Президент Crocus Group — РБК: «В России всегда не хватало денег»

Президент Crocus Group Арас Агаларов (Фото: Алена Кондюрина для РБК)

«Я лично отсмотрел порядка 60 стадионов»

— Ваша Crocus Group строит два из шести стадионов, которые примут матчи чемпионата мира по футболу 2018 года — в Ростове-на-Дону и Калининграде. При этом калининградский проект, наверное, один из самых сложных: в правительстве нам сказали, что финансирование строительства в размере 17 млрд руб. — это окончательное решение, исходя из этого придется корректировать проект и смету. То есть получится — без раздвижных крыш и с меньшим количеством лифтов, но построите?

— Когда мы говорим про раздвижные крыши — это даже не 17, не 25, стоимость уходит за 30 млрд руб.! Раздвижная крыша — сложнейшее инженерное сооружение на стадионе, требующее больших временных и денежных затрат. Если рассмотреть историю строительства последних стадионов, к примеру, Леонид Федун потратил на арену «Открытие» около $450 млн [около 29 млрд руб. по курсу ЦБ на 11 августа], и это в Москве, не на болоте, экономя каждую копейку, подписывая каждый счет, потому что это его личные деньги. Если у Рината Ахмедова посмотрим стадион [«Донбасс Арена» в Донецке], там тоже сумма была за $500 млн, и тоже человек строил на свои личные деньги. Идем дальше — «Альянц Арена» [стадион в Мюнхене] и так далее, все проекты обходились в $600 млн. Поэтому сегодня все строители стадионов, не только я, и Геннадий Тимченко [его структуры возводят стадионы в Волгограде и Нижнем Новгороде], и Рустем Минниханов [глава Татарстана; подразумевается стадион «Казань Арена», сданный в 2013 году и модернизируемый для чемпионата], находимся в жесточайших финансовых условиях. Когда нам поручают за 17 млрд руб. построить стадион — хорошо если удастся уложиться в предусмотренную смету. Когда стройка идет в таком режиме, надо считать каждую копейку, каждую тонну арматуры, металла, бетона!

— Вы сами лично смотрели на стадионы? Какие вам больше всего понравились?

— Куда-то специально я не летал. Я уже до этого был на многих стадионах мира. Но мои сотрудники были в Лондоне, смотрели, изучали там стадионы. Сейчас уже куда-то специально летать необязательно, ведь можно почти все в интернете посмотреть. Я лично отсмотрел порядка 60 стадионов, построенных за последние 10 лет. Все подборки у нас собраны в специальном каталоге.

Смотрел и изнутри, и снаружи, как снизу кровля видна, как раздевалки устроены, VIP и лаунж-зоны, какие проходы, и как люди выходят, как эвакуация организована, как в паркинг заезжать, какие лифты. Оказалось, что стадион не такая простая история, как кажется с первого взгляда, это не просто четыре трибуны. Заезд для спортсменов должен быть отдельным, так же как заезды для «випов», специальная трибуна для прессы, зона для установки камер, для трансляции, специальный свет и звук, экраны...

Я изучал все сметы, которые были составлены ранее, потом выходил в правительство с идеей оптимизировать организацию проекта. Оптимизация — это возможность убрать помещения, которые не значатся в обязательном списке FIFA. К примеру, проектировщики заложили 130 тыс. кв. м под помещения, не имеющие отношения к спорту, чтобы в дальнейшем их использовать после чемпионата. Мы строим суперсовременные стадионы, которые будут не то что соответствовать, а превосходить все требования. Пожалуйста, можете посмотреть: у меня на столе — макет стадиона в Калининграде, макет ростовского — сейчас на выставке.

— Вы участвовали в проектировании?

