Москва поставила рекорд по средней ипотеке перед обновлением госпрограммы
Заемщики старались взять кредит по более низкой ставке
В июне средняя сумма ипотечного кредита в Москве и области выросла на 6%, до 6,5 млн руб., — это рекорд для столичного региона, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс» (есть у РБК). Он был установлен в последний месяц действия льготной ипотеки на новостройки по старым условиям — с 1 июля предельный лимит по таким кредитам установлен на уровне 3 млн руб., а ставка выросла с 6,5 до 7%. В Москве и области в июне еще можно было взять такую ипотеку на сумму до 12 млн руб. Такой же лимит действовал для Петербурга и Ленобласти, для остальных регионов — 6 млн руб.
За месяц средний чек в Москве и Подмосковье поднялся сразу на 400 тыс. руб. — с 6,1 млн руб., тогда как на конец 2020 года он составлял 5,8 млн руб. «Такой резкий рост среднего чека в Москве сопоставим, пожалуй, только с предновогодними рекордами, когда банки и застройщики проводят разного рода промоакции для выполнения годовых бизнес-планов», — сообщили в пресс-службе «Эквифакса».
Средняя сумма ипотеки по России в целом выросла — до 3,44 млн руб. против 3,26 млн руб. месяцем ранее. Рекорды установлены и в других регионах России — средний чек без учета Москвы и области составил 3,1 млн руб., хотя раньше не превышал и 3 млн руб.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ, на 50% принадлежит Сбербанку) также фиксируют рост среднего чека по ипотеке — его пресс-служба сообщила РБК, что в июне 2021 года средний размер кредита впервые превысил 3 млн руб. по стране. Рост в Москве и Санкт-Петербурге составил, соответственно, 4 и 3% (до 6,15 млн и 4,3 млн руб.). В Национальном бюро кредитных историй после публикации сообщили, что в прошлом месяце средний размер ипотечного кредита обновил рекорды в Москве, Московской области и по стране в целом. В июне данный показатель в России составил 3,25 млн руб. (рост с начала года — 16,2%), в Москве — 7,10 млн руб. (рост — 23,9%), а в Московской области — 5,12 млн руб. (рост — 15,1%), сказал директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
Фактор льготной программы
Снижение лимитов и повышение ставки по программе льготной ипотеки должны охладить «ажиотажный спрос» на жилье, говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина. ЦБ с конца прошлого года выступал за сворачивание программы льготной ипотеки, ссылаясь на то, что она способствовала подъему цен на недвижимость, который в некоторых регионах нивелировал выгоду от пониженной ставки на ипотеку. Как писал РБК, в июле — после изменения условий программы — банки действительно зафиксировали снижение числа новых заявок на ипотеку с господдержкой в 2,5 раза.
«Поскольку новый лимит отсекает массовых заемщиков со стандартным первоначальным взносом в столичных регионах, граждане стремились успеть получить кредит в рамках старых лимитов в июне, — объясняет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. — При этом времени на накопление большего первого взноса уже не оставалось, и некоторым заемщикам приходилось брать большие суммы кредитных средств для покупки желаемого объекта недвижимости на фоне роста цен».
В преддверии изменения условий льготной программы действительно фиксировался существенный рост спроса на ипотеку, чем могли воспользоваться застройщики, дополнительно повысив цену наиболее доступных квартир, обращает внимание управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «К тому же увеличение среднего чека по ипотеке происходило в условиях ускорения инфляции, в частности рост цен на стройматериалы дополнительно подогрел стоимость строящегося жилья», — добавил эксперт. Инфляция в июне достигла 6,5%, побив рекорд пятилетней давности. Драйвером роста цен стала продовольственная продукция (+7,7%) и строительные материалы (+23,9%).
Реагируя на инфляцию, в первом полугодии ЦБ начал ужесточать денежно-кредитную политику и повысил ключевую ставку с 4,25 до 5,5%, но ставки по ипотечным кредитам существенно не изменились. Как показывают данные «Дом.РФ» на первую неделю января и последнюю неделю июня, средние ставки на новостройки выросли с 7,9 до 8,24%, на льготную ипотеку сократились с 6,07 до 5,93%, на вторичное жилье выросли с 8,13 до 8,44%. Как ожидается, в пятницу, 23 июля, Центральный банк повысит ключевую ставку еще на 0,5–1 п.п., до 6–6,5%.
