Страх валютного заемщика: как отнимают жилье по просроченным кредитам
По данным Всероссийской ассоциации валютных заемщиков, первая волна неплатежей по ипотечным кредитам в валюте началась в ноябре 2014 года, когда доллар вырос до 50 руб. Впрочем, многие продолжали платить за счет накоплений — финансовая подушка безопасности в среднем была рассчитана на два-три месяца, рассказывает пресс-секретарь ассоциации Ирина Сафьянова.
К марту банкротства стали массовым явлением, ипотечники вышли на улицы. В майках с надписью «Раб валютной ипотеки» их задерживали на Красной площади. В мае, когда просрочка достигла 90 дней, банки начали судебные разбирательства. По данным ассоциации, только Собинбанк и Райффайзенбанк подали около 140 исков. «По нашим расчетам, к сентябрю количество дел по валютным ипотечным кредитам может достичь 2 тыс.», — говорит Сафьянова.
РБК собрал три истории о людях, взявших валютный кредит и сегодня находящихся на разных стадиях тяжбы с банками. Мы также попросили юристов оценить их шансы сохранить жилье.
Российская мечта
Стадия: начало судебного разбирательства
Долг перед банком: $166,5 тыс.
Семья Сидоровых ехала в Россию за стабильностью. В 2007 году 32-летняя Елена, 34-летний Александр и их шестилетний сын Аллен переехали в Москву из Узбекистана. Поначалу все складывалось просто замечательно: к февралю 2008 года им обоим удалось получить гражданство и найти работу. Александр устроился торговым представителем компании Сoca-Cola, Елена — менеджером по продажам в небольшую компанию «Престиж», которая занималась поставками кофе на российский рынок.
Жить на съемных квартирах было неуютно, Сидоровы решили обзавестись собственным жильем. Денег от проданной в Ташкенте квартиры на покупку недвижимости в России не хватало, и семья приняла решение взять кредит. Они были не самыми желанными клиентами для банков. Например, в ДжиИ Мани Банке в кредите отказали. Банк смутило, что Александр при переезде в Россию сменил сферу деятельности (в Узбекистане он работал спортивным тренером).
Кроме того, у Елены была серая зарплата: официальный доход составлял 10 тыс. руб., а остальные 25 тыс. руб. выплачивались в виде премий. Зато нашелся другой вариант: Собинбанк согласился выдать супругам кредит на $160 тыс. на 24 года под 12,5% годовых.
В июне 2008 года Сидоровы оформили кредит и въехали в трехкомнатную квартиру в небольшом подмосковном городке Медвежьи Озера. Уже в августе курс доллара пополз вверх. К февралю 2009 года доллар подорожал на 13 руб. и стоил почти 36 руб. Два года семья справлялась с подросшими выплатами по кредиту. На них был потрачен материнский капитал за рождение второго сына Богдана. К моменту выхода Сидоровой из декрета компания, в которой она работала, прекратила деятельность.
«Выкручивались тем, что продали квартиру мамы в Ташкенте и погашали кредит из этой суммы», — рассказывает Елена.
В 2012 году Сидоровы впервые обратились в банк с просьбой об изменении условий кредита, но банк понизить ставку отказался. Тогда семья попыталась перевести кредит в рубли с помощью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Специалист агентства подобрал подходящую программу в МТС Банке. Чтобы погасить долг, Сидоровым требовалось 4 млн руб. Однако за несколько дней до оформления сделки выяснилось, что кредитная организация готова выдать только 3 млн руб., а недостающую сумму Сидоровым необходимо найти самостоятельно. Деньги найти не удалось, сделка не состоялась. Сидоровы продолжали платить по кредиту, влезая в новые долги.
«Погашение кредита съедало почти все наши доходы. Нам не хватало денег почти ни на что. За ЖКХ мы вообще не платили, и у нас образовалась задолженность в 165 тыс. руб.», — рассказывает Сидорова. В 2013 году у них родился третий ребенок — и расходы еще выросли.
