Недвижимые цены

Фото: РБК

Недвижимости приписывают роль лучшего объекта для инвестиций в период нестабильности. А уж так нестабильно, как в последние месяцы, в России не было давно. На требование времени россияне отреагировали вполне предсказуемо – увеличением спроса на жилье. Но почему же это не вызвало скачок цен? Их рост как был, так и остается весьма вялым. Настолько, что не позволяет инвестициям в «квадраты» сравниться по доходности даже с банковскими вкладами.

Тяжелый на подъем

Ни девальвация рубля, длившаяся почти целый год, ни ускорение инфляции, ни «зачистка» банковской системы, в ходе которой закрылось несколько банков, так и не смогли спровоцировать бум «защитных» вложений в жилую недвижимость. Разговоров о ней как о лучшей альтернативе «бумажным» финансовым инструментам много, прогнозы скорого подорожания жилья звучат не переставая. Но в реальности цены увязли в стагнации.

По данным агентства IRN.ru, среднерыночная цена 1 кв. м жилья в Москве, выраженная в долларах (единственный признанный среди профессионалов в сфере недвижимости общерыночный индикатор, индекс стоимости жилья IRN.ru, рассчитывается в американской валюте), в конце апреля была на 10% ниже уровня годичной давности – 4780 против 5315 долларов. С поправкой на официальный курс рубля на соответствующие даты цена «квадрата» выросла со 165,9 тыс. до 171,7 тыс. рублей (всего на 3,5%). Для сравнения, инфляция за последние 12 месяцев составила 7,3%. А с начала нынешнего года долларовые цены упали примерно на 6%. Рублевые же увеличились на 3,3%. Примерно такой же (3,2%) оказалась и инфляция за январь-апрель.

Жалкие 3,3% роста – все, на что оказался способен рынок, несмотря на скачок спроса. Крупнейшие игроки жилищного рынка – ГК «СУ-155», Est-a-Tet, ГК «Пионер», «Дон-Строй Инвест», «Бест-Новострой», «Миэль-Новостройки» и другие – сообщили о резкой активизации покупателей в первом квартале 2014-го, называя главной ее причиной как раз рост тревожных ожиданий в обществе из-за девальвации рубля и потока новостей о закрытии банков.

Эксперты отмечали, что многие приобретали квартиры на деньги, изъятые с банковских вкладов. Главным же «топливом» дополнительного спроса, который привел к росту числа заключенных сделок на десятки процентов по сравнению с январем-мартом 2013 года, стала ипотека. Представитель «ДельтаКредита» – ведущего частного игрока на рынке ипотечного кредитования – даже заявил, что банк «перевыполнил более чем амбициозный план по выдаче кредитов».

Стабильные, как фундамент

Очень скоро стало ясно, что ажиотаж носил временный характер. Более того, по мнению Олега Репченко, руководителя IRN.ru, активизация рынка в первые месяцы года исчерпала потенциальный спрос, что вполне может обернуться началом стагнации ближе к лету. Рынок уже продемонстрировал, насколько ограничено воздействие стимуляторов спроса вроде финансовой нестабильности: примерно с середины марта цены на московское жилье поползли вниз.

Продавцы квартир были бы рады добиться «индексации» цен на величину девальвации или хотя бы инфляции. Но баланс спроса и предложения не в их пользу. Особенно это заметно на первичном рынке жилья, на котором крайне высока доля ипотечных сделок в общем объеме продаж. По признанию агентов недвижимости, во многих новостройках до 70–80% квартир приобретается в кредит. В среднем по рынку этот показатель составляет 30–40%. «Такие категории покупателей, как «ипотечники» и те, кто конвертирует накопления из депозитов в недвижимость, ориентированы прежде всего на низкую цену, и ее рост выше определенной точки способен подтолкнуть к отказу от сделки. Поскольку доля таких покупателей велика, застройщики держат цены на минимальной планке», – говорит Владимир Кочубей, директор по маркетингу ГК «СУ-155».

Кстати, даже в крупнейших надежных банках сегодня можно открыть вклад под 8–9% годовых, что не так уж и мало при инфляции в 7%. И это реальная, практически гарантированная доходность. А вот рынку недвижимости очаровать инвесторов совсем нечем: так, в Москве, судя по индексу IRN.ru, за 2012 год цены в рублях выросли менее чем на 4%, за 2013-й – на 2,5%, при инфляции в 6,6 и 6,5% соответственно. Причем стагнация цен характерна для российского рынка в целом. Кое-кто из инвесторов, наверное, вспоминает времена бума цен на недвижимость, особенно 2006–2008 годы, и мечтает о новом буме, внушая себе, что он неизбежен. Но, судя по текущей конъюнктуре, большинство участников рынка – и покупатели, и продавцы – уже свыклись с мыслью, что стагнация может затянуться. Настолько, насколько это необходимо для нормализации цен, их соответствия финансовой мощи населения. И надо сказать, что такая нормализация действительно происходит.

