Квартира за полцены

Фото: PhotoXPress

Какие будут скидки

В ночь на пятницу, 19 августа, в Москве и области началась большая распродажа недвижимости. Так называемая черная пятница, или Black Friday Real Estate, проходит в этом году во второй раз и объединяет 70 объектов от 49 девелоперских компаний. Как и в прошлом году, ее организаторами выступают ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA и коммуникационное агентство «Медиа-Шторм».

Акция начнется в полночь с четверга на пятницу и закончится в полночь с воскресенья на понедельник. В это время на сайте refriday.ru будет представлено несколько тысяч лотов. Причем в отличие от прошлого года, когда со скидкой продавались только квартиры, апартаменты, лофты, коттеджи и земельные участки, в этом году купить можно будет также машино-места и коммерческие помещения. Речь идет только о новостройках: продаваться будут лоты в проектах как на уровне котлована, так и в уже готовых домах.

В этом году организаторы обещают скидки до 50% на уже готовое жилье. Минимальный дисконт будет начинаться от 2%, а в среднем составит около 10%. В прошлом году средние скидки также варьировались в районе 10–15%, но максимальная достигала только 30%.

В акции участвуют только те застройщики, которые реализуют свои объекты в соответствии с 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»). При этом предусмотрен организационный взнос, который варьируется в районе 300–400 тыс. руб. «В прошлом году за три дня было продано 196 лотов, позже еще около трехсот, — вспоминает руководитель ассоциации REPA Юлия Солодовникова. — Сумма сделок составила около 1,5 млрд руб.». В ходе прошлогодней «черной пятницы» была продана четверть от количества выставленных на продажу лотов. Это половина от среднемесячного числа сделок (по данным Росреестра по Москве, ежемесячно в столице в 2015 году заключалось около 1000 договоров долевого участия).

Несмотря на увеличение числа объектов, участвующих в акции (в прошлом году 47 компаний продавали со скидкой лоты в 67 объектах), объем предлагаемых площадей несколько снизился: в прошлом году на «черной пятнице» продавалось 153 тыс. кв. м, то в этом — 140,2 тыс. кв. м. ​

Среди новых участников акции — компания «Химки Групп» Алишера Усманова. «Участие в проекте «Черная пятница рынка недвижимости» — это не последняя надежда застройщиков, поскольку в ней участвуют и вполне успешные проекты с хорошей динамикой продаж, — подчеркивает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Для нас «черная пятница» — это повод попробовать новый маркетинговый инструмент, который в прошлом году мы, возможно, недооценили, а также охватить новый сегмент потенциальных покупателей, которые прямо сейчас находятся в поиске недвижимости».

В группе ПСН остались довольны прошлогодним результатом, но в этот раз решили выставить не загородную недвижимость, а квартиры в своих проектах комфорт-класса — ЖК «Домашний» и «Среда». Самым активным участником акции в этот раз станет «Донстрой-Инвест». Общий объем скидок, которые дадут все участники «черной пятницы», превысит 2,5 млрд руб., а на долю «Донстроя» придется 822 млн руб., обещают в компании.

Среди известных девелоперов, которые также обещают выставить свои объекты, будут «Самолет Девелопмент», «Лидер Инвест» (входит в АФК «Система» Владимира Евтушенкова) и «Баркли» Леонида Казинца.

Кто отказался от демпинга

Ряд застройщиков решили не участвовать в акции. «В наших проектах и без того высокая динамика продаж, и предоставлять столь большие скидки в рамках «черной пятницы» мы не видим смысла», — объяснила директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.

Не будут устраивать распродаж и другие крупнейшие застройщики: ПИК, ЛСР, «Мортон» и «Эталон». Позицию лидеров рынка выразил коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин: «Группа ЛСР» против демпинга на рынке строящейся жилой недвижимости». По его словам, на квартиры компании сейчас есть спрос, при этом покупателям традиционно предлагаются скидки. «Увеличивать их ради одного мероприятия не видим смысла», — добавил он.

Другой собеседник РБК, представляющий крупного столичного застройщика жилья, был более радикален. По его словам, компании, которые участвуют в «Черной пятнице рынка недвижимости» преследуют две цели: разрекламировать свой объект либо попытаться поднять продажи объектов, не пользующихся спросом.

«Мы считаем, что сегодня инструмент дисконтирования изжил себя с точки зрения повышения продаж, — считает PR-директор Urban Group Яна Максимова. — Для себя мы решили, что куда эффективнее борьба за клиента с помощью качества проекта, а не скидок».

