Офис по-быстрому

Совладелец «Рабочей станции» Михаил Комаров (Фото: Олег Яковлев / РБК)

К 2020 году в мире будет уже порядка 26 тыс. коворкингов, считают аналитики Emergent Research. Это больше, чем сейчас работает кофеен Starbucks. «Пока все говорили о финтехе, дронах и виртуальной реальности, образовался целый сектор на рынке коммерческой недвижимости, который стал одним из самых быстрорастущих стартап-сегментов, — говорит Фалгуни Десай, управляющий директор Future Asia Ventures. — Правда, несмотря на растущий рынок, операторы коворкингов в Нью-Йорке, Гонконге и Сингапуре часто жалуются, что их бизнес не всегда рентабелен. Ведь выручка, в отличие от фиксированной цены аренды, может меняться от месяца к месяцу».

Такие глобальные игроки, как компания WeWork, превращают коворкинги в глобальный бизнес. Сегодня под этим брендом открыто уже 116 коворкингов в 34 городах в 12 разных странах. В Париже, Сеуле, Монреале или Шанхае — клиент везде найдет привычную обстановку с рабочим местом, принтером и кухней. Инвесторы оценивают компанию более чем в $16 млрд.

Москва — в тренде: по расчетам kovorkingi.ru, в столице работает 76 коллективных офисов, в Санкт-Петербурге — 22, в других регионах доходит до десяти. В сегмент пришел крупный бизнес: например, ГК «Ташир» владеет 51% открытого летом на территории «Красного Октября» коворкинга Deworkacy площадью 1500 кв. м. «Нам интересно посмотреть, как устроен бизнес коворкингов, разобраться в нем. Именно для этого мы запустили проект и внимательно смотрим за его развитием. Сейчас площадка заполнена на 65%», — рассказали РБК в пресс-службе ГК «Ташир».

В начале 2016 года 140 млн руб. инвестировал в коворкинг ​на 1 тыс. кв. м неподалеку от метро «Алексеевская» ПАО «Калибр». Основатели намерены играть вдолгую — окупаемость рассчитана на 15–17 лет — при условии, что резиденты из коворкинга перекочуют в технопарк по соседству и смогут масштабировать свои проекты. На данный момент коворкинг заполнен на 70%, уверяют в компании.

60–70% заполняемости позволяет балансировать на грани рентабельности, считают эксперты РБК: чтобы отбить инвестиции, новым масштабным проектам предстоит привлечь еще арендаторов.

В деле даже государство. Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы уже несколько лет строит коворкинги в каждом округе столицы. А в Троицке, например, в начале 2016 года коворкинг закрыли, объяснив это тем, что формат оказался невостребованным в Новой Москве.

Спрос на услуги коворкингов есть, но и предложение стало массовым. Как заработать на коммуналках для бизнеса?

Офис в парке

«Есть стереотип, что «в коворкингах тусуются хипстеры со смузи», на самом деле сюда приходят работать, а не развлекаться. В этом одно из отличий этого формата у нас и за рубежом, где люди с удовольствием играют в игры, остаются пообщаться после работы», — говорит совладелец «Рабочей станции», одного из первых коворкингов в Москве, Михаил Комаров.

Владелец веб-студии Myme Михаил Комаров с 2008 года не мог найти подходящий офис для своей команды. «Хотелось сделать что-то «под себя», а не просто въехать в стандартный офис», — вспоминает Комаров. Знакомый предприниматель Юрий Крылов идею поддержал — вместе партнеры начали искать помещение для коворкинга, где разместилась бы команда Комарова, а свободные места можно было бы сдать в аренду.

Совладелец «Рабочей станции» Михаил Комаров​ (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Помогло знакомство с Екатериной Кибовской, которая в то время занималась спецпроектами в Парке Горького. Она помогла выйти на директора парка Ольгу Захарову — ей идея понравилась, и весной 2012 года администрация сдала в аренду предпринимателям павильон в Нескучном саду.

На реконструкцию, строительство летней террасы с использованием террасной доски, отделку и мебель понадобилось порядка 15 млн руб., хотя многое делалось своими силами. Например, интерьер спроектировало архитектурное бюро под руководством Анны Титовой, супруги Комарова. Старались делать «для себя»: помимо рабочей зоны, переговорных комнат и кухни разместили душевые и мини-кинотеатр. Стартовый капитал сформировался из личных накоплений основателей и банковского кредита на 5 млн руб.

