«Под застройку может быть отдано несколько тысяч гектаров»

Фото: РБК

Упростив правила игры, Москва надеется привлечь больше покупателей и инвесторов на свои активы. О том, где в плотно застроенной столице найти площадки под строительство и какие объекты власти готовят к приватизации, в интервью корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ БЫКОВОЙ рассказал глава департамента городского имущества ВЛАДИМИР ЕФИМОВ.

Резервы есть

— «Входной билет» на площадку для пользователей земли в Москве с июня рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. Фактически это возврат к схеме, утвержденной еще в 2009 году постановлением правительства Москвы за номером 46-ПП. Почему?

— Переход на расчет доплаты от рыночной стоимости был обусловлен в первую очередь потому, что кадастровая стоимость в тот момент не отражала реальную стоимость земельных участков. Плюс, если уж говорить объективно, то 46-ПП редко когда использовалось. Свою долю в инвестконтрактах город брал «натурой» — в процентах от общей площади построенных зданий.

Сейчас мы перешли к абсолютно понятной процедуре. Расчет осуществляется от кадастровой стоимости, которая в этом году была актуализирована, и это позволяет сделать механизм оплаты за изменение цели предоставления земельного участка предсказуемым. Департаментом, кстати, запущен специальный калькулятор на сайте www.dgi.mos.ru, где инвесторы могут просчитать любую вариацию на своем участке. Хотят строить жилье — вводят функционал, площадь, планируемую к застройке, и получают цифру доплаты в бюджет.

Мы часто сталкивались с ситуациями, когда заказывали рыночную оценку по обращению предпринимателя, а он потом заявлял: «Это очень дорого. Мы не будем строить». И получается: инвестор потерял время, силы, деньги. Мы потеряли время, силы, деньги.

Калькулятор и механизм, который лежит в его основе, такие проблемы снимают и делают абсолютно прозрачными взаимоотношения города и инвестора, все заранее знают, сколько надо будет заплатить для реализации того или иного проекта.

— Разговоры о том, что земля в Москве закончилась, ведутся уже не первый год. Тем не менее на рынок выводится довольно много новых объектов. И даже в центре. За счет каких ресурсов реконструкции?

— В большинстве случаев именно так: реновация существующей застройки. Это площадки, которые находятся на правах аренды или собственности у третьих лиц. Достаточно много застраивается промплощадок — правда, к сожалению, не вся промзона, а как правило, только часть. Если говорить о центре, то это снос и реконструкция ветхих, аварийных зданий.

Кроме того, наш департамент все больше предлагает участков на земельных аукционах. До конца текущего года мы планируем выставить на продажу около 150 участков. Информация о всех планируемых к продаже участках есть на нашем сайте и сайте тендерного комитета.

— В промзонах все — и город, и инвесторы — видят огромный потенциал для девелопмента. Сколько земли реально может быть отдано под застройку?

— Я думаю, это несколько тысяч гектаров, как земли существующих предприятий, так и свободные от прав третьих лиц. Но нужно анализировать каждую конкретную промзону. Предварительные обследования показали, что на территории практически всех промзон есть и частная, и федеральная, и городская собственность. С учетом этой «мозаики» необходимо принять градостроительные решения, которые будут учитывать не только интересы всех правообладателей, но и позволят решить возникающие в связи с новым строительством социальные и транспортные проблемы. Это достаточно сложная работа, только по результатам которой можно ответить на вопрос, сколько и чего можно построить на той или иной территории.

— В последнее время многие компании наращивали свой земельный банк в Москве. Кто сейчас крупнейшие землевладельцы?

— В границах «старой» Москвы нет крупных латифундистов, которые имели бы в аренде или собственности по несколько тысяч гектаров. Основные застройщики покупают площадки, застраивают их, продают и ищут новые.

— А у города много купили?

— Очень активно процесс приватизации шел в прошлом году: участков было приватизировано более чем на 14 млрд руб. — такого количества земли в соб­ственность у города ранее никогда не выкупалось. В предыдущие годы город приватизировал земли на 3—4 млрд. Такое увеличение обусловлено, во-первых, окончанием срока льготной приватизации, когда собственники объектов недвижимости могли выкупить земельный участок под ними за 20% от кадастровой стоимости. Во-вторых, мы анонсировали пересмотр кадастровой стоимости земли. В прошлом году еще действовал кадастр 2007 года, в этом году — уже новая стоимость земли, которая, конечно, стала выше.

— И местами стала выше рынка...

— Не совсем так. Безусловно, все жалуются, что увеличились арендные платежи и размер земельного налога, но проведенная кадастровая оценка отражает реальное увеличение стоимости земельных участков, и она по-прежнему ниже рыночной стоимости. Кроме того, важно отметить, что если сравнить рост кадастровой стоимости земельных участков и рост стоимости недвижимости, расположенной на этих участках, то земля подорожала меньше.

— Руководитель Моском­стройинвеста Константин Тимофеев рассказывал, что привлечь инвесторов к редевелопменту промзон можно, создав городские акционерные общества.

— На сегодняшний день таких решений не принималось. Не могу сказать, что такое решение является эффективным, поскольку оно не решает проблему в целом. В создании какой-либо новой компании нет никакого смысла, ведь город через свои активы в промзонах (как правило, акционерные общества, ГУПы) может и сейчас, при необходимости, выступать стороной в сделке с инвесторами и заниматься редевелопментом территории.

— Когда-то для этого создавался «Мосземсинтез». Можно было бы активы на него завести...