— Мы всегда участвуем. Все концептуальное проектирование происходит у меня в кабинете. Все эти фермы на вантах — вы видите [показывает на кровлю макета стадиона в Калининграде], будут очень элегантными. Красота стадиона — это когда ты поднимаешь голову, и над тобой нет груды железа. Это и лишние деньги, и дискомфорт, ведь ты как будто сидишь на металлургическом заводе или складе с балками. По проекту предусмотрена кровля, которая будет снизу и сверху подсвечиваться. Будет элегантно и красиво. Люди приходят на стадион за атмосферой и духом футбола, спортивного соревнования, поэтому должны находиться в приятной среде.

Мы построим антивандальный стадион. Я специально сделал так, чтобы там, где человек может рукой достать, — делаем без фасада, который начинается только с четырех метров. Ведь фасад — это перфорированный оцинкованный крашеный металл: его гвоздем можно пробить, поцарапать.

— Сложно согласовывать проекты с FIFA?

— Каждый шаг требует согласования.

— Они быстрые?

— Оперативно работают. Дело в том, что у нас проектировщики уже надрессированы, я это называю таким несимпатичным словом, — они знают все требования. И у меня лично все требования FIFA лежат в кабинете. В них указано, на сколько каждое следующее кресло должно быть выше предыдущего, какие должны быть уклоны, роза ветров, как сориентирован стадион, требования по кровле, на сколько первый ряд трибуны выше поля — целая книга на 600 страниц.

— Вы уже оценивали, сколько сможете своих средств вложить в стадионы?

— Надеюсь, обойдемся без этого.

— Когда вы получаете из бюджета деньги на стадионы — заранее, по факту сдачи?

— Нам выделяют 50% авансом. Когда будем сдавать выполненные работы госорганам, то по факту выполненного 50% будет списываться в счет аванса, 50% доплачиваться. Это стандартная схема.

— Будете из Москвы строительство контролировать или на место летать?

— Сейчас технологии позволяют наблюдать [за строительством] дистанционно. Во Владивостоке было 250 объектов [речь идет о строительных работах группы Crocus для саммита АТЭС] — и их вывели на камеры наблюдения. Но тем не менее три раза в месяц мы летали. Сейчас необходимости постоянного посещения нет. В Ростове у нас стоит восемь камер, мы можем каждую точку в реальном режиме времени круглосуточно наблюдать. Впрочем, и напряжения по Ростову у нас нет.

— Когда вы закончите строительство, будете иметь какое-то отношения к стадионам? К примеру, управлять?

— Управление нам неинтересно.

— Почему?

— Мы креативная компания, любим что-то создавать, а для управления есть люди, которые этим занимаются. Мы делаем только то, чего без нас не произойдет.

— Стадионы без вас не построят?

— Если мы не будем строить стадион в Калининграде, то вряд ли кто-то построит, не успеют просто, ведь осталось всего 2,5 года, к тому же стадион надо строить на болоте.

— Вас туда позвали или вы сами захотели?

— Стадионы распределяло правительство, там не было конкурса. В связи с тем что бюджеты ограниченны, стройки очень ответственны и их распределяли.

— Вам позвонили и спросили: возьметесь?

— Не позвонили, а пригласили на совещание в правительство.

— Вы на футбол в 2018 году пойдете или вы не болельщик?

— Конечно, пойду!

Президент Crocus Group Арас Агаларов

(Фото: Алена Кондюрина для РБК)

«Даже если рентабельность — нуль, мы не умрем»

— Госкомпания «Автодор» собирается заменить подрядчика по строительству Центральной кольцевой автодороги, ЦКАД, которая станет платным дублером подмосковной «бетонки». Вместо «Стройгазконсалтинга», предупредившего, что не сможет исполнить контракт, возведение первой секции могут доверить Crocus Group. Это решение уже принято?

— По ЦКАД, как вы знаете, мы участвовали в конкурсе [в 2014 году], но не прошли. Сейчас, в связи с тем что СГК трансформировался и у него новые собственники [сообщалось, что Газпромбанк и инвестфонд UCP приобрели 100% СГК у его акционеров, крупнейшим из которых был Руслан Байсаров], сделали переуступку прав. Вопрос долго обсуждался в ФАС, может ли Crocus получить объект: год назад был аукцион — сейчас другая форма. Вопрос тянется с ноября, но мы уже приближаемся к подписанию контракта.

