Почему состоятельные россияне стали чаще интересоваться недвижимостью

Фото: РБК

За последний год российские хайнеты (от англ. high net worth individuals — те, кто владеет активами на сумму от $1 млн) и ультрахайнеты (ultra high net worth individuals — от $30 млн) существенно активизировались на отечественном рынке недвижимости. Причинами служат инфляция, которая, по данным Росстата, на конец ноября достигла 8,78% год к году, волатильность на фондовом рынке, санкции, а также рост ключевой ставки Банка России и невозможность прогнозировать начало цикла ее снижения.

Диверсификация активов и защита капитала от инфляции — основная цель, с которой хайнеты и ультрахайнеты сегодня приходят на рынок недвижимости, говорят опрошенные «РБК Отрасли» эксперты. Кроме того, часто покупают жилье для близких, для собственного периодического пребывания в крупных городах, особенно в Москве, а также понравившиеся объекты на курортах, что можно отнести к так называемым эмоциональным покупкам.

При этом состоятельные граждане все чаще обращаются за экспертизой не только к профильным игрокам рынка недвижимости, но и в обслуживающие их private-отделения банков, которые в последнее время прилагают значительные усилия для повышения своих компетенций. «Состоятельные люди традиционно очень тщательно и взвешенно подходят к вопросам приобретения недвижимости. Они используют самые разные варианты для получения необходимой информации, обращаясь напрямую к застройщикам, в агентства недвижимости, к частным маклерам и в private-отделения банков», — говорит директор проектов Sber Private Banking Татьяна Гудовичева.

Интерес состоятельных клиентов (на рынке private banking к ним относят людей с активами от 30 до 100 млн руб.) к недвижимости как к альтернативному инструменту вложений стал заметно расти с августа 2024 года, когда обозначился вектор в сторону дальнейшего повышения ключевой ставки, уточняет Татьяна Гудовичева. «Активность увеличилась, когда ключевая ставка стала 19%, а затем — 21%. Состоятельные клиенты предпочитают диверсифицировать портфель, поэтому даже при ставках выше 20% годовых не размещают все средства на депозитах. С учетом высокой волатильности фондового рынка растет спрос на альтернативные инвестиции, в первую очередь — на недвижимость», — резюмирует эксперт.

При этом рост цен на квадратные метры не стал значительным препятствием для состоятельных инвесторов. В 2024 году количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости значительно выросло по сравнению с прошлым годом из-за стремления покупателей диверсифицировать свои активы в условиях макроэкономической нестабильности, подтверждает партнер брокерско-консалтинговой компании NF Group (ранее российский офис Knight Frank) Андрей Соловьев: «Элитная недвижимость остается надежным инструментом сохранения капитала благодаря устойчивому спросу и росту стоимости объектов».

По данным брокерско-консалтинговой компании Nikoliers (ранее офис Colliers International в РФ), в третьем квартале 2024 года в элитном сегменте в границах старой Москвы было заключено 209 сделок по квартирам и апартаментам — на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

При этом значительно растет средний чек сделок. По данным Nikoliers, в июле-сентябре 95% сделок в элитклассе заключались в бюджете от 100 млн руб. При этом четверть всего предложения в этом сегменте составлял бюджет от 500 млн руб. Для сравнения, в прошлом году на эту категорию в аналогичный период приходилось 15% предложения.

Московская элитная жилая недвижимость — основная категория в запросах состоятельных клиентов, говорит Андрей Соловьев: «Первичный рынок в столице достаточно разнообразен, насыщен проектами различных форматов, этажности, наполнения, наборов инфраструктуры — покупателю с бюджетом от 100 млн руб. доступно множество различных опций». По предварительным оценкам NF Group, в 2024 году в элитных новостройках представлено около 2 тыс. квартир и апартаментов стоимостью от 100 млн руб. — это 71% от всех лотов в сегменте, что охватывает большинство реализуемых жилых комплексов, средневзвешенная цена предложения — чуть более 2 млн руб. за кв. м.

Татьяна Гудовичева также констатирует, что элитное строительство в центре Москвы находится на подъеме. Сегодня на рынок выходят высококлассные проекты, которые в части архитектуры, строительства, инженерии и технологий приближаются к аналогам в мировых столицах, а где-то даже их превосходят. Хотя до сих пор есть объекты, которые лучше покупать готовыми во избежание различных рисков, уточняет она.

