В Москве рухнул спрос на новое элитное жилье. Что происходит с рынком
. Аналитики бьют тревогу
Спрос на наиболее дорогие квартиры на первичном рынке в Москве за 2022 год снизился больше чем в два раза, следует из данных агентств недвижимости, предоставленных РБК.
По данным «Метриум Премиум», за 2022 год в столице было продано 324 квартиры в элитных новостройках (к ним агентство относит жилые комплексы со стоимостью от 900 тыс. руб. за 1 кв. м). Это на 55% меньше, чем в 2021 году, когда в таких домах было продано 726 квартир. Продажи в новостройках учитываются по количеству заключенных договоров долевого участия. В целом, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», продажи в новостройках Москвы за 2022 год снизились почти на 19%.
Более чем двукратное снижение продаж высокобюджетного жилья подтверждают и в агентстве недвижимости Wellside, где к элитным относят квартиры с минимальной стоимостью «квадрата» 1 млн руб. В 2022 году в Москве были проданы 202 такие квартиры, а в 2021 году — в 2,5 раза больше, 513 квартир, подсчитали в Wellside. По информации NF Group и Intermark Real Estate, спрос на элитную недвижимость в Москве в прошлом году оказался минимальным за последние пять лет.
Произошло снижение продаж и в других сегментах дорогого жилья. В премиум-классе, к которому в «Метриум Премиум» относят квартиры со стоимостью от 400 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2022 году было продано почти 2,1 тыс. квартир, что на 16% меньше, чем в предыдущем году. В бизнес-классе (квартиры стоимостью от 300 тыс. руб. за 1 кв. м) продажи снизились почти на 40%, до 14,1 тыс. квартир. Спрос на жилье бизнес-класса просел существеннее, чем на премиальные новостройки, поскольку внешние потрясения 2022 года ударили по среднему классу сильнее, чем по более обеспеченным гражданам, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Она поясняет, что многие покупатели в связи с экономическими сложностями, а также чтобы вписаться в лимиты льготных ипотечных программ, решили сэкономить и приобрести квартиры в менее дорогих проектах.
Как менялся спрос на дорогие квартиры за год
Самым неудачным на московском первичном рынке премиального и элитного сегмента в 2022 году оказался четвертый квартал, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. За октябрь—декабрь было заключено только 475 договоров долевого участия в таких проектах, из которых на элитный сегмент пришлось только 44 сделки.
По данным Wellside, за последний квартал прошлого года было продано 38 квартир в новостройках со стоимостью 1 кв. м от 1 млн руб. Подобная ситуация обусловлена реакцией клиентов на проведение частичной мобилизации, говорит Раджабова. «После объявления мобилизации в сентябре 2022 года спрос на покупку недвижимости сошел на нет. Это было продиктовано новыми ударами по экономике, миграционными процессами и желанием сберечь капитал», — согласен гендиректор Wellside Алексей Николаев.
Спад наблюдался также во втором квартале 2022 года, тогда он был вызван атмосферой неопределенности, возникшей после начала боевых действий на Украине 24 февраля, добавляет Раджабова. По ее словам, в мае 2022 года было совершено всего 80 сделок по покупке квартир премиум- и элитного класса, что является худшим результатом за месяц в прошлом году. По данным Wellside, самыми провальными месяцами по продажам элитных квартир стали май, июнь и декабрь, когда было продано всего пять, три и семь квартир в Москве соответственно. Таких низких продаж, по данным агентства, не было в столице по крайней мере с начала 2020 года.
Коррекция спроса в 2022 году была ожидаема, говорит региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Одни покупатели заняли выжидательную позицию, отложив покупку недвижимости, а другие полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса в другую страну, поясняет он.
Снижение продаж в новостройках высокого ценового сегмента также объясняется тем, что часть покупателей перешла на вторичный рынок, говорит управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. Они минимизировали риски (квартиры уже построены), а продавцы таких квартир зачастую предлагали скидки, добавляет он. По данным Intermark Real Estate, выбор в пользу вторичных квартир сегодня делают 80% покупателей элитной недвижимости.
Как изменится спрос в 2023 году
В течение первого квартала 2023 года может произойти небольшое падение спроса с дальнейшим восстановлением ко второму кварталу при условии, что ситуация не будет ухудшаться, прогнозирует Николаев. «Рынок остается в состоянии нестабильности. Многое будет зависеть от новых внешнеполитических решений и потенциальных волн мобилизации. Это однозначно повлияет на покупательную способность в негативном ключе», — предупреждает он.
В 2023 году спрос на высокобюджетное жилье сохранится примерно на уровне 2022 года, если не произойдет новых международных потрясений, полагает Раджабова. Показателей хуже, чем в прошлом году, на рынке не будет, надеется Халин. «Девелоперы найдут способ простимулировать спрос как за счет выгодных цен на старте продаж, так и за счет предлагаемого разнообразия финансовых инструментов», — отмечает он.
Для стимулирования спроса застройщики все чаще запускают скидки, которые достигают 25%, и эта тенденция будет сохраняться в ближайшие месяцы, согласен Николаев. Продолжения действия скидочных программ от застройщиков в 2023 году ожидает и региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
В конце 2022 года владелец одного из крупнейших застройщиков в сегменте элитной недвижимости Москвы Sminex Алексей Тулупов в интервью РБК говорил, что в текущей ситуации не видит смысла снижать цены. Его компания придерживается выжидательной позиции: не повышает цены на квартиры, но и не снижает их. «В нашем сегменте люди сейчас стараются купить более готовое жилье, чтобы переехать через полгода-год. Когда мы достроим, люди придут и купят. К тому моменту и этот эмоциональный фон схлынет. Люди в конце концов просто привыкнут, даже если ничего глобально не изменится», — отмечал бизнесмен. В декабре Sminex купила еще одного крупного игрока на этом рынке — «Интеко», по итогам сделки была образована компания «Sminex-Интеко». РБК направил запросы в «Sminex-Интеко» и другим крупнейшим застройщикам в этом сегменте — Capital Group, Vesper и MR Group.