— Когда рассчитываете подписать?

— Обещали в августе.

— Зачем вам это? Дорожники сейчас жалуются на рентабельность...

— По ЦКАД мы заявлялись, участвовали, все знали, что мы хотим этот подряд, и будет несерьезно, если мы теперь скажем, что передумали. Многие дорожники, когда был конкурс, говорили, что Crocus не специализированная компания, «они не строили дорог», хотя это не так. Во Владивостоке мы проложили 50 км внутри комплекса университета и вокруг него, той же категории, что и ЦКАД. И наши дороги в отличие от других, которые построены во Владивостоке, находятся в идеальном состоянии. Мы подробно изучили ситуацию с дорожным строительством и посчитали, что это заметно проще, чем то строительство, которое ведет Crocus. Сложный объект — это выставочный центр. Это 450 тыс. кв. м, и мы их построили за 10 месяцев!

— Вы собрали специальную команду под ЦКАД?

— Команду не надо собирать, она вся здесь. У нас свое архитектурное бюро, где работают 60 архитекторов, управление по строительству — 161 человек, свои сметный, транспортный отделы — 664 человека, отдел технического надзора, служба главного инженера — 970 человек, 3,5 тыс. непосредственно самих строителей. Все в полной боевой готовности, ничего собирать не надо. У нас очень серьезный боевой кулак, знаете, как у Красной армии в 1945 году. Сейчас мы строим стадион, океанариум, третий [торгово-развлекательный центр] Vegas в Кунцево площадью 287 тыс. кв. м, высотную башню — 158 тыс. кв. м, проектируем две гостиницы — Holiday Inn на 1050 номеров и Mariott на 500 номеров.

— Эта махина поможет вам найти поставщиков материалов для дорог по сходной цене?

— Правильный вопрос, потому что в смете [по ЦКАД] — цены прошлого и даже позапрошлого года. Песок, по-моему — 250 руб. [за тонну], щебень — тоже ниже текущих цен. Проблема решается двумя путями.

Первый путь самый плохой — это обратиться в правительство и сказать, что в смете не те цены. Второй путь — обратиться в правительство с предложением оптимизации проекта. Допустим, в проект заложено 22 км эстакад, но при ближайшем рассмотрении во всех точно нет необходимости. Развязки и эстакады можно делать, но не 22 км из 48 км. За счет этого — оптимизировать проект и уместиться в смету, чтобы еще хватило на щебень и песок.

Третий путь — использовать новые технологии, но у нас с этим проблемы — их не очень воспринимают организации, которые будут принимать работы. На западе, к примеру, есть технологии, когда берут грунт и отправляют на химическую экспертизу. Затем под него делают специальную жидкость: идет гребенка, на ней стоит лейка с капельником, и она проливает грунт особым составом. Потом по обработанному пути едет виброкаток, и грунт превращается в бетон. Такие технологии есть, но в России вы их не сможете применить, потому что куда тогда девать щебень, песок, который все хотят продавать?

— Откуда такая технология?

— Она применяется в Канаде. Они занимаются валкой леса — для этого вот таким способом в лесах прокладывают «временные» дороги. Они думали, что эти дороги будут служить 3–5 лет и потом разобьются, но выяснилось, что они стоят в отличном состоянии по 30–40 лет. Есть и другие решения. Но у нас в стране есть так называемое «корыто», есть слой, который надо срезать, и количество песка, которое нужно засыпать, плюс щебень, бетон, дорожная одежда, два слоя асфальта и так далее. Если вы не будете так делать — дорогу не примут. Потому что никто не знает, что будет с этим пролитым грунтом в наших погодных условиях, а дорога должна служить много десятилетий.

— Может, вы это где-то попробуете?

— В Crocus мы не пользуемся стандартными технологиями. Стоянка [на выставках], где стоит тяжелая техника, размещена практически на болоте. Внизу подстелен геотекстиль, под ним 10 см песка и сверху тоже 10 см, еще 15 см щебня и асфальт. Легко посчитать, что это в 2–3 раза меньше и дешевле чем то, что делается на дорогах, и при этом выдерживает любую тяжелую технику, хотя дорожники, которые ее укладывали, говорили, что все это самообман, ничего стоять не будет. Эту технологию я подсмотрел в Америке.

— Вы не обсуждали этот вопрос с «Автодором»?

— Эта технология не пройдет, потому что одно дело стоянка, а другое — дорога, которая подвержена тяжелой эксплуатации тяжелыми машинами. Это надо провести эксперимент где-то, 10 лет этим попользоваться и потом внедрять в производство. Непроверенную технологию на участке в 50 км вот так с ходу применять не будут.

— В целом, вы хотите выйти на рынок строительства высокоскоростных дорог?

— Да.

— А этот рынок, на ваш взгляд, не умрет года через 3–4? Достроят дорогу на Питер, условно, потом какие-то участки ЦКАД, а дальше что — бюджетные деньги не закончатся?

— Со времен Петра I в России всегда не хватало денег, но все строится. И еще понимаете: волков бояться — в лес не ходить. Если из такой идеологии исходить, то ничего вообще делать не надо.

— Контролеры вас сильно мучают? Особенно на стройках торговых центров и стадионов?

— С нами в этом плане бороться непросто. В стране есть два главных института — ЦНИИСК имени В.А. Кучеренко и НИИОСП им. Н.М. Герсеванова. Это институты, основанные еще со времен Сталина, они разрабатывают все СНИПы: все, что касается металлов, — Кучеренко, все, что с бетоном, — Герсеванова. Через них делаем проекты, с ними заключаем контракты на научно-техническое сопровождение и научно-технический мониторинг. Каждая забитая свая подписывается ими. Бетон берется на анализ и так далее. Установлены маяки, и они показывают, какое может быть движение грунта при строительстве даже после того, как стадион будет сдан в эксплуатацию. На основе этого делается огромный талмуд — 3–4 тома, против которых возразить сложно. Конечно, нам могут сказать: «вы там что-то сделали неправильно», а здесь есть подпись двадцати человек с высшим инженерно-техническим образованием, кандидатов и докторов наук. Причем эти люди несут в том числе и уголовную ответственность за свои подписи. И проекты считаются с 1,5-кратным запасом.

Нам такой запас нужен, потому что государственные стройки подвержены пристальному вниманию со стороны технадзора: рухнет грунт, болото, террористическая угроза и тому подобное. Одно дело — ​Агаларов придет и будет докладывать: ничего не рухнет, я все сделал, другое дело — я принесу и положу многотомник, в котором будет фотоотчет по каждому шагу, научно-технический отчет.

— Это дорого стоит?

— Это стоит дополнительно порядка $1–1,5 млн.

— На каждый проект?

— Да.

— Но все равно подрядчики все жалуются, что еще 1–2 года — и все банкроты...

— У нас — даже если рентабельность — нуль, мы все равно не умрем, самое главное — чтобы рентабельность была не меньше. Потому что у нас есть другие поддержки, грубо говоря, как у табуретки ножки. Когда ты работаешь в условиях ограниченных ресурсов, всегда находится, за счет чего можно сэкономить. Буду придумывать, как удешевить.

Фото: Алена Кондюрина для РБК

«У меня характер такой — я лихач по натуре»

— Какие у Crocus Group сейчас основные источники дохода?

— У нас три источника дохода. Выставочная индустрия приносит 30%, и оставшиеся 70% — сдача в аренду торговых площадей и наша розничная сеть.

— Они позволяют вам в сегодняшних условиях обслуживать кредитную нагрузку группы?

— Да.