— Сам по себе механизм внесения в уставный капитал имущественных прав достаточно длительный и занимает от полугода до года. Это отодвигает нас от начала реализации любого инвестиционного проекта. Варианты с простым аукционом или ситуацией, когда дей­ствующее предприятие заключает инвестиционный контракт с потенциальным инвестором, — намного быстрее.

— А вообще создание каких-либо акционерок есть в планах города?

— Новые общества мы не создаем и пока не планируем.

— Их вам просто дарят... Как, например, недавно активы Чигиринского...

— Подаренные городу общества и так находились в собственности у стопроцентного АО Москвы, а решение передать их в казну принято исключительно с целью подготовки площадки для строительства будущего парка в Зарядье. Это управленческое решение, которое упрощает реализацию проекта.

Приватизация по плану

— Приватизация земли приносит не так много денег, как акций, если судить по сделке с «Газ­пром энергоходингом» (ГЭХ)...

— Продажа МОЭК — знаковая сделка, которая не имеет аналогов в истории, — город заработал на ней почти 100 млрд руб. Но таких сделок не может быть много. Если не считать эту сделку, то от продажи акций и долей в обществах в этом году мы планируем получить чуть более 30 млрд.

— Правда, что ГЭХ просил рассрочку платежа за компанию и поэтому сроки начала аукциона откладывались?

— Рассрочку никто у нас не просил. Сроки были сдвинуты по причине того, что мы занимались формированием имущественного комплекса и готовили предприятие к приватизации. Основная часть имущества была внесена в уставный капитал МОЭК, но многие ЦТП и другие здания, строения и сооружения оставались в собственности города, МОЭК они были переданы в аренду. Для того чтобы приватизировать данные объекты недвижимости, под ними необходимо было сформировать земельные участки, а на это требуется время.

— Из монополистов остался еще «Мосводоканал». Он был акционирован, его тоже собираетесь приватизировать?

— Продажа «Мосводоканала» сегодня даже не обсуждается. Варианты привлечения частных инвесторов рассматриваются. Но пока говорить, что мы будем делать — в концессию сдавать, в аренду или продавать какую-то долю, — преждевременно. В следующем году, думаю, какие-то решения будут приняты.

— Что продавать собираетесь?

— К приватизации готовится 82 компании, примерно треть из них — со стопроцентной долей города, десять обществ, где мы имеем контроль, в остальных, как правило, 25% плюс одна акция. Что касается ГУПов, то их у нас на конец текущего года останется около 250, остальные будут либо ликвидированы, либо реорганизованы в акционерные общества. Причем из этих 250 значимая доля приходится на ДЕЗы, по судьбе которых пока окончательного решения не принято. Планировалось, что мы их акционируем и приватизируем. Но скорее всего, они будут реорганизованы в ГБУ «Жилищник», которые будут осуществлять функции по обслуживанию жилых домов и уборке прилегающей территории.

— На ДЕЗы тоже много жалуются...

— Жалоб больше, потому что и самих ДЕЗов больше, и обслуживают они около 70% жилого фонда в городе, но если оценивать качество работы, то жалоб стало меньше. По-прежнему жалуются на частные управляющие компании, которые и стоимость услуг существенно завышают, и качество при этом остается низким. До тех пор пока у нас не созреет класс собственников, готовых самостоятельно управлять своей недвижимостью, здесь участие государства мне кажется целесообразным.

— Москва планировала привлекать к приватизационным сделкам инвестбанкиров. Вы отказались от этой идеи?

— Для продажи городских активов у нас есть тендерный комитет. С моей точки зрения, это самый эффективный и понятный способ поиска будущих собственников и инвесторов.

— Когда город помимо СГУПа отбирал коммерческие площадки для продажи активов, говорили, что частники лучше смогут провести рекламную кампанию.

— Коммерческий продавец может проводить рекламную кампанию только в рамках того финансирования, которое ему выделяет город на продажу объекта. Департамент по конкурентной политике обладает даже большими возможностями.

Сейчас, на мой взгляд, получается очень правильная картинка: тендерный комитет всегда проводил земельные аукционы, теперь к участкам мы добавили продажу всего городского имущества. По сути мы создали «одно окно» для всех потенциальных инвесторов. Понятно, куда идти, где смотреть. Это удобно.

— Инвесторы, как правило, сами знают, что хотят у города купить...

— Конечно, есть активы, про которые спрашивают, когда Москва будет их продавать. А если говорить о тех, которыми инвесторы заранее не интересуются и их продажа на открытом аукционе не увенчалась успехом, то мы подумаем, может, их стоит консолидировать в какой-то компании, которая сможет повысить их привлекательность и продать.

— В свое время в городе было создано несколько фондов в форме ОАО со стопроцентной долей. Они должны были управлять компаниями, что-то продавать, что-то докупать или обменивать. Если судить по последним сделкам, например по продаже ТМП на улице Вавилова, роль фондов свелась просто к распродаже активов...

— Это совсем не так. Речь идет как раз о том, что любое общество к продаже необходимо подготовить, что позволяет повысить его капитализацию. После этого принимается решение о его продаже. Поэтому сделка, о которой вы говорите, не выглядит странно.

— В прошлом году город для продажи акций Московского шинного завода привлекал компанию А1. Почему сделка так и не состоялась? Собираетесь снова выставлять на продажу?

— Думаю, в этом году мы выйдем на сделку. Сейчас завершаем оценочные процедуры. Почему не продали? С моей точки зрения, исключительно из-за конъ­юнктуры рынка.

— К продаже опять планируете привлечь А1?

— Нет, доля города будет продаваться через тендерный комитет.