ЦБ раскрыл долю ипотечников, отдающих на кредиты больше половины дохода

Фото: Максим Конанков / Octagon.Media / ТАСС

Во втором квартале 2023 года 71,7% от объема выданной ипотеки пришлось на российских заемщиков, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода, рассказала РБК директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

По ее словам, в ипотечном портфеле доля ссуд таким клиентам уже составляет 60,8%. Речь идет об ипотеке на первичном и на вторичном рынке, выданной клиентам с показателем долговой нагрузки (ПДН, соотношение платежей по кредиту к ежемесячному доходу) выше 50%. Банк России ранее не раскрывал эту статистику, а приводил данные только по доле сверхзакредитованных заемщиков с ПДН выше 80%.

В «Сбере» предупредили о риске снижения спроса на ипотеку на 30%

Финансы

За апрель—июнь российские банки одобрили физическим лицам ипотеку на 1,18 трлн руб., а объем ипотечного портфеля по итогам квартала достиг 15,65 трлн руб., следует из статистики регулятора (.pdf). Таким образом, только за второй квартал заемщики, отдающие на кредиты уже больше половины дохода, взяли ипотеку на 843,2 млрд руб. На 1 июля их обязательства перед банками по кредитам на жилье составляли 9,52 трлн руб.

Банк России наблюдает в ипотеке даже большее снижение качества выдаваемых ссуд, чем в сегменте необеспеченных кредитов, констатирует Данилова.

«В ипотеке у нас выдачи с ПДН 80+ (выдачи клиентам, отдающим по кредитам свыше 80% своего дохода. — РБК) превысили 40% во втором квартале. К сожалению, не всегда банки используют официальные доходы заемщика при расчете ПДН. Полных данных за третий квартал нет, но вряд ли мы там увидим снижение доли выдач закредитованным гражданам, потому что в целом в августе были рекордные темпы роста выдач. И наверняка это достигалось в том числе за счет более свободных стандартов кредитования», — говорит директор департамента ЦБ.

По данным Банка России, за восемь месяцев 2023 года ипотечное кредитование выросло на 18,5%, что немногим ниже результата за весь прошлый год (.pdf). Регулятор называет такую динамику «перегревом рынка», он последовательно ужесточал требования по выдаче ипотеки для банков. Для кредиторов уже действуют повышенные надбавки по ссудам с низким первоначальным взносом, с 1 октября они повторно увеличатся, а для некоторых сегментов станут заградительными.

ВТБ повысил минимальную ставку по ипотеке без господдержки до 14%

Финансы

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина допускала внедрение прямых количественных ограничений на выдачу ипотечных кредитов — так называемых макропруденциальных лимитов (МПЛ). Пока у ЦБ нет такого права, для этого необходимы законодательные изменения.

Получается ли охлаждать рынок ипотеки

Отвечая на вопрос РБК об макропруденциальных лимитах в ипотеке, Данилова отметила, что регулятор для начала «посмотрит, как сработают» недавно введенные ограничения в виде надбавок. Речь идет о надбавках к коэффициентам риска, которые подразумевают, что на выдачу ипотечного кредита закредитованным заемщикам банку понадобится больше капитала. ЦБ также будет оценивать эффект от изменений в условиях льготной ипотеки в части первоначального взноса — с 20 сентября минимальный первоначальный взнос по основным госпрограммам увеличен с 15 до 20%.

Фактор риска в ипотеке, на который ранее указывал ЦБ и который только возрастает, — увеличивающийся разрыв цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке, говорит Данилова.

«Домклик» подсчитал разницу в цене между новостройками и вторичным жильем

Недвижимость

«Значительная часть рынка приходится на альтернативные сделки, когда человек продает свою квартиру на вторичном рынке и покупает жилье в новостройке. Если существует такой большой разрыв цен, то это сдерживает улучшение жилищных условий. Сейчас можно ожидать, что сокращения этого разрыва, видимо, не будет происходить, потому что на вторичном рынке ипотека будет в большей степени замедляться на фоне высоких ставок», — говорит она. По оценке «Домклик», сделанной в июне этого года, квадратный метр жилья на первичном рынке в России стоит в среднем на 40,7% дороже, чем на вторичном.

Банк России трижды за этот год поднял ключевую ставку — на 1 п.п. в июле, на 3,5 п.п. в августе и на 1 п.п. в сентябре до текущих 13%. На этом фоне кредитные организации ухудшали условия по рыночным ипотечным программам, и доля льготной ипотеки, в основном ориентированной на первичный рынок, возрастала в выдачах.

«Но все-таки мы пока не считаем, что у нас есть пузырь в ипотеке. Мы, наоборот, наши меры используем, чтобы его предотвратить», — констатирует Данилова. Она напоминает, что проникновение ипотеки в России пока невысокое: кредиты на жилье есть у 10 млн человек, или 13% работающего населения, а доля просроченной ипотеки составляет всего 0,6% портфеля.

«Единственное — мы всегда говорим о том, что не нужно форсировать этот спрос, расширять кредитование за счет уже высокозакредитованных людей», — заключила глава департамента финстабильности ЦБ.

Как к оценкам ЦБ относятся эксперты

Показатель долговой нагрузки (ПДН) может не в полной мере отражать реальную закредитованность россиян, особенно в ипотеке, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Ипотека хотя и оформляется обычно на одного заемщика, но, как правило, берется на домохозяйство (семью), где может быть двое работающих граждан. И в таком случае ПДН завышает долговую нагрузку заемщика. Также отдельные банки при расчете ПДН по умолчанию используют средний доход по региону и дополнительно не учитывают реальные доходы заемщиков, что также может приводить к некоторому искажению ситуации».

Аналитик считает, что в отличие от необеспеченного кредитования ипотека в России работает и как инструмент поддержки строительной отрасли, а значит, ЦБ будет сложнее добиться права на дополнительные прямые количественные ограничения кредитования в этом сегменте.

«Введение каких-то ограничений на выдачу таких кредитов может стать предметом длительных согласований с правительством», — резюмирует Доронкин.

Внедрение макропруденциальных лимитов в ипотеке не обязательно должно стать единственно верным решением, полагает независимый эксперт Ольга Ульянова. Она приводит два аргумента, почему есть смысл повременить с этими мерами.

«Во-первых, рынок еще не показал, как сработают недавние ужесточения в виде повышения весов риска и уровня первоначального взноса, а эти ужесточения могут иметь значительный охлаждающий эффект. Во-вторых, один только повышенный ПДН — это важный, но недостаточный сигнал, надо глубже анализировать, почему начали превалировать кредиты с ПДН более 50%: к примеру, люди берут ипотеку на короткое время до продажи своего имеющегося жилья, или получают серый доход, или, наконец, какая-то часть заемщиков действительно получают высокий доход, половины которого вполне хватает на покрытие повседневных нужд», — рассуждает эксперт.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова тоже считает, что пока вопрос МПЛ в ипотеке неактуален. По ее оценкам, уже принятые регулятором меры, а также рост ставок при высоких ценах на жилье и так приведут к спаду в ипотеке в октябре. Носова ожидает сокращения выдач ипотечных ссуд на 20–25%.