Конец дешевой ипотеки: что будет с кредитами на покупку жилья

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Ипотечные кредиты от крупнейшего игрока рынка — Сбербанка (почти 50% от совокупного объема выдач) — впервые с конца 2014 года подорожали. Ставки по всем видам ипотечных кредитов и программ с 22 октября повышены на 0,4 п.п., сообщил РБК представитель Сбербанка. Исключение сделано лишь для программ «Военная ипотека», «Нецелевой кредит под залог недвижимости» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми».

«Повышение касается только вновь подаваемых заявок», — пояснил представитель банка, отметив, что для зарплатных клиентов Сбербанка установлен единый дисконт в размере 0,3 п.п. (ранее этот показатель мог составлять от 0,3 до 0,5 п.п.), а также уменьшена надбавка за оформление ипотеки по двум документам — с 0,5 до 0,3 п.п.

В результате​ минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам на покупку готового жилья (с учетом снижения дисконта) выросла с 8,6 до 9,2% годовых, на покупку квартиры в строящемся доме — с 7,1 до 7,5%, а на рефинансирование ипотеки, выданной другим банком, — с 9,5 до 9,9%.

Представитель Сбербанка объяснил повышение ставки по ипотеке «следствием адаптации к текущим рыночным условиям после сентябрьского увеличения ключевой ставки ЦБ». В сентябре ЦБ впервые почти за четыре года повысил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 7,5% годовых. До этого Сбербанк уже дважды повышал ставки по вкладам — в конце августа и середине октября. «Экономика формируется таким образом, что ставки по кредитам корректируются после изменения ставок по вкладам», — отметили в банке.

Ипотечный портфель Сбербанка на 1 октября 2018 года составил 3,4 трлн руб., сообщил представитель кредитной организации. С начала года банк выдал ипотеки на 1,1 трлн руб. (+63% к январю—сентябрю 2017 года).

Вернуться к 10%

После решения ЦБ повысить ставку практически все крупные игроки ипотечного рынка уже приняли решение о повышении ставок по кредитам. В конце сентября ставки по ипотеке повысила госкорпорация «Дом.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования): на новостройки — на 0,25–0,5 п.п., на готовое жилье — на 1 п.п. Газпромбанк планирует в ближайшее время повысить ставки по ипотеке в среднем на уровне основных игроков рынка, рассказал РБК представитель банка. Райффайзенбанк повысил ставки по ипотеке еще в августе на 1 п.п. в связи с ростом долгосрочных ставок фондирования на рынке, напомнили в банке. Банк «Уралсиб» повысил ставки по ипотеке 24 сентября. Абсолют Банк менял ставку дважды за этот период: первый раз — 3 сентября на 0,5 п.п., второй — 1 октября (+0,25 п.п.). В ВТБ ставки по ипотеке в настоящее время остаются без изменений, прокомментировали в банке.

Решение Сбербанка укладывается в общий тренд разворота ставок к росту, причинами которого стали сентябрьское повышение ключевой ставки, сохранение инфляционного давления и высоких геополитических рисков, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. C учетом наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан, утверждают в аналитическом центре «Дом.РФ», отмечая, что снижение может возобновиться после окончания периода нестабильности. По последним данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на 1 сентября составляла 9,42% (до повышения ключевой ставки ЦБ), данных на 1 октября пока нет.

Согласно прогнозу «Эксперт РА», до конца года средневзвешенная ставка по ипотеке вырастет на 0,3–0,5 п.п., а значит, может вплотную приблизиться к уровню 10%, достигнув 9,7–9,9%. В «ДельтаКредите» также не исключают, что средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам к началу 2019 года могут вырасти до 10%, говорит заместитель председателя правления банка Ирина Асланова. Основные факторы — увеличение стоимости фондирования (рост ставок на долговом рынке и ставок по банковским вкладам), изменение ожиданий по поводу будущей динамики курса рубля, инфляции и действий ЦБ, указывает она. В Абсолют Банке согласны, что по итогам года среднерыночная ставка по ипотеке будет находиться на уровне 10%. Ставки могут корректироваться в сторону повышения в том случае, если стоимость фондирования будет расти на фоне обострения геополитических рисков и дальнейшего ужесточения монетарной политики, предупреждает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.

Между тем в «Дом.РФ» более оптимистичны: там считают, что средняя ставка составит 9,5–9,7% и впервые за всю историю по итогам года опустится ниже 10%.

Последний год рекордов

Несмотря на рост ставок, эксперты не ожидают значительного снижения спроса на ипотеку. «Достигнутый сейчас уровень ставок достаточно комфортен и будет мало влиять на принятие решения о покупке жилья», — полагают в «Дом.РФ».

Если вспомнить, что ЦБ увеличил прогноз по инфляции на 2019 год до 5,5% (сразу на 1,5 п.п.), текущее изменение ипотечных ставок нельзя назвать значительным, согласен партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. «Скорее всего, это лишь первый шаг, который, наоборот, может стимулировать потенциальных заемщиков попытаться успеть на уходящий поезд дешевой ипотеки», — предсказывает он.

Резко повлиять на спрос может только кардинальное изменение условий, как, к примеру, было в декабре 2014 года, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, уверен руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. К тому же застройщики для стимулирования спроса зачастую предлагают маркетинговые программы по субсидированию ставок и прочее, напоминает он.

Сейчас на рынке может наблюдаться небольшое увеличение количества сделок, говорит и Антон Павлов. «Некоторые заемщики, которые ранее откладывали покупку, сейчас спешат провести сделку, пока ставки не поднялись выше», — отмечает эксперт. Кроме того, на фоне повышения волатильности рынка, а также прогнозов о скором повышении цен на квадратный метр некоторые вкладывают накопления в недвижимость, утверждает он.

Прогноз «Дом.РФ» по объемам выдачи ипотеки в 2018 году — 3 трлн руб. (+50% к 2017 году). В «Эксперт РА» прогнозируют рекордные 2,7–2,8 трлн руб. выдач. Однако в следующем году новых рекордов не будет — выдачи не превысят 2,5 трлн руб. даже при относительной стабильности макроэкономических условий, считают в «Эксперт РА». Российский рынок ипотеки уже вышел на необходимые рекордные цифры и небольшое охлаждение в следующем году ему может быть полезно, полагает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов.