Особо охраняемая стройка

Строительная техника добирается до стройки через особо охраняемую природную зону, 5 декабря 2016 года (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Девелоперы по-прежнему получают одобрение столичных властей на проекты по возведению жилых комплексов в местах, где этого вроде бы делать нел​ьзя, например в примыкающих к кварталам зеленым зонах. И это при том, что точечная застройка была запрещена в Москве еще в середине 2007 года. Кем и каким образом получаются такие разрешения на примере участка на Живописной улице, ставшего ареной противостояния местных жителей, мэрии и застройщика, — в расследовании РБК.

Живописное нарушение

Улица Живописная на северо-западе Москвы в целом оправдывает свое название: это тихое и зеленое место на берегу Москвы-реки, застроенное типичными семиэтажными кирпичными «сталинками» 1950-х — начала 1960-х годов. Неподалеку красная арка Живописного моста — одного из немногих столичных новостроев, растиражированного на открытках и в буклетах.

Жители Живописной еще несколько месяцев назад были уверены, что им не грозят никакие масштабные стройки, по крайней мере на нечетной, прилегающей к парку и реке стороне улицы, — сосновая роща вдоль берега является частью парка «Москворечье» и имеет статус особо охраняемой природной территории (ООПТ), где строить нельзя в принципе.

Фото: Олег Яковлев / РБК

Расположенный здесь же стадиончик «Октябрь» на 3 тыс. зрителей принадлежит футбольному клубу ЦСКА. Около десяти лет назад владелец ЦСКА Евгений Гинер рассматривал «Октябрь» как запасной вариант для строительства 30-тысячной арены армейского клуба, но в итоге стадион возвели на Ходынском поле, а на «Октябре» тренируются молодые воспитанники академии ЦСКА.

К «Октябрю» примыкает участок площадью 0,8 га, вокруг которого сейчас и идут баталии. В 1990-е он относился к территории стадиона: на нем располагались подсобные помещения — гаражи, мастерские, склады. В середине 1990-х все эти здания у собственника — профсоюза работников атомной энергетики и промышленности — выкупил крупный столичный девелопер, компания «Капитал Груп», заключившая с правительством Москвы договор аренды земельного участка с разрешенным использованием «для эксплуатации нежилых зданий».

Разумеется, у девелопера были более масштабные планы: в первой половине 2000-х годов «Капитал Груп» поднимала вопрос строительства здесь высотного жилого дома, но получила от мэрии отказ. Основанием послужил ряд факторов, в том числе местоположение участка — внутри соснового леса, на границе ООПТ природно-исторический парк «Москворецкий», отсутствие подъездных дорог общего пользования, нахождение в границах водоохранной зоны Москвы-реки.

В этом смысле ничего не изменилось и сейчас, считает ответственный редактор и автор Красной книги Москвы Галина Морозова. Однако на участок уже вышла строительная техника — в ближайшие полтора года на Живописной построят три жилых высотных здания.

Кому же удалось сделать то, что не получилось тогда у «Капитал Груп»?

Строитель парковочного пространства

В последний день календарной весны 2016 года ООО «Строитель» (входит в девелоперскую группу «Кортрос» Виктора Вексельберга) получило разрешение столичных властей на строительство на прилегающем к стадиону участке трех 22-этажных корпусов жилого комплекса бизнес-класса объемом 426 квартир общей площадью 32,24 тыс. кв. м.

У застройщика на руках весь необходимый пакет разрешительной документации, включая необходимые независимые экспертизы. Риелторы уже начали продажи квартир в комплексе, получившем название «Серебряный бор».

Как следует из набора разрешительных документов, с которыми ознакомился РБК, согласование проекта произошло стремительно: на получение всех необходимых виз у застройщика ушло чуть более трех месяцев — невероятная скорость для проекта такого масштаба.

Этому предшествовало другое важное событие. Прошлым летом, в июле, «Капитал Груп» получила в Москомархитектуре вожделенный документ — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) по Живописной, 21, где был указан новый вид разрешенного использования территории — «объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов». Максимальная высота устанавливалась в 75 м.

Менее чем через две недели права и обязанности по договору аренды участка вместе с полученным разрешением перешли к другому девелоперу — ООО «Строитель».

