Льготная ипотека: насколько легко ей воспользоваться?
Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 года. Условия госпрограммы предполагали, что для конечного заемщика ставка не должна превышать 12% годовых. Если верить кредитным организациям, это предложение пользуется небывалым спросом. За первые полтора месяца работы программы банки выдали 10 тыс. льготных кредитов на сумму более 13 млрд руб.
Ажиотаж объясняется фактически снижением ставки для заемщика сразу на несколько процентных пунктов. Государство компенсирует банку разницу в доходе, который он теряет при снижении рыночной ставки до 12%. До введения программы кредит на покупку жилья в опрошенных РБК Quote банках можно было взять минимум под 14,25%. Участвовать в программе согласились почти все крупнейшие розничные банки, в том числе Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Россельхозбанк, Абсолют Банк, банк «Открытие».
Основными проблемами при получении льготных кредитов могли стать ограничения при выборе жилья. Одно из них — застройщик должен продавать квартиры только по договору участия в долевом строительстве. Второе — требования банков об аккредитации застройщиков: без их проверки банки могли отказывать в кредите по льготной ставке.
Насколько легко получить ипотеку с господдержкой и с какими трудностями можно столкнуться при оформлении льготного кредита? РБК Quote поговорил об этом с тремя заемщиками.
Пять условий для получения льготного кредита:
1. Кредит должен быть выдан с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года.
2. Сумма кредита не должна превышать 8 млн руб. для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. — для других российских регионов.
3. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% стоимости приобретаемого жилья.
4. Квартира или дом с земельным участком должны быть куплены на первичном рынке.
5. Заемщики обязаны оформить полисы личного страхования и страхования жилья на первый год кредита. Дальше страховку можно не продлевать, но в этом случае ставка по кредиту будет увеличена на 1 п.п.
Не лучший вариант
Сумма кредита: 3 800 000 руб.
Первоначальный взнос: 35%
Процентная ставка: 11,95%
Срок: 15 лет
Татьяна и Вадим Максимовы — классическая молодая семья: поженились два года назад, тогда же задумались о собственном жилье. Татьяне 25 лет, она работает корреспондентом на радио, ее супругу — 26, он инженер в IT-компании.
В декабре 2014 года, когда курс доллара начал стремительно расти, Максимовы поддались общей панике и решили срочно брать ипотеку, чтобы спасти от обесценивания свои накопления — ту сумму, которая была отложена на первоначальный взнос по кредиту. «Цены на квартиры менялись на глазах: за час стоимость росла на 200 тыс. руб.», — вспоминает Татьяна.
У семьи не было определенной квартиры на примете. Сначала Максимовы намеревались получить одобрение банка и понять, на какую сумму можно рассчитывать, а уже потом искать подходящее жилье. Супруги обратились в Сбербанк, где у Вадима была зарплатная карточка. Заявку на кредит под 12,75% годовых они подали 11 декабря. А спустя пять дней наступил «черный вторник».
Центробанк взвинтил ключевую ставку сразу на 6,5 п.п., до 17%. В итоге Сбербанк одобрил кредит, но ставка составляла уже 14,5%. В Газпромбанке, клиенткой которого является Татьяна, насчитали и вовсе 18% годовых.
В марте, узнав о запуске госпрограммы субсидирования ипотечной ставки, Максимовы стали сразу же искать подходящую квартиру. Изначально они планировали купить квартиру в уже построенном доме — супруги снимают жилье и хотели экономить на арендных платежах. «Но поскольку вторичный рынок в программе не участвует, выбор был сильно ограничен», — говорит Татьяна.
Поиски почти готовых новостроек привели их в город Реутов, в жилищный комплекс «Новокосино-2». Сдать дом должны в декабре 2015 года. Но и тут выяснилось, что квартиры, по которым можно было оформить льготную ипотеку Сбербанка, стоят на 700 тыс. руб. дороже, чем рассчитывали потратить Максимовы (6 млн руб.). Квартиры по подходящим ценам были в других корпусах комплекса. Однако оказалось, что приобрести жилье у застройщика и оформить ипотеку напрямую в банке невозможно. В том корпусе, который подходил Максимовым по цене, все квартиры были уже выкуплены агентством «НДВ-Недвижимость». Пришлось оформлять сделку и ипотеку через агентство.
Формально сделка проходила не по договору долевого участия (ДДУ), а на основании уступки прав собственности в договоре долевого участия (УДДУ). За это им пришлось заплатить «НДВ-Недвижимости» 128 тыс. руб. (70 тыс. руб. — за оформление ипотеки в банке «Открытие», еще 58 тыс. руб. — за оформление сделки с застройщиком). Теперь они ежемесячно отдают банку 45 тыс. руб. и продолжают платить за съемную квартиру.