Как акция влияет на рынок

«Скидка в 10% сегодня находится в рамках обычного для рынка диапазона, — отмечает руководитель отдела аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. — Не зря застройщики устраивают эту акцию именно летом, когда продажи традиционно проседают — именно на поддержание продаж в мертвый сезон они и рассчитывают».

На первичном рынке недвижимости сегодня действительно наблюдается сезонное летнее затишье, подтверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Несмотря на это, спрос все равно существенно выше, чем в прошлом году: по сравнению с июлем 2015 года в июле 2016 года было заключено на 72,53% больше сделок — в Росреестре есть сведения о 2807 заключенных договорах долевого участия. Это стало самым высоким показателем продаж с начала года даже с учетом ажиотажного февральского спроса, вызванного возможным завершением программы субсидирования ипотечной ставки. Впрочем, по сравнению с прошлым месяцем рост составил только 2,56%. Однако нужно учитывать, что регистрация договоров в Росреестре проходит примерно через месяц-полтора после сделки.

«Интересно, что выросла конверсия обращений в сделки, — отмечает Литинецкая. — Именно благодаря увеличению конверсии летнее затишье не стало критичным для девелоперов, поскольку работа с каждым клиентом стала более эффективной».

В «Метриум Групп» зафиксировали рост числа проектов, где предоставляются скидки. При этом речь идет в первую очередь о массовом сегменте, тогда как в бизнес- и элитном классе дисконты предоставляются преимущественно в индивидуальном порядке и их размер обсуждается с конкретным клиентом. «По нашим данным, сегодня скидки доступны в 91% проектов: максимальный дисконт составил 15%, средний уровень равен 6–7%, — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп». — Год назад преференции клиентам предлагались в 86% жилых комплексов, максимальный уровень дисконтов был равен также 15%, средний уровень скидки варьировался в пределах 4–5%».

Существенная доля проектов, принимающих участие в «черной пятнице», расположены в Подмосковье, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. По данным Росстата, в первом полугодии объем договоров долевого участия здесь сократился на 5%, поэтому именно подмосковные девелоперы в большей степени заинтересованы в поддержании своих продаж, подчеркивает она. К тому же предложение в Подмосковье существенно выше, чем в Москве. Если в области на продажу выставлены 7,5 млн кв. м нового жилья, то в столице, по данным «ИРН-Консалтинг», в промежутке от ТТК до МКАД (около 90% предложения)  — около 1,3 млн кв. м.

«О значимом влиянии на рынок новостроек говорить не стоит, поскольку это кратковременная акция и в ней принимают участие далеко не все представители рынка, — уверена генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Скорее, «черная пятница» — это неплохая возможность для застройщиков дополнительно заявить о себе, выставить некоторый пул объектов по интересным ценам».

Какие есть риски

Всех девелоперов можно разделить на четыре категории, строит классификацию Татьяна Калюжнова. Первая — это те, кто не принимает участие в «черной пятнице». Девелоперы, входящие во вторую группу, используют акцию как маркетинговый инструмент и способ лишний раз разрекламировать свой проект. Такова, например, компания «Лидер Инвест», предлагающая скидки не больше 10%. «В третью группу входит «Донстрой-Инвест», который и так нередко предоставляет большие скидки на квартиры в ряде своих проектов, особенно в процессе переговоров, — говорит эксперт. — Теперь же компания решила подогреть интерес к своим проектам». И, наконец, четвертая группа — это те, чьи проекты по разным причинам плохо продаются либо имеют проблемы с документами.

В прошлом году акция вызвала негативную реакцию властей. Так, заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин заявлял о намерении проверить застройщиков, которые продают квартиры с большим дисконтом. «Это не угроза, а намерение защитить покупателей, не допустить возникновения большого количества проблемных объектов. Будет направлена информация в прокуратуру, налоговые органы для выявления возможных последствий. Потому что мы достаточно обоснованно подозреваем, что те компании, которые продают квартиры со скидкой в десятки процентов, хотят просто привлечь средства здесь и сейчас. О завершении строительства в таких случаях, конечно, речи идти не может», — приводила пресс-служба слова чиновника.

В этот раз в пресс-службе Елянюшкина отказались от комментариев. В свою очередь, глава столичного Стройкомплекса, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин через свою пресс-службу передал, что «повышение степени защиты прав граждан — участников долевого строительства — одна из прерогатив работы Стройкомплекса Москвы. Оно обеспечивается в том числе за счет проведения проверок специалистами Москомстройинвеста с участием правоохранительных органов и прокуратуры. В 2016 году объем таких проверок значительно вырос: их проведено в десять раз больше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, на 17% увеличилось количество плановых выездных проверок».