Квартиры вместо магазинов

Фото: ТАСС

Переизбыток коммерческой недвижимости вынуждает девелоперов переключаться на жилую. Турецкая Enka, раньше строившая в России ТЦ и офисы, построит 633 тыс. кв. м жилья в московском районе Нижегородский.

70 млрд в промзону в Нижегородском

Компания «Энка ТЦ», принадлежащая турецкому девелоперскому холдингу Enka, собирается построить 633 тыс. кв. м жилья и объектов общественного назначения в районе Нижегородский Юго-Восточного административного округа Москвы, рассказали РБК в Москомстройинвесте. Планировки территорий в районе одобрила Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы. Это значит, что утверждены предварительные параметры проекта, и, когда застройщик детально его проработает, он снова выйдет с ним на ГЗК, пояснили РБК в ведомстве.

Площадь застраиваемой территории составит 34,5 га, говорится в материалах Москомстройинвеста. В эту границу попадают в том числе природный комплекс ЮВАО №22 – долина Хохловского ручья (7,6 га) и №23 – коттеджная застройка от Новохохловской улицы до улицы Нижняя Хохловка (7,4 га).

Строительство жилья и объектов общественного назначения предполагается на земельном участке площадью 6,7 га. Сейчас там находится общежитие для 2 тыс. сотрудников компа­нии-застройщика. Планируется, что на этом участке будет возведен многофункциональный жилой комплекс площадью 201,5 тыс. кв. м и «общественно-жилая застройка» площадью 431,5 тыс. кв. м.

Помимо этого на территории площадью 3 га будут размещены поликлиника, пожарное депо, школа, ФОК. Проект предусматривает также размещение парковой зоны.

В Москомстройинвесте не уточнили, находится ли участок в аренде или в собственности у застройщика. В компании Enka не смогли предоставить оперативный комментарий.

«Для строительства жилья это место не очень подходящее, там сплошные промзоны», – считает руководитель агентства «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Привлекательным место может стать за счет наличия хорошей транспортной доступности, добавляет она: в 2017 году в планах правительства Москвы открытие станции метро «Нижегородская улица» в составе участка на Кожуховской линии метрополитена; в 2016 году в районах Нижегородский и Лефортово будет построен транспортно-пересадочный узел «Рязанская». Калюжнова считает, что в этом районе логично было бы строить квартиры комфорт-класса небольших площадей и продавать их по цене 180 тыс. руб. за 1 кв. м. «Например, если «двушка» там будет стоить около 12 млн руб., спрос на этот проект будет большим», – предполагает она.

Инвестиции в жилую и общественную часть проекта могут составить почти 70 млрд руб. из расчета 110 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал аналитик компании Blackwood Константин Ковалев.

Сейчас конкурентных объектов, не предполагающих точечную застройку, в этом районе немного, отмечают в Knight Frank. Последним крупным жилым проектом, вышедшим на рынок, является «126 квартал», расположенный вблизи станции метро «Рязанский проспект». «При этом следует отметить, что проект предусматривает позиционирование в формате комфорт-сегмента, предполагающего цены в районе 200 тыс. руб. за 1 кв. м, – говорит заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Екатерина Раздорских. – Также из конкурентов стоит отметить ЖК «Лефорт» (170–200 тыс. руб. за 1 кв. м) и уже построенный комплекс на ул. Мельникова, 1 (200–255 тыс. руб. за 1 кв. м)».

Первое жилье

В Россию один из крупнейших турецких строительных холдингов Enka пришел в начале 1990-х годов. Enka участвовала в реконструкции зданий Госдумы и правительства РФ, построила гипермаркеты IKEA в Санкт-Петербурге и Казани. Enka принадлежат «Башня на набережной» в Москва-Сити и гостиница «Красные холмы». Enka владеет 245 тыс. кв. м торговых площадей и 350 тыс. кв. м офисных площадей в России.

Застройка квартала на Нижегородской станет первым крупным проектом в жилой недвижимости в России для Enka, специализирующейся в основном на офисных и торговых зданиях. На сайте компании в ее портфеле указан только один такой проект, завершенный еще в 1994 году, – жилой комплекс на 2004 квартиры (285 тыс. кв. м) для военных в Краснодаре по заказу Минобороны.

Жилая составляющая есть только в составе МФК «Кунцево Плаза», открывшегося в начале 2015 года. В рамках проекта компания построила 168 апартаментов общей площадью около 20 тыс. кв. м (общая площадь МФК составила 245 тыс. кв. м). Кроме того, как писали «Ведомости» в феврале этого года, ГЗК согласовала Enka строительство торгово-развлекательного комплекса с апартаментами на Шереметьевской улице на месте ТЦ «Капитолий». Площадь проекта составит 205 тыс. кв. м, какой в нем будет доля апартаментов, не уточняется.

Кризис поменял планы

В связи с кризисом многие застройщики перепрофилируются и начинают строить больше жилья. В январе этого года группа «Ташир» Самвела Карапетяна, известная как один из крупнейших девелоперов торговых центров, заявляла о том, что собирается переключиться на жилой сегмент. Компания «Интеко» говорила, что будет увеличивать свою долю на рынке жилья экономкласса.

На прошлой неделе председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что с декабря по февраль ведомство получило около 50 обращений от застройщиков с просьбой пересмотреть уже выданные градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). «Если вы получали ГПЗУ на нежилые помещения, на офисы, которые будут сейчас достаточно неликвидны, то мы готовы их еще раз пересмотреть, если вы предложите другой функционал, который возможен на этом месте», – говорил Тимофеев.

В феврале на ГЗК был пересмотрен проект Capital Group на Хорошевском шоссе. Первоначально инвестор планировал построить на этом участке административно-деловой объект, теперь же порядка 73% площадей придется на жилую составляющую. Также в ГЗК с просьбой об изменении назначения земельного участка под проект по строительству бизнес-центра «Головинский» обращалась MR Group, рассказывал «Коммерсанту» Тимофеев. Из-за текущей экономической ситуации это может стать тенденцией, говорил он.

Как ранее писал РБК, сейчас в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м, что на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей. По данным Colliers International, в 2014 году в столице было введено 1,4 млн кв. м офисов А- и В-класса. В результате общий объем рынка качественных офисов достиг 16 млн кв. м. По данным CBRE, к концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади московских офисов. В Knight Frank прогнозируют, что количество пустующих площадей в офисах класса А может достигнуть 35%, класса В – 15,5%.

«Сейчас на офисном рынке наблюдается переизбыток предложения, – говорит РБК источник на рынке жилой недвижимости. – Логично, что компания, исторически занимающаяся коммерческой недвижимостью, решила переключиться на строительство жилья. Это всегда востребовано, а выходить с новыми офисами сейчас не имеет смысла».