Проект стал популярным практически сразу после открытия, которое состоялось в августе 2012-го. На вечеринку пришли около 250 человек — в основном друзья и знакомые. Каждый считал своим долгом «зачекиниться» в «Рабочке» и выложить в соцсети фотографию в необычном, совсем не похожем на офисный интерьере: высокое пространство с мансардными окнами и обилием солнечного света, панорамные окна с видом на парк. В итоге свою команду посадить в коворкинге Комарову так и не удалось: все 82 рабочих места были выкуплены в первый же месяц. Предприниматель решил заняться этим бизнесом всерьез — в январе 2013-го Комаров выкупил долю партнера, став единственным владельцем «Рабочей станции».

Впрочем, успешно стартовать удавалось далеко не всем. Вторая «Рабочая станция» открылась в 2014 году на территории дизайн-завода Artplay на месте закрытого коворкинга. «Нам позвонил директор центра дизайна Сергей Десятов, сказал, что существующий там коворкинг закрывается из-за долгов. Предложил занять их место», — рассказывает Комаров. Ошибка владельцев закрытого коворкинга была в том, что они настаивали на годовых контрактах с арендаторами, как в обычном офисе, но на это мало кто соглашался.

Эта «Станция» хоть и была больше по площади (700 кв. м против 500 кв. м в Парке Горького), но обошлась дешевле — на мебель и перепланировку ушло 10 млн руб. На время ремонтных работ резидентов предыдущего арендатора пересадили в Нескучный сад.

На раскрутку коворкинга, который находился не в парковой зоне, а на седьмом этаже обычного здания, потребовалось больше времени и сил. И все же бренд «Рабочая станция» сработал, через полгода Комарову удалось сдать все 130 рабочих мест.

Интерьер для Instagram

Чтобы привлечь людей, Комаров пытался проводить мероприятия вроде мини-вечеринок, питч-сессий и кинопросмотров, но желаемого эффекта они не дали. «Мы столкнулись с тем, что нашему человеку все это неинтересно, людям важна не столько тусовка, сколько статус. Чтобы, когда клиент выкладывает фото из коворкинга в Instagram, ему в комментариях писали: «Вау! Где это? Я тоже так хочу!» — рассказывает Комаров. Сэкономив на ремонте, такого эффекта не достичь. Человеку проще сидеть дома или в кафе или снимать свой маленький офис — благо в кризис предложение превышает спрос.

Третья «Рабочая станция» была открыта в начале 2016 года в бизнес-центре Z-plaza на Бутырской. Чтобы сделать для нее «инстаграмный» интерьер, Комарову пришлось продать часть компании. «Когда мы уже начали работу над коворкингом, на нас вышел бывший топ-менеджер «ВымпелКома» Сергей Румянцев и изъявил желание поучаствовать в проекте», — объясняет предприниматель. В итоге Румянцев выкупил долю в «Рабочей станции».

Интерьер «Рабочей станции» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

«В условиях спада спроса на офисы по фиксированным тарифам гибкая модель аренды рабочих мест становится все более актуальной. В коворкинге можно снять несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. В коворкингах сейчас сидят не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний. Например, в «Рабочей станции» работает часть сотрудников «Сбертеха», — рассказывает Сергей Румянцев.

Комаров говорит, что все вырученные деньги ушли на отделку помещения площадью 1800 кв. м: «Просто мы сделали еще круче, чем планировали». По его оценкам, этот коворкинг является самым большим по площади в СНГ. Кроме рабочих мест и переговорных тут можно арендовать один из шести боксов в капсульном мини-отеле — ночь обойдется в 1,5 тыс. руб. (постельное белье, тапочки, полотенца и завтрак включены). Горячая еда предоставляется кафе Food.Station — еще одной компанией Комарова, которая управляет точками общепита при коворкингах.

По словам бизнесмена, первые две «Станции» полностью окупились примерно через полтора года после открытия. Издержки довольно высоки, зато формат отличается гибкой бизнес-моделью. Так, 80% выручки приносит базовый тариф «резидент» — закрепленное рабочее место (15 тыс. руб. в месяц), еще 20% приходится на аренду переговорных и рабочих мест на неделю и месяц. Дополнительный доход обеспечивает тариф «на день» — так как не все владельцы абонементов ежедневно проводят время и есть те, что приходят ближе к вечеру (коворкинги работают круглосуточно), гостя сажают на любое свободное место. В случае если «хозяин» места придет, гостю предлагают пересесть. Такой подход позволяет обеспечить среднюю заполняемость на уровне 102%, признается Михаил Комаров.