С 2013 года Елена написала десяток жалоб — от писем муниципальным депутатам до обращения к президенту. «Очень сочувствуем, но помочь ничем не можем», — отвечали чиновники. Неожиданную поддержку оказал глава партии ЛДПР Владимир Жириновский. В ответном письме, начинавшемся с фразы «уважаемый избиратель», лежала купюра в 1 тыс. руб. «На эти деньги я купила пачку памперсов», — вспоминает Елена.
В мае 2014 года глава семьи потерял работу, и Сидоровы попросили у банка отсрочку на полгода. Переговоры длились несколько месяцев, но договориться не удалось. В июле прошлого года Сидоровы в последний раз внесли ежемесячный платеж — $1640, или чуть больше 56 тыс. руб. А в декабре они получили письмо с требованием досрочно вернуть всю сумму долга.
Спустя полгода Сидоровы узнали, что Собинбанк подал на них в суд и требует выселения из квартиры. «Мне позвонила девушка из Движения валютных заемщиков, которая просматривала сайт суда и увидела нашу фамилию», — говорит Елена. Оказалось, что банк требует взыскать с семьи 9,7 млн руб. (сумма образовалась с учетом штрафов и была пересчитана по курсу на момент подачи заявления в суд).
Предварительное заседание состоялось 9 июня, банк требует наложить взыскание на квартиру в счет погашения долга. Решение пока не принято. «С учетом того что банк оценил нашу квартиру в 4,2 млн руб., даже после ее продажи мы останемся должны несколько миллионов рублей», — говорит Елена.
«Все случаи просрочки банк рассматривает в индивидуальном порядке. Обращение в судебные инстанции — крайняя мера, к которой банк обращается только в случае, если клиент категорически отказывается идти на разумный компромисс», — ответили РБК Quote в пресс-службе банка.
Андрей Шкадов, руководитель коммерческой практики компании «ФБК Право»:
«В суде шансы выиграть дело у Сидоровых невысоки. При заключении договора заемщики приняли на себя валютные риски. И правовых аргументов, чтобы оспорить договор, практически нет. Многочисленные обращения заемщиков с просьбой реструктурировать кредит в ходе судебного заседания можно озвучить, но это не является юридически значимым фактом. Изменение условий уже выданного кредита — это дополнительное соглашение к кредитному договору. Оно заключается двумя сторонами, если на это есть их добрая воля. Понудить банк заключить его нельзя.
Зачастую в подобной ситуации заемщики пытаются апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса о существенном изменении обстоятельств как основанию для изменения или расторжения договора. Изменения признаются существенными, когда они изменились настолько, что стороны вовсе не стали бы заключать договор, если бы могли это предвидеть. Правда, судебная практика, которая сформировалась во время прошлого кризиса, отрицательная. Суды считают, что изменение курса иностранной валюты, в которой номинировано обязательство, не является существенным изменением обстоятельств».
Надежда на Рамзана
Стадия: апелляция после проигрыша дела
Долг перед банком: 115 тыс. швейцарских франков
«Мне кажется, в моей ситуации остался только одни выход — обратиться к своему земляку Рамзану Кадырову», — грустно шутит Маргарита Тимкова. 44-летняя Тимкова второй раз в жизни теряет жилье. В 1993 году она вместе с родителями уехала из Грозного, оставив квартиру. Спустя 22 года она не смогла расплатиться с банком за ипотечный кредит.
В сентябре 2008 года Тимкова вместе со своим гражданским мужем взяла в ОТП Банке 105 тыс. швейцарских франков (около 2,4 млн руб. на тот момент) на покупку двухкомнатной квартиры в подмосковном городе Бронницы. Срок кредита — 30 лет, ставка — 9,2% годовых. Он был оформлен на Тимкову, но предполагалось, что пара будет гасить кредит вместе.
