Квартал удачи

Фото: Митя Алешковский/ТАСС

Рост на низкой базе

Все три публичных российских застройщика отчитались по итогам первого квартала 2016 года. Первой на прошлой неделе отчиталась группа «Эталон», она же показала самые высокие показатели роста. Продажи по новым контрактам у «Эталона» в первом квартале этого года выросли к аналогичному периоду 2015-го на 238%, до 12,9 млрд руб. В натуральном выражении рост составил 187%, до 135 тыс. кв. м.

Совокупная стоимость заключенных контрактов на продажу квартир и других помещений у группы ЛСР выросла на 102%, до 21,1 млрд руб. В первом квартале этого года компания продала 214 тыс. кв. м недвижимости — на 90% больше, чем годом ранее.

Группа ПИК в понедельник, 18 апреля, отчиталась о росте продаж недвижимости в первом квартале на 28,9%, до 17,3 млрд руб. С начала года компания продала 204 тыс. кв. м недвижимости — это на 85,5% больше, чем за тот же период прошлого года.

«Возможно, это лучшие показатели первого квартала для всех трех компаний за всю их историю, — говорит старший аналитик БКС Марат Ибрагимов. — Конечно, они выглядят впечатляюще на фоне низких показателей первого квартала прошлого года». В начале 2015-го публичные девелоперы отчитывались о падении продаж. Так, после ажиотажного спроса в декабре 2014-го ЛСР снизила продажи «год к году» в первом квартале 2015-го на 37%, до 14,3 млрд руб. У «Эталона» продажи упали на 58%, до 3,8 млрд руб., у ПИК объем денежных поступлений остался почти на уровне первого квартала 2014-го — 13,3 млрд руб.

Снижение продаж аналитики тогда объясняли уменьшением платежеспособного спроса населения (из-за общего падения доходов и большого количества сделок в декабре, когда люди спасали рублевые сбережения от девальвации, вкладывая их в покупку квартир), высокими ставками по ипотеке и уменьшением предложения со стороны компаний.

Рост продаж публичных девелоперов в начале 2016-го во многом объясняется выходом новых проектов на рынок во второй половине прошлого года, считает аналитик «ВТБ Капитала» Николай Ковалев. «Эти застройщики выходили с удачными новыми проектами по привлекательным ценам», — признает он.

Ипотека помогла

Другой важной причиной роста продаж стала льготная ипотека. «В прошлом году программа льготной ипотеки заработала только в конце первого квартала, — объясняет Ковалев. — До этого момента ипотечные ставки были запредельными, в связи с чем продажи застройщиков падали». Льготная ипотека начала действовать с 1 марта 2015 года, принять участие в программе может любой, кто берет кредит на покупку квартиры в новостройке на сумму до 8 млн руб. в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, для других регионов действует ограничение — не более 3 млн руб. Ставка по кредитам в рамках программы не превышает 12% годовых, разницу между рыночной ставкой и льготной банкам возмещает государство.

В начале этого года было неясно, будет ли продлена программа льготной ипотеки, изначально рассчитанная на год, поэтому многие старались закрыть сделки по покупке квартир в феврале, говорит Ковалев. Только в феврале стало известно, что правительство решило продлить программу субсидирования ипотеки до конца 2016 года. Правительство сохранило ставку кредитования на уровне 12%, финансирование ипотеки до конца года составит 16,5 млрд руб.

Для иллюстрации: у «Эталона» доля ипотеки в продажа в первом квартале 2015 года составила 11%, во втором квартале года — уже 20%. Вторую половину прошлого года она продержалась на уровне 15%, а в первом квартале 2016-го снова выросла до 20%. У ПИК доля ипотеки в первом квартале этого года составила 45% против 39,1% годом ранее.

Ибрагимов считает, что результаты продаж крупнейших девелоперов позволяют сделать вывод о частичном восстановлении спроса. «Несмотря на кризис, у людей существует потребность в улучшении жилищных условий, — рассуждает он. — Но теперь потребители тщательнее подходят к выбору застройщика. Крупные игроки рынка чувствуют себя гораздо лучше, чем небольшие компании, потому что люди опасаются банкротств на рынке и стараются приобретать квартиры у известных компаний».

Не могут «без костыля»

Итоги первого квартала 2016 года выделяются не только на фоне первого квартала 2015, но и на фоне всего прошлого года. Из-за сокращения спроса у ЛСР продажи квартир по новым контрактам в 2015 году снизились на 36%, у «Эталона» — на 12%. У группы ПИК объем продаж недвижимости по заключенным в 2015 году договорам остался на уровне 2014-го. Крупные непубличные девелоперы ранее говорили о падении продаж на 10–15%.

В феврале, когда стало известно о том, что программу льготной ипотеки скорее всего продлят, опрошенные РБК девелоперы и аналитики прогнозировали, что благодаря этому объем сделок по итогам 2016-го останется примерно на уровне предыдущего года. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая сохраняет этот прогноз: «Результаты первого квартала — следствие ажиотажного спроса [из-за вероятности отмены льготной ипотеки], не стоит экстраполировать такие темпы продаж на следующие три квартала. Пока экономика не начнет рост, рынок недвижимости, вероятно, будет стагнировать. Рынок сегодня поддерживается за счет госпрограмм, пока строительная отрасль не в состоянии работать «без костыля»».

Сам «Эталон» прогнозирует рост продаж по новым контрактам в денежном выражении на 20% по итогам 2016 года, ЛСР — на 16%, приводит данные Ибрагимов. Однако по факту рост продаж будет выше этих прогнозов из-за увеличения потребительского спроса, считает аналитик: об этом свидетельствует, в частности, оживление рынка в начале этого года, которое уже привело к резкому росту продаж у них.