Кроме того, в России сейчас зарождается тренд, ставший очень популярным на Западе, когда застройщики высокобюджетного жилья принимают на себя повышенные риски и строят жилье для состоятельной публики полностью «под ключ», включая мебель, декор и предметы искусства, рассказывает Татьяна Гудовичева. «Решение о покупке принимается клиентом сразу. В такие квартиры и дома можно заезжать на следующий день после сделки и жить в тишине и комфорте долгие годы. Застройщикам удалось хорошо изучить вкусы и предпочтения своих потенциальных покупателей. Я думаю, что такой тренд получит развитие в ближайшем будущем», — считает эксперт.

Что еще выбирают инвесторы

Привлекает хайнетов и ультрахайнетов также элитное жилье Санкт-Петербурга: четверть элитного рынка здесь — это лоты от 100 млн руб., отмечает Андрей Соловьев. Также, по его словам, интересен рынок Сочи, где в этой ценовой категории представлено около половины предложения элитного жилья. «Для многих состоятельных россиян именно Сочи, учитывая его уникальность в рамках всей страны, становится синонимом «главного курорта», которым он исторически и является, и покупка недвижимости здесь — это уже must have, причем не только на морском побережье, но и в горной части», — говорит эксперт. В частности, в Сочи сегодня широкое распространение получил сегмент курортных апартаментов, в том числе сервисных апартаментов под управлением известных операторов — знакомый продукт для покупателей, имеющих опыт приобретения курортной недвижимости за рубежом. Одним из топовых курортов, куда стремятся состоятельные покупатели, сегодня также становится Геленджик, добавляет генеральный директор и управляющий партнер компании «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

Курортная недвижимость и гостиницы набирают популярность благодаря развитию внутреннего туризма и государственным льготам, подтверждает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков: «Готовые гостиничные объекты обеспечивают доходность от 10% годовых, а их устойчивость к изменениям рынка делает их стратегически выгодными. Покупка уже действующих гостиниц предпочтительнее, чем строительство новых объектов, учитывая высокие затраты».

Привлекательным инструментом инвестиций для крупных частных инвесторов также могут стать объекты коммерческой недвижимости. Здесь, по словам Алексея Новикова, лидерство принадлежит складам — благодаря росту e-commerce и экспансии 3PL-операторов: «Доходность может достигать 12% годовых, а пересмотр арендных ставок может увеличить ее до 15%». При этом, по словам эксперта, данный сегмент остается недонасыщенным, что создает перспективы для дальнейших инвестиций.

Доходность в сегментах офисной и торговой недвижимости может достигать 13–15% годовых, отмечает Алексей Новиков, однако соответствующими проектами инвестору придется активно заниматься, оптимизировать концепции, корректировать арендные условия. Поэтому в качестве пассивного инструмента для защиты активов ретейл и офисы — не лучший вариант. Но если он все же кого-то привлекает, то эксперты советуют выбирать торговые объекты в районах с высоким пешеходным трафиком, а офисы — для продажи «внарезку», что делает объекты более ликвидными. Дмитрий Халин даже говорит о некоем буме спроса на небольшие офисы площадью от 100 до 300 кв. м в последние месяцы. «Такой актив способен приносить более высокую доходность, чем сдача жилья в аренду», — отмечает он.

Тем не менее хайнеты в качестве инструмента для инвестиций не теряют интерес и к традиционному жилью — как с точки зрения перепродажи, так и для сдачи в аренду. Дома при этом должны быть сданы в эксплуатацию или близки к тому, что дает возможность сократить риски по срокам строительства, максимально быстро запустить все процессы для сдачи квартиры в аренду. Также популярен, по словам Дмитрия Халина, вариант со сдачей квартир, находящихся под управлением специализированного оператора. «Несмотря на то что доходность таких объектов на данный момент очень скромна — 5–6% годовых, сама защитная функция подобного актива и его потенциальная способность в любой ситуации приносить доход привлекает инвесторов», — поясняет он.