— А не пришлось в кризис что-то дозакладывать, вести переговоры по кредитам со Сбербанком?

— Нет, Сбербанк наш надежный партнер. Наша кредитная линия не остановлена.

— Вам не кажется, что ретейл и торговые центры, по крайней мере вокруг Москвы, — это уже рискованно?

— Да. Допустим, если вы объект строите за $300 млн, и он у вас не зарабатывает хотя бы $30 млн, то это рискованно. Я имею в виду: если вы в валюте 10% на капитал не зарабатываете в год, это рискованно. Если вы зарабатываете — то уже нет. Так вот, наши объекты обеспечивают эти 10%. На вложенные $500 млн в первый Vegas мы зарабатывали в год $110 млн, но сейчас выручка упала условно до $70 млн из-за курсовой разницы, но это больше чем 10%.

— А есть проблемы с арендаторами?

— С якорными — нет. Трудности у простых арендаторов, они уходят и в обычное время, без кризиса.

— Арендные ставки не приходилось дифференцировать?

— С каждым арендатором вопрос прорабатывается отдельно. С кем-то — процент с оборота, с кем-то — фиксация курса, с кем-то — отсрочка, это забота нашего большого арендного отдела.

— Вам никто не предлагал продать сеть?

— Нам наоборот предлагают купить — отдельные большие торговые предприятия, которые находятся в тяжелом финансовом положении. Но мы ничего покупать не хотим, потому что мы, когда строим, очень внимательно относимся к процессу проектирования. Вы видели Vegas? Что вы можете сопоставить с ним, какой торговый центр?

В «Vegas Крокус Сити» есть точная архитектурная копия [нью-йоркского] Rockefeller Center с большим катком, с огромным 35-метровым потолком. Есть зона Times Square с рекламными носителями, самый современный кинотеатр из всех в Москве, 22-зальный. Сегодня люди не хотят просто прийти и что-то купить, процесс покупки сопряжен с времяпрепровождением. В будущем все магазины будут называться, как в Америке, — «магазины выходного дня». Посещаемость высокая, а объем продаж не такой высокий. У нас проходят концерты звезд отечественного шоу-бизнеса — и это все внутри торгового центра. Еще у нас будет океанариум, компьютерный городок для детей, новый концертный зал — Vegas City Hall.

В торгцентрах всегда подсчитывается посещаемость, средний чек. К примеру, «Твой дом» мы наблюдаем в ежедневном режиме. Что касается арендаторов, у нас есть и те, с кем подписан контракт, и где мы видим экономику. Если собрать все эти данные, то можно приблизительно понимать, как связана посещаемость с выручкой торгцентра.

— Как изменилась выручка за последний год?

— Уменьшилась, конечно.

— Сильно?

— Даже если в рублях выручка сохраняется, то в валюте она упала в два раза.

— Есть какие-то новые бизнесы, интересные вам?

— Нет.

— А ваша вертолетная площадка на крыше 48-этажного бизнес-центра у станции метро «Мякинино» — это не старт какого-то нового направления?

— Нет, меня попросили сделать вертолетную площадку.

— Вы сами пользуетесь вертолетами?

— Пользовался, у меня вертолет есть.

— Умеете им управлять?

— Нет. У меня характер такой — я лихач по натуре: боюсь даже учиться, потому что начну дурачиться, а там... На машине выжить можно, а на вертолете — практически нет.

— Вы держите все под контролем, это не утомляет?

— Пока мозг выдерживает, я, в принципе, все помню. Если сейчас вы спросите меня: размеры каждого здания, высоту и толщину колонн, — все могу рассказать. В «Крокус Сити Молле» — колонны по 55 см шириной, толщина перекрытия между первым и вторым этажами — 72 см, высота этажа «пол-пол» — 5,03 м, длина молла — 254 м, ширина — 105 м, размер стекла 2×1 м и т.д.

— Как все работает, когда вы уходите в отпуск?

— Телефон же есть.​