Нам с неба ничего просто так не свалилось

Фото: РБК

Группа компаний ПИК — один из немногих девелоперов, переживших лихолетье последнего финансового кризиса и сумевших без потерь вписаться в новую градостроительную политику Москвы. За последние два года девелоперу удалось сохранить партнерство с мэрией и оформить внушительный портфель проектов, который составил почти 1 млн кв. м. О перспективах работы ГК ПИК в интервью специальному корреспонденту РБК daily НИКОЛАЮ МИХАЛЕВУ рассказал президент группы ПАВЕЛ ПОСЕЛЕНОВ.

Хороший год

— С какими показателями группа компаний ПИК завершила 2012 год? После кризиса вы были флагманом рынка по динамике роста продаж. Этот тренд сохранился, удастся ли перенести его на новый год?

— Мы успешно закончили год, перевыполнив план: при прогнозе 600—650 тыс. кв. м продали 658 тыс. кв. м жилой недвижимости, увеличили общий объем денежных поступлений почти на 30%, до 67 млрд руб., запустили 49 новых проектов. В таком же темпе группа продолжит работать в 2013 году.

— Как в этом балансе соотносятся Москва и регионы России?

— Мы концентрируемся на развитии проектов в Москве и Московской области: в стоимостном выражении от общего земельного банка Москва с областью составляют 69%, а регионы — 31%.

— Насколько ваш денежный поток покрывает необходимые траты, инвестиции в строительство?

— Если бы покрывал на 100%, не было бы необходимости привлекать проектное финансирование в банках. Скажем так, текущих денежных средств и открытых Сбербанком кредитных линий нам хватает для того, чтобы финансировать все существующие на сегодняшний день проекты.

— Но вам еще и кредиты надо выплачивать и обслуживать. В конце прошлого года ГК ПИК договорилась о реструктуризации долговой нагрузки перед Сбербанком…

— Это не первая реструктуризация, и Сбербанк уже не просто наш кредитор, это партнер!

— Какой сегодня совокупный объем задолженности ГК ПИК?

— Кредитный портфель компании — 41,8 млрд руб. Чистый долг компании на 31 декабря 2012 года по сравнению с 2011-м сократился на 5,8 млрд руб., до 37,1 млрд. Задолженность группы перед Сбербанком составляет 27,5 млрд руб. Мы реструктурировали объем основного долга перед Сбербанком, который гасился бы в конце 2012 года и в течение 2013 года с переносом 75% этой части на 2014 год. Исходя из существующего кредитного соглашения со Сбербанком его срок будет заканчиваться в конце 2014 года.

Все банки, которые кредитуют российских застройщиков, прекрасно знают наше финансовое состояние, наши принципы работы, проекты. И они предоставляют значительный объем ипотечного финансирования нашим покупателям. Это говорит о том, что банки нам доверяют. У нас 18 банков-партнеров, а ВТБ-24 по итогам 2011 и 2012 годов признал нас лучшим ипотечным партнером. Это очень важный сигнал, который говорит о том, что банкам с нами комфортно. Банки-кредиторы не только предоставляют нам финансирование и контролируют нашу деятельность (у нас в совете директоров два человека от ВТБ и один от Сбербанка), но они еще готовы дополнительно кредитовать наших покупателей, поэтому мы достаточно гармонично чувствуем себя в наших взаимоотношениях со всеми банками.

— Когда состоится допэмиссия акций ГК ПИК, размер которой был утвержден в прошлом году (363 млн штук номиналом 62,5 руб. каждая, всего 22,7 млрд руб. — РБК daily)?

— На данный момент проспект эмиссии находится в процессе регистрации. Для проведения допэмиссии необходимо провести заседание совета директоров, который должен определить ее параметры — цену и дату размещения. Такое решение пока не принято.

— На что пойдут привлекаемые средства?

— Если допэмиссия состоится, часть суммы пойдет на погашение кредитных обязательств, другая часть пойдет на операционную деятельность и покупку новых проектов.

— Акционеры намерены выкупать допэмиссию, чтобы не размывалась их доля?

— Хороший вопрос, но у меня пока нет ответа. Это вопрос к нашим акционерам, но, насколько мне известно, такое участие рассматривается.

— Но доля акционеров сегодня сохранилась в прежнем виде?

