«Эти компании все равно ползут на кладбище»

Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

До кризиса компания «Баркли» строила элитные дома в районе Остоженки, сейчас переключилась на проекты за МКАД. О выживании девелоперов и ценах на квартиры рассказал председатель совета директоров «Баркли» Леонид Казинец.

«Даже «Мерседес» зарабатывает на грузовиках»

— Что изменилось в стратегии «Баркли»?

— Настало время структурированного рынка, в котором владение и профессиональное управление недвижимостью разделены. Инвестиционно-строительная компания, которой «Баркли» была раньше, всегда сталкивалась с ограниченным объемом свободного капитала. Такое ограничение для нас сегодня неинтересно. У нас есть сейчас достаточно большой объем собственного капитала, который мы не хотим тратить, не хотим платить за землю или проект. Мы хотим тратить деньги на поддержку, продвижение и развитие проектов. В результате тех денег, которые мы могли потратить на то, чтобы купить один проект, нам хватает на пять проектов, в которые мы входим как управляющие партнеры.

Если раньше площадка стоила, например, $50 млн, то продать ее сегодня, в кризис, за эти же $50 млн невозможно. И долго еще будет невозможно. Единственным надежным инвестором на рынке сейчас является конечный покупатель жилья. Поэтому как можно быстрее строить и продавать — единственный способ получить значительный кэш. Именно это мы и предлагаем владельцам имущественно-земельных активов.

— За чей же счет будут финансироваться стройки?

— Стартап мы делаем вместе с партнерами, а дальше привлекаем проектное финансирование [источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые самим проектом] со стороны банков. Чаще всего — самых крупных банков с госучастием.

— О каких проектах идет речь?

— С октября, когда мы презентовали новую стратегию, мы вошли в шесть проектов — все они уже подписаны, и мы по ним работаем. В целом они оцениваются в $900 млн, или 50 млрд руб., которые должны быть проинвестированы за два года. Доли собственных и заемных средств определяются для каждого проекта индивидуально.

Например, мы вошли в проект по строительству железнодорожного вокзала Химки-2, стали его совладельцами. Сейчас ждем только одобрения губернатора и готовы выйти на площадку. Там будут большая парковка, остановка скоростных электричек Москва — Шереметьево, офисный центр, апартаменты и очень доступная гостиница. Сейчас обсуждается строительство в том числе и капсульной гостиницы с Nikken Sekkei [группа компаний японских проектно-архитектурных бюро], но окончательное решение еще не принято. Объем — до 200 тыс. кв. м, вместе с вокзалом.

Также мы начинаем строительство 130 тыс. кв. м в Крекшино. Там будет широкий ассортимент квартир: очень маленькие квартиры, студии с одним окном, площадью 22 кв. м, и небольшой объем таунхаусов. Проектировать все будут совместно наши проектировщики и голландское архитектурное бюро KuiperCompagnons — специалисты в таких экономпроектах. С чеком в районе 1,6–3,5 млн руб. при ипотеке под 12% годовых покупка такой квартиры будет стоить [в месяц] меньше, чем аренда любой «однушки» в Москве.

Есть еще один проект, который мы реализуем совместно с нашими партнерами из РЖД — «Желдорипотекой», — это жилой комплекс Barkli Gallery на Ордынке. Элитный проект для ценителей прекрасного, коллекционеров и антикваров на 37 квартир.

Пока мы работаем только в Москве и Подмосковье, но готовы обсуждать и близлежащие Калужскую, Тульскую и другие области.​​

— Получается, что вы уходите из элитного сегмента?

— Мы ниоткуда не уходим! Скорее приходим в новые сегменты. Мы и раньше занимались не только элитным жильем, но и проектами в бизнес-сегменте, это принесло нам известность. Накопленные технологии управления мы можем применять и в самом недорогом, доступном сегменте жилья. Ведь даже «Мерседес» популярен своим S-классом, но зарабатывает больше всего на микроавтобусах и грузовиках. Мы заходим в те проекты, которые имеют шанс на успех, — неважно, где они находятся географически. Сейчас мы активно обсуждаем проект строительства крупной агломерации — на миллион квадратных метров — в одном из регионов России.

— Какая сейчас у «Баркли» кредитная нагрузка?

— Очень небольшая, и в основном в рублях. Главным нашим кредитором был Сбербанк, которому мы уже все кредиты вернули. В целом наша стратегия такова, чтобы к концу этого — началу следующего года довести кредитную нагрузку корпорации до нуля. Рассматриваем только небольшое стартовое проектное финансирование конкретных проектов и только в рублях.

— Копите на счетах средства?

— Нет, на счетах у нас только оборотка, которую мы тут же направляем на развитие новых проектов.

«Считаю, что это спасло отрасль»​

— Покупателей элитного жилья стало меньше?

— Покупателей действительно не становится больше, но и элитного жилья становится все меньше. Если раньше элитным жильем мы считали любую «сталинку», то сегодня люди приобрели опыт. Да и градостроительные возможности в центральной части Москвы полностью исчерпаны.

— Как бы то ни было, предложений достаточно.

— В Москве в год одновременно строится около пяти элитных проектов, остальное — это «бизнес+». Рынок элитного жилья в центре столицы — это такая вещь в себе, где останется очень мало игроков и не так много покупателей. Это будет напоминать рынок антиквариата. С элитными квартирами — как с картинами: все, кто покупает Рубенса, знают всех, кто продает Рубенса, и всех, у кого есть Рубенс. На этом рынке не появляется новых людей, у которых целый мешок подлинников Рубенса, и не появляется людей, начинающих покупать коллекцию Кандинского, никогда до этого искусством не интересовавшись.