«Я хотела брать кредит в рублях. Но в банке меня убедили, что так получится более низкий процент, а сам франк — более стабильная валюта. Я-то в тот момент мало что в этом понимала», — рассказывает заемщица. Спустя месяц курс франка начал расти. За полгода он вырос с 23 до 30 руб. за франк и с тех пор практически не опускался ниже этой отметки. В 2011 году Тимкова поняла, что дальнейшее укрепление франка не сулит ей ничего хорошего, и обратилась в банк с просьбой перевести кредит в рубли. Банк отказал.
В 2012 году Маргарита разошлась со своим мужем и осталась одна с двумя детьми. А в феврале 2014 года, когда франк вырос до 40 руб., Тимкова стала допускать просрочки по платежам. Через год, в январе 2015 года, Швейцария отвязала свою валюту от евро — стоимость франка выросла на 30% к доллару и евро, в России он стоил 76 руб. Впрочем, Тимкову эти новости уже не интересовали.
Переговоры с банком не давали результатов, и в январе 2015 года кредитная организация передала дело в суд. К этому моменту долг из-за роста курса составил около 6 млн руб. с учетом штрафов.
Суд Тимкова проиграла — на квартиру должно быть наложено взыскание. Но попыток договориться с банком не оставила. «Я предлагала разные варианты, в том числе чтобы банк забрал квартиру и списал долги. Но мне так никто ничего и не ответил», — рассказывает женщина. Сейчас она подала апелляцию на решение суда. Его заседание пока не назначено. «Я буду судиться вплоть до Верховного суда. Вариантов у меня больше нет», — говорит Тимкова.
«Клиентам мы делаем индивидуальное предложение о реструктуризации, оперируя при этом текущим курсом рубля к валюте кредита заемщика», — рассказывает руководитель пресс-службы ОТП Банка Виктория Бакаева. По ее словам, существенная часть клиентов приняла предложение банка. «Но есть ряд клиентов, которые настаивают на реструктуризации по курсу на дату выдачи кредита. Данные условия для банка неприемлемы», — категорична Бакаева.
Павел Булатов, советник юридической фирмы White & Case:
«Пока что практика по судебным делам по валютной ипотеке в России складывается в пользу банков. Например, в Венгрии, где было сильно развито кредитование в швейцарских франках, банки обязали переводить ипотечные кредиты в местную валюту по специальному льготному курсу. Российские суды в подавляющем большинстве случаев считают, что клиенты банков взяли на себя валютный риск и должны нести ответственность. Поэтому лучший способ выхода из ситуации — договариваться с банком о реструктуризации долга или передаче квартиры со списанием остатка долга. Если банк совсем не идет на контакт, тогда можно воспользоваться законом о банкротстве физических лиц (поправки к закону 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вступят в силу с 1 октября этого года). До этого момента Маргарите можно посоветовать подавать на апелляцию, а после вступления в силу закона сразу же подавать на личное банкротство. Процедура личного банкротства будет длиться год-полтора. До реализации квартиры финансовым управляющим можно продолжать жить в ней. Если Маргарита не будет скрывать своего имущества и доходов, то после реализации квартиры и завершения процедуры банкротства она будет освобождена от своих долгов перед банком. В данном случае это самый цивилизованный механизм решения проблемы».
Ошибка риелтора
Стадия: выселение из квартиры
Долг перед банком: $110 тыс.
Петербургский риелтор Татьяна Петухова уже два года не может продать квартиру в хрущевке в Кировском районе города. Ирония заключается в том, что ей приходится продавать собственное жилье. Она занимается этим, чтобы погасить долг перед банком.
В мае 2007 года Петухова взяла $136 300 в банке «ДельтаКредит». Валютная ипотека не казалась ей хорошей идеей, но большого выбора у нее не было. «Как ни смешно, но риелторы входят в группу риска вместе с такими профессиями, как охранники или водители. Заработки нестабильные, вот банки и не хотят нас кредитовать», — объясняет Татьяна.
«ДельтаКредит» был единственным банком, который согласился рассмотреть заявку Петуховой. Специалисты банка предложили только кредит в валюте, и после раздумий она согласилась.