— Да. Процент владения «Нафты» составляет 38,3%.

— Каково участие в акционерном капитале банков-кредиторов?

— На основании данных последнего реестра акционеров, на 29 декабря 2012 года банк ВТБ владеет 8,839% наших акций.

— Сохранилось ли участие в акционерном капитале отцов-основателей ГК ПИК — Кирилла Писарева и Юрия Жукова?

— В составе акционеров много физических и юридических лиц, но мы не знаем, кто стоит за GDR. Насколько мы понимаем, сейчас все спокойно и ровно. И у Кирилла Писарева, и у Юрия Жукова есть свои успешные проекты и направления деятельности.

ГЗК дала добро

— Как ПИК пережила смену власти и пересмотр градостроительной политики в столице? Пришлось ли кардинально пересматривать проекты группы в Москве?

— Поскольку в 99% случаев мы работаем с жильем экономического класса, то есть с проектами социальной направленности, которые носят характер комплексного освоения территорий (КОТ), запланированные нами технико-экономические показатели (ТЭП) вписались в нормативы новой власти. То есть нам не пришлось ничего пересматривать, у нас нет ни одного проекта, по которому ТЭПы были бы снижены.

— Ни по жилью, ни по сопутствующей инфраструктуре?

— Социальная инфраструктура всегда присутствовала в наших проектах. Все площадки, по которым мы сейчас выпустили необходимые документы и начали строить, остались в исходных ТЭПах. Исключением стал лишь проект редевелопмента Краснопресненского сахаро-рафинадного завода (КСРЗ). Это единственный проект, в котором произошли количественные и структурные изменения. Но произошли они не из-за смены власти в городе. Изначально на этом месте планировалось построить офисно-гостиничный комплекс общей площадью 400 тыс. кв. м. Но совершенно очевидно, что рядом с «Москва-Сити» офисные площади сегодня не нужны. Людям, которые хотят работать в ММДЦ, не хватает в непосредственной близости от места работы современного комфортного жилья бизнес-класса с нормальной внутренней инфраструктурой. И мы сделаем этот продукт — построим современный европейский квартал с подземным паркингом и полноценным внутренним пространством. Город согласился с новым видением развития этой площадки. На участке 7 га появится 98 тыс. кв. м квартир, 17 тыс. кв. м нежилых помещений (это в основном магазины сопутствующей торговли на первых этажах зданий), детский сад для 150 детей и паркинг на 1880 машино-мест. Мы считаем, что такая структура проекта является единственным приемлемым вариантом.

— Экономика бьется?

— Все хорошо бьется, еще как!

— Сколько всего проектов группы ПИК было согласовано градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) с начала ее работы?

— Мы прошли ГЗК по восьми новым проектам. Большая часть из них — проекты комплексной застройки в сегменте эконом-класса: «Мироновский», расположенный на востоке Москвы рядом с Измайловским парком, «Большое Кусково» рядом с парком Кусково, «Варшавские огни» на юге Москвы, новые корпуса в «Ново-Переделкино». Кроме того, ГЗК одобрены уже упомянутый проект бизнес-класса на месте Краснопресненского сахаро-рафинадного завода «Сити Квартал» и еще один проект бизнес-класса в Кунцево. И это не считая решений ГЗК по новым очередям текущих проектов, таких как на Академика Виноградова.

— Получается, что за годы турбулентности в Москве ГК ПИК оформила внушительный портфель граддокументации…

— Да, 2012 год был очень успешным по объему согласованных проектов. Повезло нам или не повезло? С неба нам ничего просто так не свалилось, мы же работали над этим. В этом плане нас нельзя сравнивать с другими девелоперами. Конечно, у отдельных компаний может быть больше проблем — из-за расположения проектов, баланса площадей. Если девелопер строит внутри Садового кольца, конечно, к такому проекту наверняка возникнут вопросы. У нас таких проектов нет.

— Подвиг ли вас город к строительству транспортной инфраструктуры?

— Во всех наших проектах всегда предполагается создание транспортной инфраструктуры, в том числе подъездных путей, рокадных проездов, парковочных мест. Никаких дополнительных требований к нам не возникало.

— Сложно общаться с новой командой в горадминистрации?

— Нет, не сложно.

— Коммуникация налажена?