Фактор цен на жилье
Повышение спроса жителей Москвы и области на ипотечные кредиты способствовало продолжению роста цен на недвижимость, что и явилось причиной роста среднего ипотечного чека, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Значительный рост среднего размера ипотечного кредита в Москве связан с продолжением роста цен на жилье», — отмечает и Щурихина.
По данным ЦИАНа, средняя стоимость 1 кв. м в Москве увеличилась с начала года на 12,1% (за июнь — на 2,7% по сравнению с маем). В Подмосковье рост цен за тот же период составил 3,6%. В целом в столичном регионе за год средняя стоимость 1 кв. м выросла на 25%, из них на 14% за первые шесть месяцев 2021 года. Для сравнения: за год средний чек по ипотеке вырос на 18,5%, с 5,3 млн до 6,5 млн руб. К концу полугодия рост цен в столице ускорился. Как отмечает аналитик «Эксперт РА», во втором квартале 2021 года в Москве на первичном рынке цены на жилье выросли на 10% по сравнению с первым кварталом, на вторичном — на 11%. Это выше показателей в среднем по России (7 и 4% соответственно).
Удорожание жилья еще в конце 2020 года нивелировало выгоду от низкой ставки по льготной программе, отмечается в исследовании рейтингового агентства АКРА. «Для получения комфортного графика исполнения платежей заемщики были вынуждены увеличивать срок ипотечного кредита», — сказано там же. По последним данным ЦБ за первые пять месяцев 2020 года, средний срок кредитования по новой ипотеке в июне превысил 20 лет (+6,25% с начала года).
Что говорят в банках
РБК направил запросы в крупнейшие ипотечные банки. В пресс-службе Сбербанка сообщили, что в июне выдали 96,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 269,5 млрд руб., что в два раза больше по объемам по сравнению с июнем прошлого года. «Средняя сумма ипотечного кредита «Сбера» в 2021 году находится на стабильном уровне. В Москве в июне мы наблюдаем незначительное снижение средней суммы кредита», — добавили там.
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников сказал, что средняя сумма ипотечного кредита постепенно увеличивается с середины прошлого года. За полгода прирост в Москве составил 16%, в Санкт-Петербурге — 18%, в других регионах страны — 21%. «Это во многом связано с ростом цен на жилье, так как минимальный первый взнос как был, так и остался на уровне 15–20%», — уточнил он.
«Рост средней суммы кредита объясняется увеличением стоимости жилья, которое было подогрето в том числе ожиданиями завершения госпрограммы льготной ипотеки и снижением максимальной суммы кредита до 3 млн руб.», — подтверждает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков.
ВТБ в июне зафиксировал незначительное изменение среднего чека в Московском регионе — 6,4 млн руб. против 6,2 млн руб. в мае, сообщили в пресс-службе банка. По России этот показатель составил 3,3 млн руб. в июне в отличие от 3,1 млн руб. в мае. Наибольший рост среднего чека по ипотеке произошел в Забайкальском крае (27% к маю, до 3,3 млн руб.), Тамбовской (25%, до 2,3 млн руб.) и Брянской (17%, до 2 млн руб.) областях, в Карелии (15%, до 2,2 млн руб.) и Смоленской области (14%, до 1,9 млн руб.), перечислили в ВТБ.
Перспективы
Во втором полугодии рост цен на недвижимость продолжится, хотя и может замедлиться, считают эксперты. «С учетом пересмотра параметров госпрограмм рост цен на жилье может несколько замедлиться, однако снижения среднего размера ипотечного кредита ожидать не стоит, так как возможности по накоплению значительного первого взноса у россиян по-прежнему ограничены», — уверена Щурихина. Рост цен на жилье будет поддерживаться удорожанием стройматериалов и оживлением кредитования в рамках госпрограммы семейной ипотеки, добавляет она. Вместе с ужесточением условий по льготной ипотеке семейная ипотека с начала июля, наоборот, была расширена — распространена на семьи с одним ребенком (если тот родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года). Лимиты в 12 млн и 6 млн руб. для этой программы были сохранены.
Менее комфортные для жителей Москвы и области условия льготной программы будут способствовать замедлению темпов роста цен на недвижимость во втором полугодии 2021 года, соглашается Носова. «Средний ипотечный чек, скорее всего, будет расти, но незначительно», — добавляет она. «Во втором полугодии рост среднего чека с высокой вероятностью сохранится, что будет обусловлено дальнейшим, хотя и менее выраженным, ростом цен на жилье», — полагает Доронкин.