— Что будет с ценами на квартиры?

— Хорошие квартиры точно не будут дешеветь. В 2015 году в долларах, как ни странно, элитное жилье возобновило рост. В конце прошлого года рублевые цены остановились, долларовые изменились в той степени, в которой изменился курс. Сегодня доллар уже дешевеет, а мы потихоньку — на несколько процентов в месяц — начинаем поднимать рублевую и соответствующую долларовую цену. Причины тоже вполне объективны — просто растет цена строительства. Если доллар будет стабилен, а цена будет расти в рублях, значит, будет рост и в твердой валюте.

Мы уже достигли дна. Кстати, сегодня курс евро практически вернулся к докризисной стоимости, до Крыма и санкций он и был около 50 руб. Так что квартиры стали дорожать уже и в пересчете в валюту. Через год, скажем, объект, который стоил $10 тыс. по курсу 35 руб. за доллар, будет стоить те же $10 тыс. по курсу 45 руб.

— В декабре после повышения ключевой ставки ЦБ застройщики утверждали, что к марту-апрелю деньги у них закончатся и не избежать череды банкротств. Почему этого не произошло?

— Это был очень возможный негативный сценарий: если доллар продолжит расти теми же темпами, а ставка не изменится, то всей отрасли строительства жилья наступит конец. Я об этом говорил на встречах и с министром [главой Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилом Менем], и с премьером, и с членами правительства. Слава богу, что сегодня в силу совокупных усилий ситуация стала лучше. Ставка ЦБ пусть не сильно, но понизилась. Второе — ипотека стала дешевле, третье — доллар пошел вниз. Считаю, что это спасло отрасль. Не всю, конечно, но эффективных управленцев спасло. Конечно, остаются еще компании, которым хоть кол на голове теши — они все равно ползут на кладбище. Когда прилив сменяется отливом, очень быстро становится видно, кто купался без трусов. Наверное, мы увидим какие-то банкротства тех, для кого сегодняшние улучшения на рынке недостаточны.

— Застройщикам какая-то особая поддержка нужна в этот кризис?

— В нынешней ситуации поддерживать застройщиков не надо, не надо поддерживать точечно кого-то одного, нужно создавать условия для конкурентной работы. Вообще точечная поддержка каких-либо бизнесов — это не рыночная ситуация, нужно поддерживать отрасль. И первое, и самое важное, что сделало правительство для нее — это субсидирование ипотеки. Кто-то, конечно, не выживет: кризис — санитар леса. Деньги нужно дать тому, кто придет с новым проектом строительства цементного завода, или ДСК [домостроительного комбината], или другого отечественного производства, нужно дать деньги тому, кто раскручивает предприятие, а не тому, кто в результате неэффективного управления банкротится. Кто не выстоял, тому нужна похоронная команда, пусть им занимаются ликвидационные, коллекторские агентства.

Думаю, что в 2015 году в плане объемов строительства все может быть неплохо, потому что будет сдаваться задел 2014 года. А вот в 2016-м мы можем получить снижение объемов. Но лишь в том случае, если не получим мер поддержки от правительства. В этом смысле обсуждается много разных шагов и предложений, и объединение АИЖК и РЖС в том числе [правительство создает нового куратора для рынка доступного жилья на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, сами АИЖК и РЖС будут упразднены]. Думаю, что это укрупнение — разумное. АИЖК и РЖС имеют определенные бренды и капитализацию, важно, чтобы была синергия. Главная проблема у РЖС была в том, что держатели земельных участков — а это государство в виде различных своих структур — не очень охотно расстаются с хорошими землями: на тебе, РЖС, то, что нам самим не нужно. Вот это проблема, я уверен, что мандат РЖС нужно расширять.

— Много ли сегодня на рынке активов, которые распродаются по бросовым ценам из-за проблем у владельцев?

— Не очень много, но они есть. Я знаю людей, которые сегодня ищут по Москве, скупая недвижимость по стрессовым ценам. Некоторым из них удавалось покупать активы за половину от докризисной долларовой цены — есть разные ситуации. Но это долго не продлится.

— Вернутся ли на рынок недвижимости инвесторы?

— Можно сказать, что отношение среднестатистического инвестора к тому или иному рынку сохраняется неизменным в течение половины срока, требующегося для смены одного поколения другим. Если смена поколений, по мнению социологов, происходит за 15 лет, получается, что за семь с половиной лет инвестор забудет о потрясениях на рынке. То есть если в 2014 году наблюдался серьезный стресс, то к 2021-му это сотрется из памяти инвесторов. А на полпути негативные и позитивные тренды как минимум уравняются. Это значит, что через два года количество тех, кто потерял деньги, и тех, кто готов вновь инвестировать, сравняется.

Сегодня дешевый рубль делает выгодным вход в Россию с долларом — это может стать источником притока капиталов в страну. Объем тех средств, которые могут вернуться, очень зависит от гарантий неприкосновенности этих капиталов.

Также руководство страны гарантировало нам мораторий на рост фискальной нагрузки. Очень хотелось бы, чтобы теперь правительство и документально оформило бы этот мораторий.