Банки начали повышать ставки на «лишнюю» льготную ипотеку
Кто и в каких случаях может столкнуться с резким ростом платежей
Некоторые российские банки начали выявлять заемщиков, нарушивших правило «одна льготная ипотека в одни руки», и поднимать для них ставки по кредитам. С такой проблемой столкнулись клиенты Сбербанка и банка «Дом.РФ», следует из их отзывов на сайте Banki.ru. Аналогичный случай с заемщиком «Сбера» описал телеграм-канал «Ипотека и недвижимость».
Представитель Сбербанка подтвердил такой подход, сославшись на условия и ограничения действующих ипотечных программ с господдержкой. «Если выявится «лишняя» льготная ипотека, то по одной из них банк вправе поднять ставку до рыночного значения. При этом мы работаем с каждым клиентом по ситуации, возникшей в связи с изменением законодательства и после отмены с 1 июля льготной программы ипотеки с господдержкой», — сказал он.
В декабре 2023 года правительство распространило принцип «одна льготная ипотека в одни руки» на все ипотечные программы с господдержкой, а с 1 июля была завершена общая льготная ипотека на новостройки под 8% и ужесточены условия для семейной ипотеки.
Вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов сообщил, что случаи нарушения заемщиками правила «одна льготная ипотека в одни руки» встречаются «достаточно редко», но в такой ситуации банк «Дом.РФ» действительно поднимает клиенту ставку по ипотечному кредиту. По его словам, кредитная организация предупреждает потребителей о таком риске.
Аналогичный подход применяют и другие крупные ипотечные банки.
- «Мы сталкивались с подобными ситуациями, но они единичны. Мы предупреждаем всех клиентов, которые выходят на сделку с господдержкой, о том, что для второй льготной ипотеки ставка будет повышена. Кроме того, такой пункт включен в наши ипотечные договоры», — сказал РБК представитель ВТБ.
- Зампред правления Абсолют Банка тоже считает, что случаи нарушения правила «одна льготная ипотека в одни руки» не массовые. По его словам, «речь идет менее чем о 0,1% клиентов», но разбор таких кейсов заканчивается повышением ставки по кредиту для заемщика. Новая ставка определяется так: ключевая ставка на дату выдачи ссуды плюс 1,5–2 процентных пункта. Обновление условий по ипотеке происходит для заемщика «со следующего платежного периода после выявления факта несоответствия условиям выплаты».
- Представитель Промсвязьбанка (ПСБ) сказал, что «все попытки повторно получить льготную ипотеку выявлялись еще до подписания кредитного договора».
- Остальные крупные ипотечные банки не ответили на запрос РБК.
Как возникло правило «одна льготная ипотека в одни руки»
Масштабная программа льготной ипотеки была запущена в России весной 2020 года, тогда же были упрощены условия семейной ипотеки с господдержкой. Позднее появились новые, более точечные льготные программы: например для IT-специалистов или жителей Дальнего Востока. Запуск массовых льготных программ привел к существенному всплеску спроса на ипотечные кредиты: льготную ипотеку стали оформлять в том числе в инвестиционных целях — для покупки жилья на более выгодных условиях и дальнейшей перепродажи. Ограничений, сколько льготных кредитов может оформить один заемщик, тогда не существовало.
«Этот вопрос больше беспокоил правительство и Минфин, потому что программы изначально были направлены на решение точечных задач, на поддержку семей с детьми и определенных групп заемщиков. Когда в льготные программы из-за разницы с рыночными ставками стали заходить так называемые инвесторы, это выглядело несправедливым. За счет бюджета люди не свои жилищные условия улучшали, а просто зарабатывали дополнительно. Были случаи, когда заемщик оформлял льготную ипотеку до десяти раз подряд. Поэтому правило «одна льготная ипотека в одни руки» и появилось», — напоминает вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков.
Сначала ограничения затронули программу «Господдержка-2020», которая позволяла взять ссуду на новостройки по ставке до 8% годовых. С 2023 года заемщик мог оформить такую ипотеку только один раз, но допускалось получение кредитов и по другим льготным программам.