— Вполне. Новая власть выстроила системные отношения с крупными игроками после анализа их проектов и мощностей. Возьмем группу компаний ПИК: у нас только в Москве работают 10 тыс. человек. А вместе с семьями это 40 тыс. человек. Сотрудники наших ДСК в большинстве своем жители Москвы и области. Плюс к этому у нас есть ряд бизнес-обязательств, которые еще не выполнены в силу длительного цикла девелоперских проектов. Их тоже нельзя останавливать. Мы же не бутики строим и не элитное жилье, а то, что позволит существенно улучшить качество жизни среднестатистического россиянина.

— Сколько московских проектов осталось на рассмотрении ГЗК?

— Не больше пяти, пока не буду их называть.

- Каков сегодня портфель девелоперских проектов ГК ПИК в Москве — строящихся и документально оформляемых?

— На сегодняшний день 820 тыс. кв. м.

— Каков сегодня объем земельного банка ГК ПИК для перспективного девелопмента?

— Наш земельный банк позволяет возвести в рамках существующих проектов 6,6 млн кв. м жилья. На долю Москвы и области приходится 4,6 млн кв. м. Если брать непосредственно Москву, то это 12,4% от всего портфеля. Это и «Сити Квартал», и «Варшавские огни», и все то, что мы уже начали строить, но еще не построили. С учетом Новой Москвы получится гораздо больше. Здесь мы реализуем свой самый масштабный проект — «Бунинский», расположенный на территории Новой Москвы рядом с поселком Коммунарка, который предполагает 1 млн кв. м комплексной жилой застройки. Сейчас мы строим здесь четыре дома первой очереди проекта. Всего проект рассчитан на шесть-семь лет.

— Как вы оцениваете проект «Большая Москва», расширение столицы на юго-запад? Преследуемые чиновниками цели разгрузить Москву от лишних людей и автомобилей реализуемы?

— Мне сложно ответить на этот вопрос. Я могу сказать только одно: мы на этой территории оказались до расширения Москвы, и не случайно. Мы понимаем, что если там дорожная инфраструктура строится правильно, если все делается как надо, то, конечно, жилье будет востребовано. Новая Москва тоже неоднородная. В зависимости от того, въезжаете вы в Коммунарку из Южного Бутова или с Калужского шоссе, вы увидите два совершенно непохожих участка с разными проектами.

Эффективная стратегия

— Программа строительства 6,6 млн кв. м жилья на какой период рассчитана?

— Ориентировочно на пять лет, но так прямолинейно считать нельзя, так как проекты имеют разные объемы, сроки реализации и темпы продаж.

— ПИК будет увеличивать этот объем или его пока достаточно?

— Мы намерены поддерживать наш земельный банк примерно на этом уровне и восполнять его по мере реализации проектов. Если из портфеля в результате реализации недвижимости ежегодно уходит, к примеру, 1 млн кв. м, такой же объем должен наращиваться. Другое дело, что у нас нет необходимости каждый месяц доводить это соотношение до баланса. Этот объем должен восполняться в среднем в течение года-полутора.

— В пределах МКАД вы намерены сохранять девелоперский объем на уровне 800—900 тыс. кв. м или хотите усиливать позиции в городе?

- Мы планируем поддерживать объем и даже стремимся к его увеличению. Наша задача — обеспечить эффективное соотношение нашего земельного банка, объема строительства и темпов продаж. Но все зависит от рынка. Все решения мы принимаем применительно к конкретным площадкам.

— КСРЗ — единственный проект ГК ПИК в сегменте коммерческой недвижимости, который в итоге трансформировался в жилой комплекс?

— У нас практически не осталось проектов коммерческой недвижимости. Офисных центров в нашем портфеле уже нет. Есть еще один небольшой проект в Петербурге в Пулково, но мы его пока никак не перепрофилируем. Другое дело, что в районах комплексной застройки, где мы возводим, например, 1 млн кв. м, проектами планировки предусмотрено строительство торговых и офисных площадей, в том числе так называемых встроенно-пристроенных помещений. Это полностью интегрировано в логику развития жилого комплекса, поэтому перепрофилировать здесь ничего не надо. После кризиса мы четко определились, чем будем заниматься. В ближайшей и среднесрочной перспективе мы не будем развивать отдельные проекты, предусматривающие строительство офисных центров. Не надо создавать новые компетенции, лучше развивать те, которые есть. Есть у нас, правда, несколько проектов апартаментов в Москве, но это очень несущественный объем, всего 7% от нашего общего портфеля в столице, но это и не коммерческая недвижимость.

