сталинке» за 10 млн рублей в кредит на 15 лет (с первоначальным взносом 30% и средней ставкой 13,18% годовых) составлял 89,4 тыс. рублей. Сегодня аналогичная квартира, по данным портала irn.ru, оценивается в 10,74 млн. При средней ставке по ипотеке в 19,3% годовых в феврале ежемесячный платеж составляет 128,9 тыс. рублей. Чтобы сохранить ежемесячный платеж на уровне сентября прошлого года, заемщику сегодня приходится искать квартиру дешевле, в нашем случае – за 7-8 млн рублей (см. инфографику).

Банкиры, опрошенные РБК Quote пока советуют повременить с ипотекой – ставка будет снижаться. Павлов прогнозирует снижение ключевой ставки до 10-12% к концу года. «При этом наши ставки по ипотеке составят 13-15%», - говорит он. Кононов из Газпромбанка говорит, что снижение ключевой ставки приводит к снижению ставок по ипотеке с лагом в три месяца: «Часть банков может среагировать быстрее, чтобы раньше конкурентов привлечь новых заемщиков».

Впрочем, Тер-Аристокесянц предупреждает, что ожидание низких ставок может обернуться ростом цен на рынке недвижимости: «Сейчас цены на недвижимость стабильные, есть много хороших предложений. В случае, если ставки понизятся, спрос может вырасти и подобрать хорошую квартиру станет сложнее». По его мнению, если заемщик выбрал оптимальный для себя вариант недвижимости и может позволить себе ежемесячные платежи по текущим ставкам, то тянуть с покупкой не стоит.

Генеральный директор исследовательской компании Frank Research Group Юрий Грибанов считает, что психологический барьер как для банков, так и для их клиентов – 15% годовых. Восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования возможно после снижения ставок ниже этого уровня: «Если у вас есть возможность пока не брать ипотечный кредит, то лучше этого не делать. Я бы советовал подождать еще хотя бы год. Если же такой возможности нет, то нужно брать кредит с прицелом на рефинансирование в будущем».