В декабре 2023 года вышло постановление правительства, которое распространило правило «одна льготная ипотека в одни руки» на все программы господдержки. Оно не касается заемщиков с льготной ипотекой, взятой до 23 декабря 2023 года: такие клиенты могут оформить кредит с субсидированной ставкой повторно. Те, кто вышел на сделку после вступления поправок в силу, могут получить только одну льготную ипотеку независимо от своего статуса перед банком (заемщика, созаемщика, поручителя). Например, если в январе 2024 года пара оформила льготную ипотеку на супруга, а жена выступила созаемщиком по кредиту, она уже не может оформить новую льготную ипотеку на себя. Есть только два исключения для семейной ипотеки: ее можно оформить еще раз, если в семье вновь родился ребенок или если предыдущий льготный кредит (по любой госпрограмме) будет погашен перед оформлением нового.
Программа льготной ипотеки на строящееся жилье завершилась 1 июля этого года. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но с изменившимися условиями.
Почему банк может поднять ставку по «лишней» ипотеке
Декабрьское постановление правительства также разрешило банкам «определять стоимость предоставленного кредита в соответствии с внутренними документами», если клиент не соответствует условиям получения льготной ипотеки.
Именно на этом основании кредитная организация может пересчитать ставку по уже выданному кредиту с льготной на рыночную, объясняет директор юридической группы «Яковлев и партнеры» Мария Яковлева.
«Важно понимать, что банки строго следуют этим правилам и любые попытки обхода могут привести к пересмотру условий кредита», — подчеркивает она. Если заемщик не согласен с пересмотром условий по ипотеке и считает его неправомерным, то он может обратиться с жалобой в банк, в уполномоченные органы (Банк России), а также в суд, добавляет юрист.
Собеседник РБК в крупном ипотечном банке отмечает, что на этапе обработки заявки у кредитора нет возможности проверить, есть ли у клиента уже льготная ипотека: в кредитной истории нет детализации, по какой программе выдана ссуда, есть только информация о ее наличии и платежах.
В основной части кредитной истории, доступной кредитору, видны основные параметры ссуды, но признак льготного финансирования вынесен в закрытую часть отчета и доступен только заемщику, объясняет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
Наверняка определить по кредитной истории, какая ипотека уже есть у заемщика, банк не может, подтверждает гендиректор бюро кредитных историй «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин.
«Выделение льготной ипотеки возможно по косвенным признакам: например, по уровню ПСК (полная стоимость кредита) по такому кредиту. Величина ПСК в случае с льготными программами кредитования будет существенно ниже величин по рыночной ипотеке. При этом одновременно нужно будет применять ограничения по иным параметрам льготных программ кредитования, например по величине суммы кредита в зависимости от региона и иным», — отмечает он.
Для проверки претендентов на льготную ипотеку банки пользуются ЕИСЖС — Единой информационной системой жилищного строительства от «Дом.РФ».
«Выданные льготные кредиты проходят согласование с «Дом.РФ» — оператором основных программ. Госкорпорация, по идее, как раз должна знать, кому и когда выдавалась ипотека с господдержкой. «Дом.РФ» отвечает за выделение банкам возмещения за выдачу льготных кредитов», — поясняет Войлуков. По его словам, если после выдачи кредита выясняется, что льготная ипотека предоставлена некорректно, то субсидирования разницы процентных ставок не будет — «банк ничего не получит».
«В этой ситуации ему ничего не остается делать, кроме как пересчитать ставку для заемщика, у многих игроков этот пункт уже, как правило, прописан в договорах», — заключает вице-президент АБР.
Проверка заемщика в БКИ и через сервис «Дом.РФ» не позволяет на 100% сократить риск повторной выдачи льготной ипотеки, объясняет Павлов из Абсолют Банка: «Сервис «Дом.РФ» имеет определенный лаг по времени загрузки выданного кредита, в бюро кредитных историй нет ранжирования по льготной ипотеке для кредитора плюс клиент может оформить два кредита в разных банках в промежуток один-два дня. Поэтому условия кредитного договора содержат пункты, предупреждающие клиента о возможности повышения ставки по ряду причин».
