Иллюзия выгоды: как отказ от долевого строительства изменит цены на жилье

​На прошлой неделе первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов на заседании совета по жилищной политике поддержал инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьева о поэтапной отмене долевого строительства жилья к 2020 году. Уже с 2016 года чиновники планируют ограничить возможность граждан напрямую заключать договоры долевого участия в строительстве и подключить банки в качестве посредников и страховщиков.

Это должно защитить покупателей от недобросовестных застройщиков. Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Как заявил РБК заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, сейчас обсуждаются различные варианты.

Один из них, самый жесткий, предполагает переход от долевого строительства к продаже исключительно готового жилья. Мягкий вариант — переход к продаже квартир через специальные счета в крупных банках. Покупатель, заранее резервируя за собой строящуюся квартиру, сможет перечислять туда средства. «Беспроцентных денег дольщиков, как раньше, в том же объеме [для застройщиков] больше не будет», — говорит Елянюшкин.

Доля дольщиков

По данным правительства Московской области, сейчас на территории региона строится около 2200 многоквартирных домов. Почти все застройщики — 591 компания из 605 — привлекают средства граждан на основании договоров долевого участия. Всего с 2013 года заключено более 155 тыс. договоров на сумму более 840 млрд руб.

На первичном рынке Москвы в июле 2015 года продавались квартиры в 139 строящихся домах. Почти в половине из них — в 62 домах — квартиры продавались по договорам долевого участия, следует из данных консалтинговой компании «Метриум Групп».

Опрошенные РБК девелоперы говорят, что доля частных инвестиций на стадии строительства составляет от 40 до 80%. «Сбербанк, например, при выдаче кредита застройщику использует схему 60/40, где 60% — это финансовые вложения банка, а 40% — средства, вырученные от продажи жилья», — рассказывает генеральный директор компании-застройщика «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Ведис Групп» Дмитрий Зиканов говорит, что средства дольщиков зачастую составляют до 80% инвестиций в строительство.

Доля банков

Остальные средства для строительства — это обычно кредиты. Стоимость кредитов для застройщиков сильно зависит от их репутации и отношений с банком, отмечает ведущий аналитик центра экономического прогнозирования АО «Газпромбанк» Кирилл Кононов: «Застройщики, не имеющие возможности кредитоваться в банках дешево, привлекают средства дольщиков в большем объеме», — поясняет аналитик. Средние кредитные ставки для застройщиков составляют 15‒20% годовых в рублях, говорят опрошенные застройщики и банкиры.

Средства дольщиков же, по сути, являются для застройщиков беспроцентным кредитом.

Один из основных вопросов застройщиков сейчас — во сколько им обойдутся средства дольщиков после реформы. «Если они будут выдавать в виде кредитов — это одно. Если же это будут просто спецсчета, то есть банк будет, по сути, выступать администратором этих денег и следить за их использованием, то это другое: стройки подорожают только на размер банковской комиссии», — рассуждает Дмитрий Зиканов.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов подсчитал, что при первом варианте стоимость строительства 1 кв. м вырастет примерно на 30%. Строилов исходил из ставки кредита 17% годовых, приблизительной суммы за обслуживание специальных счетов дольщиков в банках в 2‒3%, расходов на контроль со стороны банка около 5% и прочих косвенных расходов в 3‒4%.

Если же банки ограничатся администрированием средств дольщиков, это все равно приведет к росту цен. «В случае включения банков в схему реализации жилья неминуемо снизятся объемы строительства, сократится объем предложения и увеличится стоимость квартир», — заявил РБК президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.

Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко полагает, впрочем, что опасения девелоперов преувеличены. По его словам, увеличение накладных расходов банковской комиссией за обслуживание спецсчетов не приведет к значительному росту стоимости жилья. По данным ИРН, цены в России мало зависят от реальных расходов девелоперов и во многом привязаны к платежеспособному спросу. Покупательская способность сильно просела с началом кризиса, и скидки на отдельные объекты достигают 25%, утверждает Репченко.