— Что это за проекты?

— Это будут небольшие комплексы апартаментов: один проект расположен на Пресненском Валу, другой — на Варшавском шоссе в районе стадиона «Труд». Все апартаменты будут сдаваться с отделкой среднеценового сегмента — между эконом- и бизнес-классом. Кстати, доля квартир с отделкой под ключ в наших проектах эконом-класса будет возрастать. А в Москве мы стараемся делать этот продукт практически во всех своих домах, построенных с помощью индустриального метода.

— Вы планируете заниматься девелопментом апартаментов, наращивать их объем в портфеле?

— Такой задачи нет. При прочих равных условиях мы всегда будем выбирать жилье. Но в обоих случаях проект жилья или апартаментов должен быть качественным и комфортным для жизни. Отдельной стратегии развития направления апартаментов у нас нет, это особенность реализации девелоперского проекта на конкретном земельном участке.

— Какова ваша стратегия вхождения в новые проекты?

— Наша стратегия на текущий момент предполагает не приобретение площадки за деньги, а вхождение в проект в качестве партнера, который может организовать девелоперский процесс, имеет производственные мощности и способен построить объект за свой счет. А потом мы разделим прибыль от этого девелоперского процесса с владельцем земельного участка. Это гораздо эффективнее.

— Вы так работаете с «Мортоном».

— Да, «Мортон» — тоже девелопер, но нам удалось договориться, чтобы ему было интересно застраивать свои площадки нашими сериями домов. У нас есть еще один партнерский проект в городе Железнодорожном. В 2011 году мы договорились с компанией — владельцем участка построить на ее площадке порядка 460 тыс. кв. м жилья.

— То есть стратегия развития ГК ПИК предполагает комплексное освоение территорий с жилой доминантой?

— Да. Все остальное должно только улучшать качество жизни наших покупателей.

— По классности что будет преобладать?

— Комфортное и доступное жилье.

— Эконом-класс?

— Мы называем его доступным и комфортным жильем — недорогое, но качественное и комфортное.

— Но это будет продолжение панельного домостроения или переход на монолит?

— В 2012 году мы сдали 1,3 млн кв. м жилья. Примерно две трети этого объема составляет индустриальное домостроение, а все остальное — монолитные технологии, например в регионах мы в основном строим монолитные дома. Это соотношение для нас на данный момент оптимально.

Панель — быстрее, проще и дешевле

— То есть сводить к минимуму индустриальное домостроение вы не собираетесь?

— В этом нет никакого смысла. Индустриальное домостроение — это локомотив развития рынка доступного и комфортного жилья. Мировая практика доказала, что большие объемы, проекты КОТ строятся преимущественно индустриальным методом. Это быстрее, проще и дешевле. У «индустрии» есть много преимуществ перед монолитом — помимо сроков и эффективного контроля себестоимости это еще и заводское качество продукции.

— Каковы сегодня производственные мощности ваших домостроительных комбинатов?

— Сейчас я оцениваю мощность наших двух московских заводов по производству изделий, которые мы же потом и монтируем, в диапазоне от 800 до 900 тыс. кв. м в год. Предельная мощность наших московских ДСК — под миллион «квадратов». В свое время ДСК-2 поставил рекорд 460 тыс. кв. м, а ДСК-3 — чуть более 500 тыс. кв. м. Задача группы — обеспечивать 100-процентую загрузку заводов.

— Столичные власти еще до кризиса требовали от московских строителей модернизировать свои производственные мощности, оптимизировать серии панельных домов. Тогда речь шла об участниках госзаказа. Новый глава стройкомплекса Марат Хуснуллин поставил задачу завершить модернизацию ДСК в 2013 году. Как изменилось и будет меняться панельное домостроение ГК ПИК?