Чтобы банк не повышал ставку, супруги согласились на страхование жизни. Страховка им обошлась не очень дорого — примерно в 9 тыс. руб. в год. «Хотя бы в этом нам повезло», — заключает Максимова.
Идеальный кандидат
Сумма кредита: 6 500 000 руб.
Первоначальный взнос: 20%
Процентная ставка: 10%
Срок: 5 лет
23-летний нападающий московского «Спартака» Владимир Обухов присмотрел квартиру в центре Мытищ еще в декабре прошлого года. Для футболиста покупка недвижимости — не вынужденная мера, а инвестиции. Два года назад он уже брал рублевый кредит на квартиру, который успел погасить досрочно. В этот раз Обухов хотел накопить половину стоимости и взять кредит на вторую половину этим летом.
Владимир признается, что за процентными ставками он не следил. Его больше интересовала сама трехкомнатная квартира в строящемся ЖК «Рождественский» в центре Мытищ. В составе комплекса, срок сдачи которого — второй квартал 2016 года, его застройщик «Мортон» обещает построить детский сад и стадион с трибунами.
Весной Обухов решил больше не тянуть с покупкой. Застройщик предложил спортсмену сразу несколько банков на выбор. Самая низкая ставка, рассказывает футболист, оказалась у банка ВТБ24 в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой на специальных условиях»: в первые три года — 10% годовых, а затем — стандартные 12%.
У компании «Мортон» есть специальная программа совместно с ВТБ24, рассказывает представитель застройщика Игорь Ладычук. Разницу в 2 п.п. банку оплачивает сам застройщик. «Подобные программы позволяют нам быть более конкурентоспособными», — говорит Ладычук. В ВТБ24 у компании аккредитовано около 15 проектов, около 80% продаж компании составляют квартиры с привлечением ипотеки от ВТБ и Сбербанка.
Обухов взял в кредит 6,5 млн руб. на пять лет. Еще 63 тыс. руб. (чуть меньше 1% от суммы кредита) пришлось заплатить за страхование жизни за первый год действия кредита. Полис на второй год будет стоить 55 тыс. руб. Страховку он оформил в «ВТБ Страховании». «Страхование жизни было необязательным, раньше при покупке квартиры я жизнь не страховал. Но если бы не застраховался, ставка выросла бы до 11%», — говорит спортсмен.
Сам Владимир считает, что он идеальный клиент для программы ипотеки с господдержкой. Он твердо планировал покупку квартиры, его не пугала необходимость платить страховые взносы, у него были средства на достаточный первоначальный взнос.
Жертва ПИФа
Сумма кредита: 1 000 000 руб.
Первоначальный взнос: 78%
Процентная ставка: 15,95%
Срок: 15 лет
Весной 2015 года 30-летний бухгалтер Михаил Фивейский раздумывал, куда бы вложить внезапно образовавшиеся свободные деньги: недавно он продал долю в квартире в Москве. И после недолгих размышлений решил купить на них отдельную квартиру. «Жилье у меня есть. Можно было эти деньги положить и на депозит. Но недвижимость все-таки более выгодное вложение», — объясняет свою логику бухгалтер.
Ему понравился строящийся жилищный комплекс «Первый Московский» в Новой Москве — в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе. Строительство должно завершиться в декабре 2016 года. Для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 4,5 млн руб. Михаилу не хватало 1 млн руб. Потребительский кредит ниже 19% не найдешь, рассудил бухгалтер и обратился в банк за ипотечным кредитом. По словам Фивейского, из большого количества банков, работающих с недвижимостью в этом микрорайоне, самая низкая ставка — 15,95% годовых — была у ВТБ24.
При рассмотрении заявки банк предложил бухгалтеру поучаствовать в программе льготной ипотеки. Фивейский было обрадовался, когда вместо почти 16% ему предложили 12% годовых, но столкнулся с неожиданным препятствием. Оказалось, что недвижимость упакована в ПИФ «Московский+» под управлением УК «Эверест Эссет Менеджмент». Этой компанией, как и застройщиком комплекса — ГК «Абсолют», владеет участник списка Forbes Александр Светаков (33-е место, $3,1 млрд) с партнерами.
По условиям правительственной программы получить льготную ставку можно, только купив квартиру в новостройке у юридического лица. А поскольку ПИФ — это «имущественный комплекс без образования юридического лица», сделка с ним под программу государственного субсидирования не попадает. «В банке объяснили, что ПИФ для государства непрозрачен, поэтому ставку в 12% мне получить не удалось», — сетует Фивейский.
Из 65 домов в микрорайоне, который понравился Михаилу из-за невысоких цен на жилье, ни один не подходит под программу господдержки. Посчитав, что сумма кредита у него небольшая — 1 млн руб., Михаил согласился на первоначальную ставку в 15,95% годовых. «За жилье, которое нравится, приходится переплачивать по максимуму», — вздыхает ипотечник.
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