Продажа квартир в непостроенном комплексе уже стартовала (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Новый арендатор участка действовал быстро. В феврале 2016 года он подписал с правительством города допсоглашение к договору аренды, предусматривающее изменение цели предоставления земельного участка на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства. Месяц спустя, в марте, арендатор получил положительное заключение независимой экспертизы об отсутствии нарушений при подготовке к строительству. В мае 2016 года были получены три последние разрешительные бумаги: свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, положительное заключение департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы по дендрологической части проекта и, наконец, разрешение на строительство.

Противники стройки на Живописной уверены, что стремительное согласование всей документации связано с тем, что руководитель «материнской» компании ООО «Строитель» — компании «Элиткомплекс» — Игорь Кузнецов пришел в эту структуру из мэрии Москвы. Кузнецов с 2011 года возглавлял дирекцию гаражного строительства Москвы (отвечает за реализацию программы «Народный гараж»), затем руководил ГКУ «Администратор московского парковочного пространства» (занимается платными парковками в столице).

По мнению кандидата юридических наук, преподавателя юрфака ВШЭ Павла Блохина, большие вопросы вызывает процедура получения арендатором участка под строительство. Юрист отмечает, что в подобных случаях город должен проводить аукцион. По его словам, эта норма в российском законодательстве была специально установлена для развития конкуренции и эффективного управления госимуществом. «Да, собственники объектов на конкретном участке могут получить землю в аренду и без конкурса, — говорит эксперт. — Но только в том случае, если их цель — обеспечение возможности эксплуатации таких объектов. На Живописной же старые постройки были снесены сразу после получения застройщиком разрешения на строительство дома».

«Получение разрешения застройщиком я могу объяснить только связями Игоря Вячеславовича в градостроительном комплексе города», — считает один из собеседников РБК из числа активистов группы против строительства ЖК на Живописной, попросивший не называть его имени.

Пресс-служба «Кортроса» оставила без ответа просьбу РБК получить личный комментарий этой версии от Игоря Кузнецова.

Депутат Мосгордумы Андрей Клычков считает, что в Москве в принципе нет «случайных инвесторов». По его мнению, существует устойчивый пул строительных компаний, которые за короткий срок могут получить право на строительство практически любого объекта в столице. К ним относится и ГК «Кортрос».

Возглавляемая Кузнецовым компания «Элиткомплекс» (согласно выписке из ЕГРЮЛ, принадлежит RSG International Ltd, Кипр) руководит и другой скандальной столичной стройкой. Высотная гостиница в районе Теплый Стан должна появиться на месте сквера «Родничок», в благоустройство которого в прошлом году к 70-летию победы в Великой Отечественной войне город вложил 40 млн руб. Парк уже обнесен забором, в него вошла строительная техника. Возле стройплощадки с весны 2016 года проходят митинги местных жителей, которые время от времени перерастают в потасовки с полицией и охранниками объекта. Последняя акция прошла 12 декабря — противники строительства на 15 минут перекрыли движение на Профсоюзной улице.

Стройка на месте сквера «Родничок», 15 декабря 2016 года (Фото: Никита Попов / РБК)

«По информации жителей, строительство начато без проведения публичных слушаний. Граждане обращают внимание на то, что под видом возведения гостиницы происходит строительство элитного жилого комплекса, о чем в открытую сообщается на сайте застройщика ГК «Кортрос», — рассказал РБК собеседник в Совете по правам человека при президенте РФ.

Риелторы действительно продают жилье в «гостинице». Официально этот объект называется «Апарт-отель «Коньково». К продаже предлагаются одно- и двухкомнатные апартаменты.

Сколько заработает застройщик «Серебряного бора»

В рекламных проспектах продавцы подчеркивают преимущества площадки на Живописной, 21. «Проект расположен всего в 150 м от живописного берега Москвы-реки в окружении вековых сосен. Необычное архитектурное решение продиктовано природными характеристиками места», — подчеркивается на сайте риелторской компании «Метриум-Групп».

Планируемая стоимость строительства ЖК — 4,26 млрд руб. Нынешняя средняя цена за «квадрат» — 208,22 тыс. руб. Если застройщику удастся продать все квартиры в комплексе по нынешним ценам (а они по мере готовности дома будут расти), выручка составит 6,713 млрд руб., прибыль — более 2,5 млрд руб. И это не считая 1605 кв. м коммерческой недвижимости.