— Мы постоянно находимся в процессе — не столько модернизации, сколько предложения нового продукта. В стремлении модернизировать свои ДСК мы двигались однонаправленно с рынком и горадминистрацией. Мы сами начали понимать, что тех типовых серий, которые имеются в нашем портфеле, недостаточно для удовлетворения спроса. А он переместился в сторону малогабаритных квартир. Следуя за этим трендом, мы создали новые с точки зрения квартирографии дома — с маленькими квартирами, новыми видами отделки и балконами. Маленькие однушки и двушки стоимостью 3—4 млн руб. прекрасно продаются в Москве и Подмосковье. Модернизируя серии, мы хотели продавать возводимое жилье на открытом рынке и участвовать в госзаказе для поддержания загрузки своих мощностей. Оказалось, что и там и там нужны малогабаритные квартиры. И конечно, все, что нужно было сделать в обязательном порядке (нормы по энергоэффективности, пожарной безопасности, доступности для людей с ограниченными возможностями и т.д.), было сделано в срок и в полном объеме.

— Каков сегодня портфель госзаказа — федерального и московского — у группы ПИК?

— Для федеральных структур на данный момент мы ничего не строим. Для Москвы в 2012 году мы построили за счет бюджета 118 тыс. кв. м жилья. Год от года объем горзаказа может меняться, но в долгосрочной перспективе мы сохраняем наши планы по сотрудничеству. Работа с городом для нас важна. Во-первых, необходимо чувствовать тренд, куда идет город, какие у него требования. Во-вторых, имея подобного рода заказы, мы дозагружаем свои мощности и делаем их сбалансированными.

— Как изменилась доля ПИК в московском горзаказе по сравнению с докризисными и вообще «лужковскими» показателями?

— В свое время помимо непосредственно подрядов на строительство социального жилья город еще покупал на рынке построенные квартиры. Сегодня говорить об этом не приходится. Горзаказ существенно уменьшился, но с учетом уменьшения всего объема горзаказа наша доля в 2012 году в нем оставалась прежней — около 20%.

— Как вы оцениваете московскую практику распределения госзаказа на конкурсах Управления гражданского строительства (УГС)? По замыслу столичных властей это казенное предприятие должно не допустить к торгам недобросовестных подрядчиков, которые благодаря 94-ФЗ могут демпинговать и консолидировать все крупные подряды.

— Мы были одними из инициаторов создания прозрачной и эффективной системы торгов, которая бы отсекала недобросовестных и несостоятельных игроков рынка, участие которых в торгах, к сожалению, было распространенной практикой. Для участия в госзаказе надо соответствовать обязательным квалификационным требованиям. И город их сформулировал. По таким принципам работает каждая крупная компания. Ведь когда мы выбираем поставщиков стройматериалов, подрядчиков, субподрядчиков, все происходит по жестким тендерным процедурам с квалификационными требованиями. В случае с госзаказом мы считаем, что город пошел по правильному пути.

— Эта система прозрачная или кулуарная?

— Речь идет об абсолютно нормальном, прозрачном конкурсе среди достойных компаний, которые могут выполнять взятые обязательства. Какие-то компании могут быть этим недовольны. Но чтобы они имели возможность туда попасть, им необходимо иметь определенный опыт, объемы и финансирование, а не нанимать на вокзале людей с непонятной квалификацией, которые будут жить на стройке. Поэтому мы считаем, что квалификационные требования к участникам госзаказа должны быть обязательно!

— Их нужно подкорректировать? Ведь наверняка на торгах УГС были шероховатости?

— Конечно, они есть. Но это чисто технические, организационные вещи, избежать которых невозможно.

— Фильтры нужно облегчать, ужесточать или достаточно имеющихся требований?

— Все, кто получает объемы, — это уважаемые строительные организации с большим опытом и прекрасной репутацией. На торгах УГС цена берется не с потолка, она проходит госэкспертизу, и там нет сверхприбыли! Те дома, которые мы выиграли на торгах УГС, прошли экспертизу два-три года назад, когда цены на стройматериалы, оборудование и подряд были существенно ниже. Поэтому падать по цене вообще некуда. Мы даже принимали решение не участвовать в некоторых проектах, априори для нас невыгодных. Вообще, работа подрядчиков по городскому заказу не является суперприбыльной. Это подушка безопасности, которая позволяет загружать мощности и, самое главное, участвовать в городских программах. Потому что жить и строить в городе и быть от него свободным неправильно и невозможно. Иногда нужно делать что-то в ущерб собственным коммерческим интересам. И это нормально.