По данным Росстата, по сравнению с пиком, достигнутым в 2008 году, цены на жилье на первичном рынке снизились на 4%, а на вторичном не изменились. С тех пор общий рост цен в стране (за 2009–2013 годы) превысил 40%. Доходы среднестатистического россиянина за этот период увеличились более чем на 70% (в номинальном выражении, без поправки на инфляцию). То есть жилье стало менее дорогим относительно доходов граждан. И вот еще интересная статистика: за 2009–2013 годы сбережения россиян на банковских вкладах выросли примерно в 3 раза. В конце прошлого года их объем достигал 17 трлн рублей – это почти в 9 раз больше рыночной стоимости жилья, введенного в эксплуатацию!

Строители довольны

Как бы то ни было, по мировым меркам жилье в России еще дорого относительно доходов населения. Как выразился недавно владелец СУ-155 Михаил Балакин о возможности подорожания жилья, «цена и так запредельная».

Платежеспособный спрос поддерживается в основном за счет ипотеки, обслуживание которой остается дорогим. По данным АИЖК, в начале весны средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях составляла 12,3%. За три года она ничуть не снизилась. И вряд ли снизится в ближайшем будущем, ведь Банк России сейчас проводит политику, нацеленную на удорожание финансовых ресурсов для коммерческих банков (для борьбы с оттоком капитала).

«В последние годы наблюдается крайне активный рост предложения, появилось много масштабных проектов комплексного освоения территорий, – отмечает Владимир Кочубей. – В результате рынок является скорее рынком покупателя, который теперь имеет возможность размеренно и вдумчиво выбирать наиболее интересное предложение».

Считается, что строители должны повышать отпускные цены хотя бы для того, чтобы компенсировать рост издержек. Однако с последними все не так однозначно. По данным Росстата, в 2013-м себестоимость строительства 1 кв. м в домах квартирного типа в среднем по стране составляла 36 тыс. рублей. А средняя рыночная цена «квадрата» в новостройке – 50 тыс. рублей. Таким образом, она превышала себестоимость на 40%. Это меньше показателей 2006–2008 годов, когда разница составляла 90–110% (!), но на то он и пузырь, чтобы иметь зашкаливающие характеристики. Между тем нынешняя разница – примерно такая же, как в 2001–2003 годах, когда жилья вводилось вдвое меньше, чем сейчас, а значит, у продавцов было больше «морального права» выкручивать руки покупателям. И еще: разве сегодня в экономике есть хоть какие-то признаки бума? Так почему он должен быть на рынке недвижимости?

Кстати об объемах строительства. В 2013 году был введен в эксплуатацию рекордный за всю постсоветскую историю России объем жилья – 70,5 млн кв. м. Если исключить жилье, построенное населением своими силами, то получается, что строительными фирмами сдано почти 40 млн «квадратов» – тоже рекорд. Это на 7% больше, чем в 2012 году (то есть был рост строительства на фоне фактической стагнации всей экономики), и на 8,4% – чем в пиковом 2008 году. Не так уж много отраслей в России, в которых физический объем производства товаров закрепился выше докризисных уровней.

Стали бы строители наращивать масштабы бизнеса, если бы он не обеспечивал достойную прибыльность? Посмотрите на отчетность по МСФО публичных строительных холдингов России – Группы ЛСР, ГК «ПИК», ГК «Эталон». У всех у них в последние три года рентабельность по EBITDA в среднем превышала 20% и была не ниже показателей «золотых» 2006–2008 годов. 20% – очень хорошая прибыльность для растущих бизнесов. Это, с одной стороны, меньше, чем у зрелых компаний вроде сотовых операторов (более 40%), а с другой – заметно больше, чем, например, у быстрорастущих ритейлеров типа «Магнита», «Дикси», «М.Видео», X5 Retail Group (6–11%).

Крупнейшие строительные холдинги – а они играют определяющую роль в формировании конъюнктуры первичного рынка (которая, в свою очередь, давит на вторичный рынок) – спокойно воспринимают существующий ценовой расклад. «Отсутствие заметного рыночного роста цен не делает девелоперский бизнес невыгодным при условии правильно выбранной стратегии девелопмента, позиционирования и продаж», – отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». По ее словам, за время прохождения строительного проекта от стадии котлована до сдачи дома госкомиссии девелоперы имеют возможность поднимать цену продажи до 30%. О 25–30% роста цен по мере реализации проекта говорит и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В докризисный период к этой динамике добавлялся еще и рыночный рост: даже те проекты, которые предлагались покупателям на нулевой стадии строительства, отличались более высоким уровнем цен, чем аналогичные объекты год назад. Сейчас этой «надбавки» нет, но текущее положение вещей вполне устраивает девелоперов».

Кстати, в апреле правительство России выпустило постановление, направленное на снижение административной нагрузки на строителей. Оно предусматривает сокращение перечня бюрократических процедур по согласованию строительства жилья почти на 40% уже в ближайшем будущем. Аналитики Sberbank CIB подсчитали, что в результате таких изменений снижение издержек девелоперов может достичь 10%. Повысится внутренняя норма доходности проектов. Все это в итоге приведет к увеличению объемов строительства и замедлению роста цен на жилье. Наверное, рано или поздно их уровень окажется настолько умеренным по сравнению с доходами населения, что станет возможным возникновение нового ценового пузыря. Но кто знает, когда это произойдет – через год или через 10 лет? Более-менее ясно одно: еще какое-то время рост цен на недвижимость будет отставать от роста доходов населения. Проблема в том, что потенциальные покупатели богатеют все медленнее и медленнее.