Ипотека преодолела кризис

Фото: Сергей Васильев/Коммерсантъ

22 декабря АИЖК опубликовал доклад о состоянии рынка ипотечного кредитования, cогласно которому в январе — ноябре 2016 года в России было выдано 756 тыс. кредитов на 1,3 трлн руб., объем выданных кредитов вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 31%. В тот же день лидер рынка Сбербанк, на который приходится более половины выданных ипотечных ссуд, раскрыл свою статистику за тот же период: количество выданных Сбербанком ипотечных кредитов в январе—ноябре выросло в годовом исчислении на 11%, до 419 тыс., в денежном — на 10%, до 636 млрд руб.

И АИЖК, и Сбербанк связывают рост выдачи со снижением ипотечных ставок, которые, по их оценкам, вернулись на предкризисный уровень. В 2016 году банки неоднократно снижали ставки по ипотеке. Сбербанк, в частности, опускал их трижды.

«Осенью среднее снижение процентных ставок составило 0,45–0,55 п.п. В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года», — говорится в докладе АИЖК. По данным агентства, на первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых).

«Рынок продолжает восстанавливаться, [ипотечные] ставки вернулись на докризисный уровень. В случае выдачи ипотеки молодым семьям ставки [в Сбербанке] даже ниже — от 10,25%», — сообщила директор департамента розничных нетрансакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова на совместной пресс-конференции Сбербанка и Министерства строительства и ЖКХ. По ее словам, к уровню начала 2014 года приближаются и объемы выдачи ипотеки на вторичном рынке (+20% по сравнению с 11 месяцами прошлого года).

Ставкой по кризису

Заявление о возврате ставок по ипотеке на предкризисный уровень или даже ниже подтверждают и многие игроки из топ-10 по объемам ипотечного портфеля (согласно ренкингу Frank Research Group). Ставки на первичном рынке с осени и вовсе опустились до уровня ниже начала 2014 года, говорят заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов.

«Самая распространенная ставка по ипотеке по первичному рынку сейчас на уровне 10,9%, но встречаются и предложения пониже», — соглашается с ними директор департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин. Подтверждают тренд на снижение ставок до докризисного уровня в Транскапиталбанке, Райффайзенбанке и Россельхозбанке.

Получить комментарии в остальных банках из топ-10 (Связь-банк, Газпромбанк и «ДельтаКредит») не удалось.

Как считают в компании «ЦИАН Групп» (владеет крупнейшей базой купли/продажи и аренды недвижимости), в 2016 году «именно переход значений ставок по ипотеке в относительно комфортную для заемщиков зону (ниже 12% годовых для новостроек и ниже 13% на вторичном рынке) стал одним из ключевых стимулов развития рынка».

Господдержка необязательна

Достигнутый уровень ставок, по мнению банкиров, снижает значимость такого фактора обеспечения спроса на ипотеку, как господдержка. Хотя программа субсидирования ипотеки, запущенная в марте прошлого года, чтобы помочь гражданам в покупке жилья после резкого роста ставок по кредитам (из-за повышения ключевой ставки в декабре 2014 года до 17%), прекращает свое действие с начала 2017 года и решение о ее продлении пока не принято, это не окажет негативного влияния на рынок ипотечного кредитования, поскольку рыночные ставки приблизились к уровню, заложенному в программе.

«Достигнутый уровень ставок — в районе 12% — довольно комфортен для клиентов. Люди на этом уровне ставок брали большие объемы кредитов в 2013–2014 годах, и такая ставка не является каким-то существенным ограничителем», — говорит Андрей Осипов из ВТБ24. В 2016 году на ипотеку с господдержкой приходилась большая часть выданных кредитов на первичном рынке.

Продолжительное снижение

Участники ипотечного рынка не исключают, что в 2017 году тенденция снижения ставок продолжится. «Главным образом на фоне возможного снижения ключевой ставки ЦБ, — отмечает Осипов. — Хотя снижение [ипотечных ставок] будет более плавным, чем в 2016-м, — не более 0,5–1 п.п.». С ним согласна Татьяна Ушкова из Абсолют Банка.

«Мы ожидаем, что Банк России снизит ключевую ставку на 1,5% в 2017 году. Такого же размера понижения ставок по ипотеке повсеместно, правда, не будет. Ситуация будет зависеть от банка к банку, особенно от их способности привлекать длинные дешевые деньги, от кредитных рисков и автоматизации процесса выдачи жилищных кредитов. Но в любом случае ставки по ипотеке будут снижаться», — считает руководитель управления кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.

Дальнейшее сокращение ставок в 2017 году после возможного снижения ключевой ставки ЦБ ожидает и директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Но, по его мнению, из-за прекращения действия программы ставки в начале года могут кратковременно вырасти на 0,5–2 п.п. от текущих уровней. Похожего мнения придерживается и Олег Коркин из «Возрождения». «Та же «первичка» подешевела благодаря госпрограмме по поддержке ипотеки. Поэтому если программа не будет продлена на 2017 год, то ставка по первичному рынку автоматически поднимется до 11,5–12% в начале 2017 года», — полагает он.​

Ценовой фактор

Снижение ставок по ипотечным кредитам может отчасти нивелироваться для покупателей жилья повышением его стоимости, предупреждает директор управления по работе с партнерами Сбербанка Николай Васев. По его словам, снижение ипотечных ставок повлечет рост спроса и, как следствие, повышение застройщиками цен на жилье.

Сбербанк наблюдает тренд повышения цен на квартиры в целом по стране уже с сентября, говорит Васев. «Если все будет идти так, как идет, то вполне возможно, что тенденция продолжится», — полагает он.

Ожидает роста цен на жилье в 2017 году и Минстрой. Как пояснил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин 22 декабря, из стоимости квадратного метра удалось убрать перекладываемые на покупателя затраты путем господдержки в части инфраструктуры, но больше потенциала для снижения цен на жилье нет.

Рост цен прогнозирует и Ушкова из Абсолют Банка. «Себестоимость жилья, сдававшегося в 2015–2016 годах, рассчитывалась до кризиса. У всех же новых объектов, которые будут введены в 2017–2018 годах, себестоимость более высокая. Цены выросли на все — на арматуру, на цемент и так далее. Стоимость квадратного метра будет выше по объективным причинам», — объясняет она.

Кроме того, добавляет Ушкова, в 2017 году ожидается сокращение объема ввода новых квартир. По словам Стасишина, в этом году было введено жилья общей площадью свыше 60 млн кв. м. «В программу Минстроя заложено уменьшение объемов в 2017 году и только в 2018-м ожидается рост. Сокращение объема ввода обусловлено тем, что из-за кризиса многие проекты крупных девелоперов были приостановлены, и 2017 году они будут решать, размораживать их или нет», — объясняет она.