Близость к парковой зоне хотя и не является определяющим фактором при выборе жилья, но повышает привлекательность объекта и его стоимость, подтвердили РБК специалисты из риелторских компаний. По словам директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в Москве есть ряд «дорогих парков», куда входят и территории ООПТ «Москворецкий», где при условии отсутствия проезжей части между домом и парком стоимость квадратного метра в новостройке может прибавлять до 20% по сравнению с равноценным объектом без зеленой зоны поблизости.

Эксперты и противники застройки отмечают, что из комплекса не может быть выезда — дорогу и инженерные сети придется прокладывать через парк или через стадион

Экспертиза из-за Амура

Представитель группы «Кортрос», в которую входит застройщик Живописной, Ирина Опимах заверила РБК, что компания получила все необходимые согласования, которые неоднократно были проверены соответствующими органами по запросам жителей. По ее словам, опасения москвичей, что примыкающие к новостройке участки парка «Москворецкий» станут ее придомовыми территориями, беспочвенны.

Есть у экспертов замечания и к работе проектировщиков. В частности, они утверждают, что расположение участка физически не позволяет проложить необходимую инфраструктуру (автомобильную дорогу и инженерные сети) в обход запретных земель со статусом ООПТ. С этим согласен советник руководителя Центра организации дорожного движения (ЦОДД) Москвы Андрей Мухортиков. «Главное, что надо решить в первую очередь: как автомобили будут выезжать со двора — или через парк, или через территорию стадиона, — говорит эксперт. — Другого не дано, ведь проезжую часть для выезда строить все равно придется». При этом Мухортиков уверен, что появление на Живописной нескольких сотен автомобилей жильцов нового комплекса к транспортному коллапсу в районе не приведет. «Движение здесь относительное свободное», — отмечает он.

Однако всего этого не выявила независимая экспертиза проектной документации, без которой застройщик не смог бы получить разрешение на строительство. Ее в марте 2016 года проводило столичное ООО «Судебные экспертизы и исследования». Теоретически ее можно было бы оспорить в суде. Однако, как следует из данных СПАРК, в октябре компания-эксперт начала процесс реорганизации через присоединение к другому юрлицу — ООО «Бойд», зарегистрированному в Комсомольске-на-Амуре, в квартире на окраине.

В СПАРК содержится информация о том, что учредитель ООО «Бойд» Евгений Качанов в период с марта 2016 года зарегистрировал по одному и тому же адресу 49 различных ООО, к каждому из которых затем присоединились компании, работавшие в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Две из этих реорганизованных компаний уже запустили процесс ликвидации; возможно, подобная судьба ждет и «Судебные экспертизы и исследования».

«Процедура с реорганизацией позволяет переложить ответственность за результаты проведенной экспертизы на новое юридическое лицо и его руководство, так как обязанности перед клиентом переходят к последним в порядке правопреемства, — объяснил РБК адвокат Олег Сухов. — С ликвидацией юрлица прекращаются и все его обязательства».

Представитель ООО «Судебные экспертизы и исследования» по телефону, указанному на сайте компании, подтвердил РБК факт проведения экспертизы проектной документации по Живописной, 21, отметив, что «никаких отклонений от законодательства в проекте не увидели». Факт реорганизации в компании тоже подтвердили, однако объяснить ее причины не смогли.

Что же касается ответственности органа, выдавшего разрешение на строительство дома на Живописной, 21, — Мосгосстройнадзора, то его функция заключается лишь в том, чтобы проверить у застройщика наличие всех необходимых документов, но не их обоснованность и законность.

Об этом Мосгосстройнадзор сообщил в ответе на обращение депутата Госдумы Геннадия Онищенко. Экс-глава Роспотребнадзора заинтересовался стройкой на Живописной не случайно — здесь живут его нынешние избиратели. По словам Онищенко, он дважды за последний месяц ездил на место будущей стройки, писал запросы в надзорные органы. «Получил невнятный, я бы даже сказал, полуоскорбляющий ответ, — сообщил РБК депутат. — Некоторые ведут себя в лучших традициях 1990-х годов. Видимо, в расчете на то, что все это дозволено». Онищенко пообещал, что будет отстаивать интересы избирателей «вплоть до суда».

Фото: Олег Яковлев / РБК

Вопрос федерального масштаба

Юрист Павел Блохин, по просьбе участников инициативной группы жильцов изучив ответы государственных органов по поводу стройки на Живописной, 21, пришел к выводу, что изменение вида разрешенного использования земельного участка департамент госимущества произвел автоматически согласно параметрам, содержащимся в градостроительном плане земельного участка. В свою очередь, указанный в нем вид разрешенного использования территории предопределен решением градостроительно-земельной комиссии города Москвы. Ее решение независимо и не базируется на документах территориального планирования и градостроительного зонирования.

