Квартиры сдаются быстрее
Квартиры сдаются быстрее
Что изменилось на рынке аренды жилья в Москве и Подмосковье
Жилье в московском регионе стало сдаваться быстрее, но арендные ставки растут только в лучших районах столицы, а в Подмосковье даже падают. Участники рынка связывают это прежде всего с обилием новостроек
Срок экспозиции арендного жилья в московском регионе по итогам третьего квартала 2016 года сократился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в исследовании Аналитического центра ЦИАН. Если в прошлом году квартиры в Москве и Подмосковье сдавались в среднем за 22 и за 25 дней соответственно, то сейчас они находят арендаторов за 17 и 18 дней. При этом дольше всего выставляются большие квартиры площадью свыше 85 кв. м. Быстрее всего — малогабаритные, до 35 кв. м. Подобные объекты уходят в Москве всего за 12 дней, свидетельствуют данные ЦИАН.
Сроки экспозиции действительно стали меньше, считает директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Так, осенью 2015 года срок принятия решения о найме составлял неделю-полторы, арендаторы выбирали из восьми-десяти вариантов. Сегодня наиболее ликвидные дешевые объекты, по словам Поляковой, не задерживаются в рекламных объявлениях дольше одного-двух дней. Однако выбор среди «ходовых» предложений пока есть: в базу данных регулярно поступают новые объекты этой категории.
«Потенциал роста цен на рынке есть, если сроки экспозиции товара на нем сокращаются», говорится в исследовании ЦИАН. Однако самого роста цен аналитики центра не наблюдают. По итогам третьего квартала 2016 года аренда однокомнатной квартиры в Москве стоила в среднем немногим менее 30 тыс. руб. в месяц. Годом ранее — 30,7 тыс. руб. Аренда двух- и трехкомнатных квартир подорожала, но незначительно — с 41,8 тыс. до 42,5 тыс. руб. и с 75,7 тыс. до 77,6 тыс. руб. Похожая тенденция наблюдается и в Подмосковье, где ценовые колебания в ту или иную сторону находятся в пределах 1–2%. Арендовать однокомнатную квартиру можно было в среднем за 22,2 тыс. руб., двухкомнатную — за 28 тыс. руб., а трехкомнатную — за 36,8 тыс. руб.
Вместе с тем, если рассматривать конкретные районы, арендные ставки ведут себя не столь однородно.
Элитная аренда
На рынке элитной недвижимости срок экспозиции существенно не изменился. По оценке председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, он находится на уровне 2015 года и составляет в среднем два месяца. Как сообщил директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев, квартиры по адекватной цене сдаются за месяц-полтора. Основным спросом, по его данным, по-прежнему пользуются квартиры со ставкой в диапазоне 100–250 тыс. руб. в месяц. В целом по рынку элитной аренды средний чек сохраняется уже на протяжении трех лет на уровне 320–350 тыс. руб. в месяц, оценивает Румянцева. Максимально дорогой объект в портфеле компании в 2016 году предлагался за 1,5 млн руб. в месяц. Наиболее бюджетное предложение начиналось от 90 тыс. руб.
Давление новостроек
Стагнация цен, по мнению аналитиков ЦИАН, «является одним из индикаторов изменений на рынке жилья, связанных с ростом предложения в сегменте новостроек». В отдельных районах исследователи даже отмечают давление «инвестиционного навеса», когда в эксплуатацию сдаются значительные объемы однотипных новостроек. В итоге арендодателям приходится прибегать к демпингу, чтобы хотя бы частично отбить свои вложения.
Переизбыток предложения действительно сдерживает цены, соглашается руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, отмечая значительные объемы ввода жилья в Новой Москве и Подмосковье в последние пару лет.
На продажу до 2013 года в московском регионе единовременно предлагалось 4–5 млн кв. м нового жилья, в 2015-м этот показатель достиг 6 млн кв. м, а в 2016-м — 7,1 млн кв. м, оценивает Калюжнова. «Объем предложения — индикатор объемов нового строительства и будущих объемов ввода. То, что сегодня предлагается, спустя два-три года вводится в эксплуатацию», — поясняет эксперт. Таким образом, в 2018–2019 годах объемы жилья, которое будет выставлено на аренду, могут быть еще больше.
Новостройки в самой Москве появляются в основном от ТТК до МКАД (в этом поясе идет активный редевелопмент промзон).
Против непрестижных районов сыграли также адаптация населения к кризису и рост потребительской уверенности. «Зимой 2015–2016 годов сошел на нет процесс переезда столичных арендаторов в Подмосковье (когда после острой фазы кризиса многие были вынуждены сменить столичное съемное жилье на подмосковное)», — говорится в исследовании ЦИАН.
Максимальное падение арендных ставок исследователи зафиксировали в поселениях Щаповское, Киевское и в поселке «Мосрентген» (все они находятся на территории Новой Москвы). Цены там упали на 22%, 13% и 14% соответственно. Кроме того, арендные ставки во всех городах Подмосковья, за исключением Котельников (рост на 3,6%) и Красногорска (0,8%), также продемонстрировали по итогам третьего квартала отрицательную динамику, свидетельствует статистика ЦИАН. Лидерами падения стали города Щелково (минус 6%) и Ивантеевка (минус 6,9%).
А вот в престижных районах Москвы, где преобладает дорогое жилье и хозяева готовы дольше ждать арендатора, аренда, напротив, подорожала. Так, в Мещанском районе цены на аренду выросли на 39% — в среднем до 99 тыс. руб. за квартиру в месяц, в Хамовниках — на 38%, до 169 тыс. руб., а в Красносельском районе — на 33%, до 92 тыс. руб.
Возможность роста
При сохранении существующего вектора развития рынка и отсутствии геополитических шоков в ближайшие три-шесть месяцев арендные ставки в Москве все же могут вырасти на 5–7% и на 3–5% — в отдельных городах Подмосковья, допускают аналитики ЦИАН. Одним из драйверов роста может стать развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Однако если в предыдущие годы арендные ставки росли опережающими темпами по сравнению с ценами на вторичное жилье и на новостройки, то сейчас их рост начнется позднее и будет отставать на 1–2 п.п.
Оксана Полякова из «Инком-Недвижимость» настроена более пессимистично. По ее мнению, арендные ставки пойдут вверх только в том случае, если вырастет благосостояние граждан, а в столицу увеличится приток иногородних и иностранных арендаторов, чего пока не происходит.
