Спасти рядовую усадьбу

Фото: Из личного архива

Заскучав в корпоративной среде, бывший директор социальных проектов в школе «Сколково» Нунэ Алекян нашла себе новое занятие — придумывать бизнес-планы для разваливающихся усадеб. Вместе с дизайнером Екатериной Тищенко и членом координационного совета «Архнадзора» Мариной Хрусталевой она создала Центр капитализации наследия. Собрав базу заброшенных усадеб, девушки разработали несколько стратегий их восстановления и дальнейшего использования, а теперь ищут заинтересованных инвесторов.

«Я живу рядом с Нескучным садом и очень люблю его. Но несколько нет назад это было малопривлекательное место, — вспоминает г-жа Алекян. — В 2008 году мой друг посоветовал мне привести его в порядок, взять сад в управление. Тогда я рассмеялась. А потом мы полетали по миру, посмотрели на другие парки и разработали концепцию возрождения Нескучного».

Правда, первый блин, как и положено, вышел не самый круглый. «Это был для нас первый опыт работы с объектом культурного наследия. Тогда никто не задумывался, как применить формат государственно-частного партнерства в работе с памятниками ландшафтной архитектуры. Наша концепция легла в стол. А  когда Сергей Капков стал гендиректором Парка Горького, мы отдали материалы ему, — продолжает собеседница издания. — Не знаю, насколько новая команда использовала наши наработки, но я вижу, что парк преображается. Это прекрасно».

Теперь же г-жа Алекян с партнерами планирует тиражировать свой опыт. «Когда я ушла из бизнес-школы «Сколково», мы провели все лето в поисках заброшенных усадеб, ездили в радиусе примерно 300 км от Москвы. Сначала это было просто летнее увлечение. Но мы находили совершенно удивительные места и здания, в большинстве своем забытые и заброшенные. Если у них и были владельцы, то эти объекты были у них в пассиве. И тогда появилась идея создать Центр капитализации наследия, который будет изучать эти объекты: их историю, архитектуру, юридически-правовые вопросы, финансовые модели. И на базе полученных данных предлагать возможные и, что важно, актуальные варианты приспособления для заброшенных и разрушающихся объектов», — описывает она свою задумку. Несколько своих проектов Центр капитализации наследия уже показал на выставке «Старые усадьбы Новой Москвы», организованной Музеем Москвы.

По словам представительницы центра, новая организация не будет скупать или продавать недвижимость, заниматься девелопментом, входить в долевое владение. «Мы скорее консультанты, — признается собеседница РБК daily. — В перспективе мы могли бы объединить все отреставрированные и приспособленные объекты по аналогии с тем, как это делает National Trust (независимая благотворительная организация по сохранению культурного, исторического и природного наследия в Великобритании. — РБК daily), когда основной доход организации — платное годовое членство, дающее неограниченный доступ ко всем объектам. У National Trust более 300 объектов в собственности».

«Часто инвесторы опасаются взаимодействовать с историческим наследием. Ведь из-за несовершенной правовой базы и большого количества сложных юридических вопросов памятники архитектуры кажутся скорее обременением, — делится опытом г-жа Алекян. — Центр капитализации наследия — это некоммерческая организация. И  возможная прибыль будет инвестироваться в изучение все большего количества объектов».

Сложившегося рынка архитектурных памятников фактически нет, ни с точки зрения спроса, ни с точки зрения предложения, отмечает управляющий директор Valartis Group в России и СНГ Александр Николаев. «Подобные объекты вокруг больших европейских городов хорошо развиты, однако они крайне редко являются по-настоящему высокодоходными предприятиями. Полагаю, что в Подмосковье бизнес из таких усадеб будет сделать еще сложнее, — считает эксперт. — В конечном счете бизнес сам должен оценивать собственные перспективы, просчитывать экономику конкретного проекта. Едва ли какой-либо фонд или даже государственный орган сможет это сделать за коммерсанта».

По мнению коммерческого директора KR Properties Дмитрия Тарасова, невозможно рассчитать доходность работы со зданием-памятником. «Старинные особняки имеют свои особенности планировки: обычно это анфиладная планировка, многочисленные ограничения, связанные со статусом объекта культурного наследия, наличие множества несущих стен и перегородок, не позволяющих объединить помещения в открытое пространство. Поэтому подбор арендатора либо покупателя для такого помещения может затянуться», — говорит эксперт.

Он считает, что в сохранившихся усадьбах и особняках можно, к примеру, открывать частные галереи, проводить презентации и конференции или восстанавливать историческое назначение объекта. «К примеру, если в здании был какой-то знаменитый ресторан, то можно в нем и ресторан открыть», — отмечает г-н Тарасов.

«В целом можно сказать, что восстановление исторических объектов, зданий-памятников — это не самый выгодный бизнес для девелоперов», — резюмирует собеседник издания.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов считает самым жизнеспособным вариантом при работе с заброшенными усадьбами создание в них «тематических торгово-развлекательных центров». «К примеру, сейчас очень популярна и востребована тема экотуризма и экопродуктов. Если позволяет территория, то в части реконструированных объектов можно было бы разместить фермерские подворья или рынки выходного дня. То есть в самом восстановленном здании усадьбы можно было бы сделать интерактивный музей, а на территории организовать фермерский рынок с продажей экологических продуктов от местных производителей. Это, с одной стороны, поддержало бы подмосковные сельские хозяйства, а с другой — давало бы дополнительный доход самому музею», — говорит эксперт. Однако в центре столицы заброшенные особняки приносят неплохой доход и в качестве жилья. По данным Contact Real Estate, 1 кв. м в Романовом переулке, 3 и 5, на Малой Бронной, 32, на Поварской, 26, или Пречистенке, 28, может стоить от 13—15  тыс. до 30 тыс. долл.