Cегодня все три «Рабочие станции» в Москве заполнены на 100%, утверждает Комаров. Совокупная месячная выручка — порядка 10 млн руб. В начале сентября первая за МКАД «Рабочая станция» открылась в Оренбурге: владелец индустриального парка, расположенного в центре города, предложил выгодные условия сотрудничества. «Если у нас в 650-тысячном Оренбурге получится, то в других регионах точно пойдет», — считает Комаров. Он убежден, что московский рынок уже близок к насыщению — здесь можно открывать только большие коворкинги площадью более 2 тыс. кв. м.

Региональный подход​

«Коворкинги — это перспективный бизнес, но пик спроса в Москве и Санкт-Петербурге уже пройден, — считает Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл». — Во-первых, подобных проектов уже много в обеих столицах; во-вторых, офисы порой обходятся дешевле. За последние два года снижение цен как на аренду, так и на продажу офисов в Москве составило примерно 40%. А при поиске вариантов офиса, в том числе в центре, всегда можно торговаться и снизить арендную ставку на 5–10%».

Поэтому сейчас коворкинги открываются в ближайшем Подмосковье и Ленинградской области, в городах-спутниках, а также региональных центрах — конкуренция там несильная, но и спрос невысокий. Например, компания RE Group в партнерстве с министерством инвестиций и инноваций Московской области развивает сеть коворкингов «Старт». Первые два открылись в подмосковном Одинцово и на территории ОЭЗ «Дубна», до конца года планируется запустить коворкинги еще в четырех городах Московской области. По словам Екатерины Чапыгиной, руководителя проекта «Старт», компания рассматривает варианты привлечения в проект сторонних частных инвесторов.

Открывая коворкинг, стоит продумать альтернативные возможности использования пространства, советует Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании «Беркшир Адвайзори Групп»: «Во-первых, в регионах остро ощущается дефицит денег; во-вторых, коворкинг — это все-таки достаточно узкоспециализированный сегмент, ориентированный на молодых и энергичных специалистов, работающих «на себя», в том числе в сфере IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и прочих услуг. В городе должна быть критическая масса таких людей, чтобы проект оказался рентабельным».

Если в 2012 году коворкинги были в новинку, сегодня этим словом называют и технопарки, и мини-офисы, и даже антикафе. «Основной проблемой рынка является размывание формата. Сейчас любой может арендовать какой-нибудь подвал, купить туда дешевой мебели, назвав это коворкингом, — говорит Александр Колодезный, советник правительства Москвы по вопросам создания коворкинг-пространств. — Резидентов много, так что предприниматели придут, но очень сильно разочаруются в формате и в самом понятии совместной работы. Именно поэтому нужно внедрять стандарты коворкинг-пространств с учетом всех СНИПов, СанПиНов и архитектурного надзора». По его словам, в Москве каждый год появляется хотя бы один крупный коворкинг (от 350 кв. м), но выживают далеко не все. Почему?

Открытый в феврале 2014 года «Коворк на крыше» был выполнен в модном скандинавском стиле, устроил громкое открытие, о котором написали модные городские издания, но от скорого закрытия это не спасло. «Арендодатель повысил арендную ставку так, что она стала неподъемной для нас, и на смену пришел более стабильный арендатор, готовый платить больше», — объясняет Евгений Савин, основатель «Коворка на крыше».

По его словам, основная сложность этого бизнеса состоит в том, что, как правило, места в коворкингах снимают на короткие сроки и не всегда стабильно. Стартапы проваливаются, фрилансеры могут уехать в отпуск или день работать в коворкинге, другой — в кафе. В такой ситуации сложно планировать доходы, в то время как расходы на аренду и содержание пространства стабильны. Бизнес-модель коворкинга «снять помещение подешевле оптом — сдать подороже в розницу» не всегда работает. Нужно создавать «место притяжения» и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах, проходящих на площадке.

Но и это не всегда спасает. Петербургский коворкинг «Третье место», открытый в 2012-м экс-журналисткой Эльнарой Петровой и ее партнером Светланой Романович, был именно «центром притяжения» для петербургских предпринимателей из числа «своих». Но мода быстро прошла — в 2015-м на смену коворкингу пришел мини-отель, а затем бар.