«В тот момент у меня в руках доллары были чаще, чем рубли, — вспоминает Татьяна. — Расчеты за покупку или продажу квартир происходили в долларах. Я обычно обменивала небольшую сумму на бытовые расходы, а все остальное держала в валюте. Ведь мы практически жили в долларовой зоне».
На момент покупки квартиры у Петуховой было только 10% от ее стоимости ($15 тыс.). По ее словам, банк предложил ей взять 20% как потребительский кредит и 70% как стандартную ипотеку. При этом по условиям сделки Петухова должна была одновременно гасить оба займа и ее ежемесячный платеж составлял $1705.
Первые финансовые проблемы у риелтора начались осенью 2008 года: доллар отправился вверх к 30 руб., а рынок недвижимости, наоборот, начал проседать. Доходы Татьяны начали постепенно снижаться. В 2010 году Петухова пропустила первый платеж. В 2013 году просрочка выросла до $8 тыс. Дело даже дошло до суда, но риелтору удалось договориться с банком о погашении текущей задолженности. Стандартные программы «ДельтаКредита» Петуховой не подходили.
«Чтобы перевести долг из долларов в рубли, нужно было предоставить справку о том, что мой доход выше 100 тыс. руб. Но я частный риелтор, мне негде взять такую справку. Да даже если бы и было, условия все равно были нереальные. У меня просто не оставалось денег на еду», — говорит Татьяна. Поэтому она и договорилась с банком о продаже квартиры.
«Банк оценил ее в 5 млн руб. — по рыночной стоимости, за которую продать невозможно. Понятно, что любой покупатель предпочтет не связываться с залоговой квартирой, а за те же деньги купить жилье без истории», — говорит Татьяна.
За два года продать собственную квартиру риелтору не удалось. В сентябре 2014 года Татьяна сделала последний платеж по обоим кредитам. В декабре Петуховой на электронную почту пришло письмо от банка с требованием вернуть весь долг, в феврале — СМС-сообщение о том, что банк передал дело в суд.
На собственный суд Петухова не попала. Адвокат, к которому обратилась женщина, предложил ждать повестки. Спустя месяц ожидания на сайте суда Петухова выяснила, что два заседания уже прошли и решение вынесено. На получение текста решения в суде у адвоката ушел еще месяц. К этому моменту срок, который по закону отводится на апелляцию, прошел.
Как сказано в решении Кировского районного суда Петербурга, то, что Петухова не получила повесток, расценивается как уклонение от получения судебных извещений, а значит, суд вправе принять решение в отсутствие ответчика. «Обратить взыскание на заложенное имущество... определив начальную стоимость в 4,1 млн руб... Реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных торгов», — написано в решении суда.
В мае банк получил исполнительный лист и предупредил Петухову, что в конце июня передаст дело судебным приставам.
«Подача иска в суд является крайней мерой, когда исчерпаны иные возможности по погашению задолженности или когда заемщик отказывается от всех предлагаемых банком вариантов», — говорит руководитель службы по работе с просроченной задолженностью «ДельтаКредита» Ольга Шувалова.
Сергей Морозов, юрист юридической компании «Хренов и партнеры»:
«К сожалению, нередко встречается ситуация, когда суд не направляет заемщику повесток о судебных заседаниях. В этом случае разумно оспаривать решение суда. В силу п. 2 ч. 4 статьи 330 Гражданского кодекса безусловным основанием для отмены вынесенного решения является рассмотрение дела в отсутствие ответчика, не уведомленного должным образом. Поэтому у Татьяны есть хорошие шансы добиться повторного рассмотрения дела.
Впрочем, рассчитывать на принципиально иной исход при новом рассмотрении не приходится. Скорее всего, суд в любом случае примет решение о взыскании с заемщика задолженности по договору. Поэтому оптимальным вариантом будет все-таки договориться с банком о приемлемом варианте погашения задолженности. Если это не удастся, то заемщик вправе возразить против взыскания заложенной квартиры. Статья 446 Гражданского кодекса не допускает обращения взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение, имеющееся у заемщика».
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