Кроме того, есть спрос на загородную недвижимость, на земельные участки под застройку, добавляет Дмитрий Халин. Основным мотивом таких сделок тоже является защита денег от инфляции, а доходность отходит на второй план.

Еще одним перспективным вариантом вложений в недвижимость эксперты называют финансовые инструменты, привязанные к активам в сфере недвижимости, например фонды недвижимости. Это серьезная зона роста, уверена Татьяна Гудовичева: «Мы сейчас обсуждаем возможность запуска соответствующих механизмов. Я вижу в этом большой потенциал, потому что наши клиенты прежде всего диверсифицируют активы в недвижимость, а не приобретают квадратные метры для проживания», — уточняет она. По словам Алексея Новикова, ЗПИФ продолжают привлекать инвесторов благодаря налоговым льготам и возможности диверсификации портфеля. «Это особенно важно для сохранения капитала на фоне экономической неопределенности. Такие фонды предлагают доходность от 10% и возможность участия в крупномасштабных проектах без необходимости самостоятельного управления», — говорит эксперт.

Чего ждут состоятельные инвесторы от вложений в недвижимость

Доходность в случае с инвестициями в недвижимость на данном этапе вообще не является приоритетом, говорят эксперты. В целом большинство состоятельных частных инвесторов рассматривают недвижимость в первую очередь как инструмент для сберегательных стратегий, считает Татьяна Гудовичева. Заработать на недвижимости, безусловно, можно, но это зависит от очень многих факторов, включая локацию объекта, его масштабы, экологичность, потребительские характеристики, уровень сервиса и инфраструктуры, наличие парковых зон и водоемов, виды из окон и многое другое. «Если купить правильный объект, то средства можно сохранить, а перепродав спустя какое-то время, возможно, заработать. Но нередко ключевую роль могут сыграть не рыночные факторы, а геополитические. К примеру, сегодня существует запрет на приобретение недвижимости в ряде стран для российских граждан. Соответственно, появился дополнительный спрос на Москву или курортную недвижимость Краснодарского края и Крыма, что привело к росту цен. Но если вдруг ограничения снимут, то соответствующий спрос может перераспределиться в пользу зарубежных объектов», — рассказывают в Sber Private Banking.

Сегодня состоятельные клиенты приходят с запросом защитить их капитал от инфляции, говорит Дмитрий Халин: «Вопрос потенциальной доходности активов сейчас отходит на второй план, поскольку в современных реалиях эту доходность не очень просто спрогнозировать. На первый план выходят качество актива, его потенциальная способность приносить доход и окупать себя, а также уверенность в отсутствии рисков, связанных с тем, что элитный дом будет построен», — объясняет он. Поэтому, преследуя эти цели, по его словам, покупатели рассматривают самые разные сферы недвижимости.

Получить большую эффективность от вложений в недвижимость, в том числе в элитные квартиры, помогают стимулирующие механизмы от банков и застройщиков. В частности, речь идет о рассрочках с минимальным первоначальным взносом и индивидуальными графиками платежей. Рассрочки сегодня предоставляются практически везде, и можно обсуждать любые их виды, говорит Дмитрий Халин: «Мы видим, как динамично снижается размер первоначального взноса. Если раньше он составлял не менее 50% при покупке недвижимости, то сейчас процент стремительно снижается — где-то он уже составляет 20%, а где-то даже опускается до 10%. Такая модель делает рынок все больше похожим на дубайскую модель, где покупатель оплачивает на старте 5–10% от стоимости квартиры, далее по комфортному для себя графику вносит еще 50% от суммы покупки и при получении ключей оплачивает оставшуюся часть».

«Рассрочка является сейчас ключом к успешным продажам. Некоторые участники рынка пошли по сценарию Эмиратов и предлагают беспроцентную рассрочку до конца строительства с разумным первоначальным взносом. Это беспрецедентная практика на российском рынке», — отмечает Татьяна Гудовичева. Как это повлияет на рынок, покажет время. Пока проектов с подобной моделью в Москве немного, говорят эксперты, но если не будет каких-либо запретительных действий со стороны ЦБ РФ, осложняющих такие схемы для банков, финансирующих проекты, то, вполне возможно, в следующем году московские элитные квартиры можно будет покупать по аналогичным Дубаю моделям оплаты.