Доля инвесторов

По оценке генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры не лично для себя, а с целью инвестиций. Именно они первыми входят в девелоперские проекты на самом старте продаж с расчетом заработать на приросте стоимости квадратного метра. Роман Строилов говорит, что доля частных инвесторов на рынке зависит от стоимости квадратного метра на этапе котлована, репутации девелопера, расположения и класса жилья. По его словам, с 2011 по 2014 год частными инвесторами часто выступали даже ипотечные клиенты.

Сегодня чистый доход инвестора от разницы стоимости квадратного метра жилья на стадии котлована и при получении права собственности может достигать 40%. Например, однокомнатную квартиру общей площадью 36,8 кв. м в комплексе «Новые Ватутинки» на стадии котлована в октябре 2014 года можно было приобрести за 3,6 млн руб. Аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе с отделкой от застройщика сейчас стоит около 5,2 млн руб. С учетом выплаты налога на прибыль и имущество чистый доход инвестора, вложившегося в такую квартиру, мог составить до 1,4 млн руб.

Однако, по словам исполнительного директора брокера на рынке жилья Clayton&Boyers Николая Винидиктова, сегодня реальный доход инвесторов все же ниже — максимум 25%. Активные инвестиции в недвижимость были возможны до кризиса 2008 года при хорошей динамике цен на жилье. Чистый доход инвесторов тогда достигал 50%.

Собеседники РБК считают, что сегмент жилья сохранит свою привлекательность для инвесторов в одном случае: если средства дольщиков будут выдавать застройщикам в виде дешевых кредитов под 3‒5% годовых. «Прибыль девелоперов тогда будет меньше, но они не станут заламывать цены на самом старте продаж», — уверена Литинецкая.

Но в любом случае новая схема продажи новостроек заставит частных инвесторов поменять стратегию. «Менее целесообразными станут спекулятивные инвестиции в недвижимость — с целью последующей продажи. Все больший интерес будут приобретать инвестиции с целью рентного дохода, характерные для развитых рынков», — прогнозирует Олег Репченко.

Николай Винидиктов полагает, что большей популярностью будут пользоваться паевые инвестиционные фонды, такие как ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость». Годовой доход от вложений в недвижимость через подобный фонд (без прямой покупки жилья), по оценке эксперта, сейчас достигает 20%. «Это позволяет рассматривать приобретение паев как альтернативу покупке акций, банковским вкладам и прямой покупке недвижимости», — говорит Винидиктов.

Что делать?

Застройщики надеются, что, несмотря на возможные изменения схемы покупки новостроек, инвестиции в строительство на ранней стадии останутся привлекательными в ближайшие четыре года. «В прошлый кризис покупатели боялись вкладываться в жилье на этапе котлована, сейчас ситуация обратная», — говорит Строилов из Tekta Group. В условиях нестабильности на финансовых рынках клиенты отдают предпочтение недвижимости, уверен он.

Недвижимость, как и валютные операции, остается одним из самых привлекательных способов инвестирования, согласен начальник управления ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. «Даже для ипотечников доходность от готового объекта часто превышает проценты по кредиту, — приводит он пример. — Альтернатив для вложения больших сумм я пока не вижу».

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников считает, что включение банков в схему финансирования и страхования проектов на стадии котлована снизит риски инвесторов. «Доходность операций с недвижимостью сократится, зато будет уверенность, что вложения не обратятся в ноль», — отмечает он.

Опасение отмены долевого участия в строительстве, полагает Строилов, сейчас может даже подстегнуть инвесторов: спрос на новые проекты на этапе котлована, по его прогнозу, вырастет уже в конце этого года.

«Метриум Групп» прогнозирует пик количества инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья в 2018‒2019 годах, когда стабилизируется общая экономическая ситуация. Пока же уровень платежеспособного спроса не позволяет ожидать ажиотажа частных инвесторов, уверены в компании.

Большинство опрошенных РБК банкиров и аналитиков рынка недвижимости советуют пока не торопиться с инвестициями в новостройки. «Сейчас продажи упали на 20‒30%. Сложно сказать, какая будет доходность», — говорит Винидиктов из Clayton&Boyers. Он советует дождаться осени, когда станут понятны ситуация с ценами и новые правила работы с дольщиками.