Руководство Москомархитектуры утверждает, что возможность строительства здесь жилого дома и допустимая высотность в 75 м установлены ГЗК на основании принятого в мае 2010 года Генплана Москвы и потому не противоречат законодательству.

С этим не согласна ответственный редактор Красной книги Москвы Галина Морозова. По ее словам, в Генплане говорится, что назначение участка по адресу Живописная, владение 21, «относится к функциональной зоне №59 «специализированные спортивно-рекреационные общественные зоны» с высотностью до 15 м и имеет индекс планируемого функционального назначения зоны №100 «общественно-деловой».

«Можно быть уверенным, что, если бы проектом действующего ныне Генерального плана Москвы предусматривалось размещение высотного жилого комплекса на расположенном внутри соснового леса земельном участке по Живописной, вл. 21, жители районов Хорошево-Мневники и Щукино однозначно выразили бы свой протест на публичных слушаниях в августе 2009 года», — считает она.

Слушания перед выдачей разрешения на строительство жилого комплекса не проводились. «Данный участок расположен вне границ жилых территорий, поэтому в соответствии со ст.44 Градостроительного кодекса города Москвы публичные слушания по проекту градостроительного плана не проводились», — поясняется в официальном ответе мэрии на запрос РБК.

Впрочем, слушания все еще могут состояться, сообщил РБК руководитель группы общественного мониторинга по проблемам экологии и защиты леса регионального штаба ОНФ в Московской области Антон Хлынов. По его словам, противостояние вокруг проекта на Живописной не просто локальный конфликт.

«С точки зрения пространственного развития это вопрос политический и федерального масштаба, — уверен Хлынов. — Это тот самый случай, когда если нельзя, но очень хочется, то можно. Мы наблюдаем случай с абсолютно неприемлемой градостроительной политикой, когда нет целостного видения развития города, а решение принимается в интересах конкретного застройщика. При этом игнорируется мнение граждан, потому что законодательство по формальным причинам разрешает не проводить публичные слушания».

По словам Хлынова, эта ситуация обсуждалась в ОНФ на круглом столе, по итогам которого представитель застройщика пообещал, что подаст документы на государственную экологическую экспертизу проекта. «Кроме того, в январе все-таки должны пройти публичные слушания», — уверен представитель ОНФ.

В ожидании новых конфликтов

В Совете по правам человека при президенте России (СПЧ) РБК сообщили, что от москвичей поступает огромное число жалоб на выделение участков под строительство на сомнительных, с точки зрения жителей столицы, основаниях.

СПЧ направил в правительство Москвы и прокуратуру рекомендации по введению моратория на исполнение решений градостроительно-земельной комиссии; совет рекомендует проверить их законность, а саму комиссию — упразднить. В СПЧ считают, что она неподотчетна населению, деятельность ее закрыта и непрозрачна. Протоколы не публикуются, в открытом доступе отсутствуют. При этом на них базируются все последующие градостроительные решения и документы.

Ответа от мэрии и прокуратуры в СПЧ до сих пор не получили.

Согласно полученным в СПЧ выводам Министерства строительства России, одной из основных причин конфликтов между застройщиками и местными жителями является отсутствие в Москве утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Это «создает предпосылки для осуществления градостроительной деятельности «по усмотрению властей» и без учета мнения населения», говорится в письме Минстроя.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, определяющий, что, где и когда будет построено. Как сообщили РБК в Москомархитектуре, проект правил уже подготовлен и 22 декабря будет вынесен на публичные слушания. Они пройдут в каждом административном округе города. Слушания и последующее утверждение правил правительством города станут «одобрением» для нового строительства в районах.

«По идее правила землепользования и застройки должны соответствовать Генплану, но представители стройкомплекса города уже указали, что в среднем 17% территорий Москвы ждет изменение функционального назначения, — рассказала РБК член Общественного экологического совета Москвы Алина Енгалычева. — И, увы, эти изменения не в пользу жителей. В последние годы бывали случаи, когда на фоне возмущений горожан по поводу незаконных строек их приостанавливали. Люди успокаивались, хотя сами разрешения не аннулировались. Так вот, все эти стройки есть в проекте ПЗЗ. Поэтому, думаю, в будущем в городе громкие конфликты на стройках продолжатся».