ЦБ предложил ужесточить выдачу ипотеки в самых массовых сегментах
Он введет для нее ограничения по аналогии с потребительскими кредитами
ЦБ предложил с 1 июля 2020 года ввести для банковского сектора новые ограничения при выдаче ипотечных кредитов слишком закредитованным заемщикам, следует из консультативного доклада регулятора. В документе приводится таблица надбавок на резервы, которую банкам, возможно, придется применять при выдаче ссуд на жилье. Из нее следует, что чем выше показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика и меньше его первоначальный взнос по кредиту, тем больше резервов придется создать кредитной организации по выдаваемой ссуде. ЦБ рассчитывает, что это снизит интерес банков к выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам. Регулятор еще обсудит предложение с участниками рынка.
С октября банки уже обязаны учитывать уровень долговой нагрузки заемщика при выдаче необеспеченных ссуд. Введены и ограничения для ипотеки, хотя и не такие жесткие — с 2018 года банки должны создавать дополнительные резервы для ипотеки с низким первоначальным взносом. Новые ограничения, как следует из доклада ЦБ, коснутся порядка 70% выдаваемых кредитов — это самые массовые сегменты в ипотеке.
Почему ЦБ хочет распространить ограничения на ипотеку
Новые ограничения на ипотеку нужны, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков (возникает, если заемщик оплачивает несколько разных кредитов), пояснила в начале декабря первый зампред ЦБ Ксения Юдаева.
По данным ЦБ, в третьем квартале 2019 года 42% объема выданной ипотеки пришлось на людей, которые отдают на погашение долгов более половины своего ежемесячного дохода. Все больше россиян берут ипотеку в дополнение к уже имеющимся кредитам: на 1 сентября 46% ипотечных заемщиков имели задолженность по другим ссудам, тогда как четыре года назад этот показатель составлял 39%.
Показатель долговой нагрузки — значимый фактор кредитного риска, говорится в докладе ЦБ. Такой вывод регулятор сделал, проанализировав портфели пяти крупнейших банков на рынке ипотеки: риски дефолта заметно возрастают, если ПДН заемщика превышает 70%, несмотря на наличие большого первоначального взноса по ипотеке (более 50% от суммы кредита).
Какие ограничения предлагает ЦБ
Регулятор намерен ввести надбавки по ипотеке в зависимости от ПДН заемщика и LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог). LTV 80–90, например, означает, что клиент внес в качестве первоначального взноса от 10 до 20% от суммы кредита.
- Если долговая нагрузка заемщика превышает 80%, банк должен будет создать дополнительные резервы независимо от уровня первоначального взноса. Но размер надбавки будет варьироваться от 10 до 20 п.п.
- При долговой нагрузке заемщика выше 70%, банку придется формировать дополнительные резервы, если уровень первоначального взноса ниже 50%.
- Предлагаются и ограничения для одного из самых массовых сегментов ипотечных кредитов — с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если ПДН претендента на такой кредит составит от 50 до 60%, для создания резервов будет применяться надбавка в 10 п.п. Чем выше ПДН, тем больше размер надбавки: 20 п.п. для группы заемщиков с ПДН более 60%, 40 п.п. для группы с ПДН выше 70% и 60 п.п. для группы с ПДН выше 80%. В третьем квартале 2019 года на ссуды с таким уровнем первоначального взноса приходилось порядка 30% выдач новой ипотеки.
Опасения рынка
Представители банковского сектора отмечают, что и так не выдают ипотеку слишком закредитованным клиентам, но риски видят. Предлагаемые ЦБ надбавки выглядят агрессивнее ожиданий, заявила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. «Основное ограничение касается заемщиков с низким первоначальным взносом. Получается, что даже заемщик с хорошим первоначальным взносом и ПДН 50–60% уже считается закредитованным. А это основной сегмент заемщиков на рынке ипотеки», — поясняет она. По словам Ушковой, новые меры ЦБ могут негативно сказаться на рынке ипотеки и замедлить его рост.
С учетом высокого качества ипотечного портфеля банков новые ограничения ЦБ преждевременны, сказал РБК представитель ВТБ. Нынешние процедуры банка и так не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а «ужесточение кредитной политики в данной сфере может привести к сокращению объемов кредитования», полагают в банке.
ЦБ стоит уменьшить надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%, если такие ссуды выдаются заемщикам с ПДН ниже 40%, считает директор департамента розничных рисков Промсвязьбанка Евгений Иванов (для этой категории ЦБ предлагает сохранить надбавку в 100 п.п., независимо от долговой нагрузки заемщика). Этот сегмент «может характеризоваться невысокой вероятностью дефолта», отмечает он.
Банкам станет сложнее
Если новые меры будут введены, нагрузка на капитал банков вырастет в 1,4 раза, признает ЦБ. Как пояснил РБК представитель регулятора, оценка проводилась на данных пяти банков-лидеров на рынке ипотеки. Для расчета бралась ситуация, при которой игроки не будут пересматривать свои кредитные стратегии и менять структуру выдач. «В случае ужесточения банками требований к заемщикам влияние мер может быть меньше», — добавляет представитель ЦБ.
Участники рынка получат возможность снижать надбавку на резервы по выданной ипотеке в двух случаях: при пересчете ПДН заемщика, если она упала, и по мере снижения задолженности по кредиту. Постепенное погашение ссуды заемщиком сокращает значение показателя «кредит/залог» (LTV), что позволит применять меньшую надбавку.
Предлагаемые ЦБ ограничения по ипотеке выглядят более мягкими, чем меры регулятора в сегменте необеспеченного кредитования, отмечает младший вице-президент Moody’s Мария Малюкова, но, по ее мнению, рост ипотеки все равно замедлится.
«Ипотечное кредитование само по себе представляет собой сегмент розничного бизнеса с более низким уровнем кредитного риска. Поэтому следовало ожидать, что подход будет более мягким», — отметила главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
Для ипотечных игроков меры ЦБ могут оказаться довольно чувствительными, считает директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Банки, работающие с ипотекой, как правило, имеют меньший запас капитала в сравнении с розничными игроками». Доходность в ипотеке заметно ниже, чем в необеспеченном кредитовании, и маржа по выданной ссуде может не покрыть растущую нагрузку на капитал. Доронкин ожидает усиления конкуренции банков за менее закредитованных заемщиков, в том числе за счет снижения ставок для этой категории клиентов.
Новые надбавки затронут меньше 15% объема выдач ипотеки, оценивает аналитик Fitch Антон Лопатин. Альфа-банк продолжит наращивать ипотечный портфель с учетом возможных требований регулятора, заявил заместитель председателя правления банка Алексей Чухлов. Надбавки не окажут влияния на объем продаж, сказал РБК представитель «Открытия». Аналогичную оценку дали в Райффайзенбанке: руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных ипотечных продуктов Оксана Матюшенко объяснила это консервативной кредитной политикой банка. «Под серьезные ограничения попадут выдачи с LTV от 70% и ПДН 70% одновременно», — отмечает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. По его словам, МКБ и не выдает ипотеку на таких условиях.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
