Погоня за ставками: чем вызван ажиотажный спрос на ипотеку

Фото: Сергей Коньков / ТАСС

Россияне в ноябре повторили октябрьский рекорд, взяв в ипотеку около 300 млрд руб., следует из предварительной оценки компании «Дом.РФ» и исследовательской компании Frank RG. Этот показатель на 29% превысил уровень ноября 2017 года, говорится в обзоре аналитического центра «Дом.РФ» (есть у РБК).

По уточненным данным, в октябре банки выдали 299,8 млрд руб. ипотечных кредитов (плюс 40,7% к октябрю 2017 года). Это рекордный месячный объем выдачи за всю историю развития рынка ипотеки в России, в ноябре этот рекорд был повторен. За два осенних месяца россияне взяли в ипотеку больше, чем за первый квартал 2018 года, и практически столько же, сколько за первые пять месяцев предыдущего года.

Ипотечные кредиты в ноябре брались еще по ставкам, на которых не отразилось объявленное банками повышение (на 0,5–1,5 п.п.), вызванное сентябрьским решением ЦБ поднять ставку с 7,25 до 7,5%. Как правило, повышение происходит по новым кредитам, ранее одобренные кредиты выдаются по старым ставкам, указывают авторы обзора. С учетом того что для выхода на сделку заемщику требуется один-полтора месяца, а одобрение действует три месяца, фактическая выдача кредитов по повышенным ставкам будет осуществляться с декабря 2018 года, говорится в обзоре «Дом.РФ». Решение о повышении ключевой ставки ЦБ в декабре до 7,75% отразится на ставках выдачи ипотеки еще позднее — в начале 2019 года.

ЦБ предложил разрешить приостановку выплат по ипотеке при потере работы

Экономика

По последним данным ЦБ, ставки по выданной ипотеке в октябре сохранились на уровне сентября — 9,41%, а в среднем за десять месяцев составили 9,55%.

С учетом предварительных оценок за ноябрь за 11 месяцев 2018 года российские банки выдали ипотеки на 2,67 трлн руб. Данных по росту кредитного портфеля пока нет. Но ипотека растет в основном за счет новых кредитов, говорят в «Дом.РФ», на рефинансирование, например, в октябре пришлось всего 8,7%, тогда как в среднем с начала года этот показатель составил 11%.

Ждать ли рекорда в декабре?

Прогноз в целом за 2018 год «Дом.РФ» не меняет, ожидая, что за год будет выдано 3 трлн руб. ипотечных кредитов. В компании считают, что в декабре будет поставлен новый абсолютный рекорд — более 350 млрд руб. выданной ипотеки, рассказали РБК в аналитическом центре «Дом.РФ».

«Вероятность сохранения динамики последних месяцев в декабре достаточно высокая, возможно, мы даже увидим новый рекорд темпов роста рынка», — говорит партнер, управляющий директор консалтинговой компании BCG Сергей Ишков. «Рынок — как заемщики, так и банки — адаптируется к новым реалиям после достаточно долгого периода постоянного снижения ставок и готовится к их постепенному повышению на фоне роста ставки ЦБ», — отмечает эксперт.

Почему ЦБ намерен вывести Сбербанк из-под ограничений по ипотеке

Финансы

В новый рекорд по итогам декабря верится, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета Александр Цыганов. «Помимо того что в декабре традиционно банки выдают большие объемы ипотеки, у граждан есть и ожидания повышения цен на жилье в связи с изменением условий на рынке долевого строительства», — полагает эксперт.

По итогам декабря в ВТБ традиционно ожидают сезонное повышение спроса на ипотеку. По прогнозам госбанка, 2018 год станет рекордным по продаже жилищных кредитов в России. Объемы выдачи могут превысить 3,2 трлн руб., что в 1,5 раза больше показателя 2017 года, еще более оптимистичны в ВТБ.

В Абсолют Банке существенного роста в декабре, напротив, не ожидают — выдачи будут на уровне октября-ноября, говорит управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.

Как будет расти рынок дальше?

В следующем году ждать такого повышенного спроса на ипотеку, какой был в 2018 году при низких ставках, уже не стоит, но рынок продолжит расти, говорит Александр Цыганов. «У людей все еще жилплощадь недотягивает до нужного качества, кроме того, жилищные инвестиции остаются наиболее понятными для большинства», — отмечает он. В условиях роста ставок по ипотеке граждане будут стараться успеть сесть «в уходящий поезд» и успеть взять кредит, пока ставки не выросли еще больше, резюмирует эксперт.

ВТБ заявил о планах поднять ставки по ипотеке из-за решения ЦБ

Финансы

В следующем году в «Дом.РФ» не ожидают снижения рынка, при этом темпы его роста могут замедлиться в связи с повышением средней ставки, рассказали в компании. В 2019 году ВТБ прогнозирует двузначный темп прироста — по его оценкам, рынок вырастет на 16–17%. Динамичному росту рынка ипотеки во многом способствуют стабильные цены на недвижимость, отметили в банке. В Абсолют Банке также не прогнозируют снижения объемов выдач в 2019 году по отношению к текущим значениям, ожидая роста на 15%, говорит Антон Павлов. По его мнению, снижение объемов возможно при существенном росте ставок — выше 12%. Однако этот сценарий в банке рассматривают как маловероятный.

В начале 2019 года ставки на рынке могут пойти вверх, что немного охладит новый спрос, но подстегнет тех, кто долго откладывал вопрос о новом жилье, говорит Сергей Ишков. «Дальнейшая же динамика спроса будет зависеть от движения ставки ЦБ», — говорит он.

За рынком ипотеки пристально следит ЦБ — в начале октября регулятор повысил коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%. С 1 января коэффициент по таким ссудам составит 200% вместо 150. Это означает, что такие кредиты будут сильнее давить на достаточность капитала у банков. После декабрьского решения ЦБ повысить ключевую ставку банки пока не спешат объявлять о подъеме ставок. Пока только один банк — ВТБ — сообщил, что планирует повысить ставки по ипотеке. В других крупных банках не дали комментариев по существу.