Общее место: какие перспективы у рынка коворкингов

Фото: Aikidesign

По данным Global Coworking Survey, количество коворкингов в мире приближается к 30 тыс. Это активно растущий рынок, который ежегодно увеличивался на 15–18%. На Россию приходится только 3% от глобального рынка. По оценкам УК PAGE (входит в ГК «БестЪ»), в 2024 году в стране число офисных коворкингов достигло 900, они работают в 130 городах, общая площадь объектов превысила 680 тыс. кв. м. Если в пандемию на низкой базе сегмент рос быстрее, чем в мире, — рекордным стал 2020 год с приростом в 2,3 раза, — то сейчас темпы замедляются и начинают отставать от среднемировых: по итогам первого квартала 2024 года прирост составил 12%. Перспективы развития отрасли и стратегии экспансии на внутреннем и внешнем рынках обсуждали участники «CoworkingFest-2024: Россия и СНГ», прошедшего в Санкт-Петербурге.

Драйверы рынка

По данным УК PAGE, в России по количеству коворкингов и числу рабочих мест в них лидирует Москва (55,3 тыс. мест), за ней Санкт-Петербург (15,3 тыс. мест). По прогнозам компании, в 2024 году в столице введут еще 55 тыс. кв. м новых объектов, в Санкт-Петербурге — 12,8 тыс. кв. м. К концу первого квартала 2024 года средняя заполняемость коворкингов в Москве достигла 95%, в Санкт-Петербурге — 87%, считают аналитики PAGE.

Партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова отмечает тренд на укрупнение коворкингов. Средняя площадь проектов, заявленных к вводу в 2024 году, в Москве составляет 4,2 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербурге 1,3 кв. м. «Изначально основным потребителем коворкингов были стартапы IT-компаний. Сегодня клиенты коворкингов и сервисных офисов — это ровно те же отрасли, что и клиенты классических офисных пространств. Сервисные офисы стали выбирать также финансово-банковский сектор, нефтегазовый сектор, девелоперы, компании с госучастием», — перечисляет Вероника Чаканова. Она добавляет, что, несмотря на рост спроса со стороны корпораций, до трети рынка занимают арендаторы, снимающие до 50 рабочих мест.

Как вернуть недвижимость в оборот

Председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников считает важным преимуществом коворкингов для инвесторов и владельцев коммерческой недвижимости то, что этот формат позволяет задействовать объекты, которые стали невостребованными. «Это мировой тренд. В Англии меня поразило, что коворкинги открывают даже в бывших зданиях церквей», — говорит он. В российских реалиях под коворкинги можно приспособить неудобные помещения: не на первой линии, без отдельного входа, сложной конфигурации или с морально устаревшим ремонтом, которые трудно сдать в аренду под классический офис. Только в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», есть не менее 1,3 млн кв. м «морально устаревшей недвижимости», которую сложно сдать в аренду без серьезного дисконта. «Коворкинг — это палочка-выручалочка для собственников объектов, не понимающих, что делать с неликвидным активом, который нужно содержать, платить налог на имущество, но он не приносит доходов от аренды. Коворкинг можно создать при относительно небольших вложениях и с минимальными требованиями к помещению. По сути, инвестиции в создание коворкинга — это прежде всего затраты на его комплектацию, так как вне зависимости от целей и стратегии дальнейшей аренды собственник объекта в любом случае делает в нем ремонт — большинство арендаторов сейчас сами не готовы вкладываться в ремонт и хотят один договор под ключ», — говорит генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов Pаge Мария Сумарокова.

Три года назад окупить затраты на открытие коворкинга удавалась за пару лет. «На момент открытия первой площадки, которое состоялось более трех лет назад, CAPEX (капитальные расходы) составляли 33 тыс. руб. на квадратный метр. С тех пор они выросли до 75 тыс. руб. на метр. Средний OPEX (операционные расходы, включая коммунальные платежи) на площадку был 4 тыс. руб. на квадратный метр три года назад, сейчас вырос до 7–8 тыс. руб.», — приводит расчеты основатель, генеральный директор сети Apollax Space Иван Гуськов. Операционный директор сети смарт-офисов SOK в России Инна Филиппова подтверждает, что затраты растут как минимум на 20% в год.

