Метры из долларов

Фото: Олег Яковлев/РБК

На фоне обесценивания рубля доля иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости достигла 42% по итогам девяти месяцев года, а до конца года может вырасти еще больше, пришли к выводу в Cushman & Wakefield.

Докрисизный интерес

С января по сентябрь 2015 года европейские, североамериканские и азиатские компании потратили на покупку российской коммерческой недвижимости $848 млн, подсчитали аналитики консалтинговой компании Cushman & Wakefield (C&W). Всего же с начала года объе​м сделок на рынке достиг $2 млрд, уточняют в компании. Таким образом, доля иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости составила 42%, достигнув максимального с 2008 года уровня, следует из анализа C&W. Компания провела сравнительный анализ сделок за первые девять месяцев каждого года последнего десятилетия, и получилось, что в 2008 году 77% сделок на рынке были закрыты с участием иностранцев. В 2009 году доля иностранцев резко упала — до 14%, затем постепенно выросла до 38% в 2013-м, в кризисном 2014-м  просела до 16% (см. инфографику).

Активизация зарубежных компаний в этом году происходит на фоне общего падения объема сделок. За девять месяцев этого года было куплено объектов в общей сложности на $2 млрд — примерно на 44% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но падение произошло в первую очередь за счет сделок с участием российского капитала: с $3 млрд за девять месяцев 2014 года до $1,2 млрд в этом году. Европейские же инвесторы увеличили свои инвестиции в четыре раза: со $158,5 млн до $644 млн. Эти тренды аналитики C&W объясняют прежде всего изменением курса валют. «Для иностранных компаний почти двукратное падение курса рубля стало позитивным сигналом к осуществлению сделок, — говорит партнер, член совета директоров Cushman & Wakefield в России Михаил Миндлин. — В то же время российские инвесторы не торопятся закрывать крупные сделки, ожидая, когда рынок достигнет дна».

Разница в подсчетах

В статистике C&W учитываются и инвестпокупки, и приобретения объектов для собственных нужд. Данные других консультантов заметно отличаются от данных C&W, однако каждый консультант использует свою методику подсчетов. В частности, Knight Frank и Colliers International учитывают только инвестсделки. Еще одна причина отличий — иногда крупные сделки, совершенные на границе кварталов или годов, консультанты засчитывают в разные периоды.

По информации аналитиков Knight Frank, иностранцы за девять месяцев приобрели объектов коммерческой недвижимости на $515 млн, что составило 30% от общего объема сделок в $1,7 млрд. По итогам девяти месяцев 2014 года, по данным Knight Frank, на долю иностранных инвесторов приходилось около 38% от общего объема сделок в $3 млрд. «Опасения, что иностранные инвесторы уйдут с российского рынка недвижимости, не подтвердились, — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев. — Иностранцы сохраняют интерес к российскому рынку». По итогам 2015 года доля иностранных покупателей российской коммерческой недвижимости вырастет до рекордного за семь лет уровня, соглашаются с C&W в Knight Frank. Балоев прогнозирует, что по итогам года доля иностранных игроков может даже превысить 50%, так как до конца года должен быть закрыт ряд крупных сделок. Однако этот прогноз реализуется, если больше не будет существенных колебаний курсов валют, уточняет он.

По оценке Colliers International, доля иностранцев на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России меньше: 28% от общего объема сделок в $2,2 млрд по итогам девяти месяцев 2015 года. Однако они отмечают небольшой рост этой доли в 2015 году: за аналогичные девять месяцев 2014 года на иностранные инвестиции пришлось 26% от объема сделок в $3,6 млрд. «Российские инвесторы в период экономических трудностей традиционно доминируют на рынке инвестиций в недвижимость России», — говорит руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик.

Старые знакомые

Тем не менее интерес иностранных инвесторов к российскому рынку сохраняется, однако основные сделки на российском рынке коммерческой недвижимости заключают не новые игроки, а те, которые присутствуют здесь уже не один год, как, например, американский инвестфонд Hines и чешский инвестфонд PPF, говорит Бибик. «Для них наш рынок более понятен, чем для других, — рассуждает он. — Они заключают сделки с объектами, которые им уже знакомы и доказали свое качество, но я не уверен, что в следующем году их активность останется на том же уровне, что и в этом». Большие надежды в последнее время возлагаются на азиатские, в первую очередь китайские фонды, говорит Бибик, но до сих пор они не закрыли не одной крупной сделки, в основном они изучают имеющиеся предложения.

Всего по итогам 2015 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составит около $2,5 млрд, прогнозируют в C&W. В 2016 году, по их прогнозу, инвестиционная активность продолжит замедляться, достигнув по итогам года около $2 млрд. Но при этом на рынок выйдут новые иностранные игроки, привлеченные «подешевевшими» активами, благодаря чему рынок, вероятно, начнет расти в 2016–2017 годах.