«Если коворкинг или сервисный офис не является дополнительным бизнесом для собственника недвижимости, тот не может ждать возврата инвестиций семь-восемь лет. Поэтому наша цель, как оператора, как можно раньше добиться окупаемости, чтобы за указанный срок также успеть и заработать. Если срок возврата инвестиций растягивается, бизнес просто будет нерентабельным», — поясняет генеральный директор сети Apollax Space.

За счет чего снизить риски

Чтобы снизить риски, операторы московских коворкингов делают ставку на привлечение крупных клиентов. «Мы стремимся к укрупнению, договоры на аренду двух—четырех рабочих мест менее эффективны, чем сервисные офисы, рассчитанные на крупных клиентов. Чем меньше волатильность, тем лучше. Мы нацелены как на увеличение сроков аренды, так и арендуемых площадей в каждом договоре», — рассказал генеральный директор сети сервисных офисов Space 1 Михаил Бродников.

В сети Apollax Space вообще отказались от работы с розничными клиентами (до 10–15 рабочих мест) и разделили сервисные офисы на несколько блоков, которые сдают в аренду среднему и крупному бизнесу. «Этот подход привел к положительным результатам, средний срок договора по нашему портфелю составляет около 2,5 лет без права расторжения. В результате мы можем долгосрочно планировать работу», — поясняет Иван Гуськов.

Он прогнозирует, что в следующие несколько лет развитие коворкингов в Москве замедлится по двум причинам: дефицита качественных площадок и высокой конкуренции за них, а также вследствие роста затрат. Поэтому компания готова осваивать новые рынки и сейчас ищет площадку для запуска первого коворкинга в Санкт-Петербурге. Кроме регионов сеть рассматривает международную экспансию и выход на рынки других стран с хорошим общим потенциалом роста, например в Казахстан или Дубай.

В чем перспективы развития

По словам Марии Сумароковой, в компании Рage видят перспективы для развития в регионах, где спрос на коворкинги пока недооценен. Кроме Санкт-Петербурга у сети уже есть коворкинги в Дербенте и Калининграде. Региональных партнеров планируют привлекать по франшизе.

Инна Филиппова говорит, что сеть SOK также делает ставку на развитие за пределами столицы. В прошлом году открыли коворкинги в Казани и Екатеринбурге. «Мы запустили вторую площадку в Израиле и до конца года планируем расшириться еще на 2,5 тыс. кв. м в этой стране. Несмотря ни на какие события, заполняемость площадок составляет 99%. Мы не встаем на паузу и продолжаем развиваться, увеличивая количество объектов», — отмечает она.

Space 1 готовы развиваться в ОАЭ. В планах компании открыть в Дубае дополнительную площадку на 3 тыс. кв. м, чтобы удвоить свое присутствие на этом рынке. «Почти все имеющиеся помещения в этом эмирате сданы, вакансия составляет 5%. Там договоры аренды на минимальные блоки по 50–100 кв. м подписывают на пять лет и сразу оплачиваются на год вперед, волатильность намного ниже, чем в России», — перечисляет преимущества работы на рынке этой страны Михаил Бродников.

Сооснователь группы компаний ololo Данияр Аманалиев из Киргизии рассказал, что сейчас они тестируют разные форматы коворкингов не только с предоставлением рабочих мест в аренду, но с ивентами, проживанием, питанием и разными гибридными форматами. «Наша цель — выстроить систему для цифровых кочевников, мы предвидим, что этот сегмент будет расти на 30–40% в год. У людей будет большая потребность, чтобы платить за рабочее место в коворкинге по подписке и перемещаться между разными странами. Наша амбиция построить такую экосистему», — сообщил он. Следующий коворкинг ololo планируют открыть в Казахстане в Алма-Ате и далее расти в странах Азии.