За доступной ипотекой — в Магадан
За доступной ипотекой — в Магадан
Росбанк оценил распространенность жилищных кредитов в российских регионах
Ипотека весной 2019 года стала доступнее, оценили аналитики Росбанка: у россиян растут зарплаты, а банки снижают ставки. Проще всего платить по ипотеке в Магадане и на Ямале, сложнее всего — в Севастополе, Приморье и Москве
Сколько платит за ипотеку средний россиянин
Доля зарплаты, которую будет тратить средний российский заемщик на платежи по ипотечному кредиту, снизилась, показало исследование Росбанка (есть у РБК). Условный россиянин со средним заработком, который купил квартиру в ипотеку в конце мая, будет ежемесячно тратить на обслуживание кредита 45,8% зарплаты. В апреле доля была выше — 46,9%, а в феврале, на который пришелся локальный максимум, — 47,5%.
Как определяли доступность ипотеки
Аналитики «Росбанк Дом» (ипотечный филиал, созданный на базе «ДельтаКредита», бывшей «дочки» Росбанка; в начале июня он был присоединен к Росбанку) основывались на данных Росстата о среднемесячной начисленной зарплате (среднее значение за последние 12 месяцев, чтобы сгладить сезонность) и средней цене квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости в первом квартале 2019 года, а также на уровне средневзвешенной базовой процентной ставки по ипотечным кредитам (расчеты «Росбанк Дом» по данным банков и Frank RG). Рассматривалась квартира площадью 40 кв. м, срок кредита — 15 лет, первоначальный взнос — 20% от стоимости квартиры. Квартира покупается в том же регионе, где человек работает и получает зарплату.
С мая 2016 года, когда в среднем на ипотечный платеж уходило 65% зарплаты, доля отчислений снижалась вплоть до минимума в 43,2% в сентябре 2018 года, затем снова стала расти — до весны 2019 года, следует из данных банка. В начале 2019 года банки повышали ставки по ипотеке, жилая недвижимость дорожала, однако с марта ни один банк ставок не повышал, а в прошлом месяце некоторые стали снижать, пояснила автор исследования, главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. Поспособствовал также рост зарплат россиян, отмечается в исследовании.
Динамика коэффициента сейчас больше определяется изменением средней зарплаты, считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников: средняя ставка и сумма ипотечного кредита влияют на него мало в силу своей инерционности. Рост номинальных зарплат ускорился с 5,1% в годовом выражении в феврале до 7,7% в марте и до 8,1–8,4% в апреле–мае, поддержала главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. К тому же, когда стало возникать ощущение, что цикл повышения ключевой ставки ЦБ закончился, банки начали более активно стимулировать ипотеку через снижение ставок, добавила она.
Считается, что повышенные риски возникают, когда на платежи по кредитам уходит больше 50% дохода, но рассчитанный Росбанком показатель ниже этого порога. При этом исследование учитывает лишь одну статью доходов — начисленные зарплаты, поскольку ипотеку в основном берут те, у кого это основной источник дохода, отметила Ващелюк. В целом доход работающего гражданина с учетом других статей может быть несколько больше, а соотношение платежа к доходу, соответственно, еще ниже.
В каких регионах ипотека доступнее
Аналитики рассчитали, сколько квадратных метров может позволить себе человек, который тратит 50% зарплаты на платеж по кредиту с первоначальным взносом 20% и выплачивает его 15 лет. В среднем площадь квартиры, которую можно купить на вторичном рынке на таких условиях, в мае увеличилась почти до 44 кв. м, показали расчеты Росбанка. В апреле она составляла 43 кв. м, а самую большую квартиру можно было купить в сентябре 2018 года — около 46 кв. м.
Самое доступное жилье — в Магаданской области и Ямало-Ненецком автономном округе, где при относительно высоких средних зарплатах и низкой стоимости жизни заемщик в среднем может позволить себе квартиру площадью более 100 кв. м.
8% для Путина
До 15 января 2020 года правительство должно принять меры по снижению процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и отчитаться об этом, такое поручение чиновникам в марте дал президент Владимир Путин. Кроме того, до 1 июля 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина должны добиться законодательных изменений, которые позволят предоставить ипотечные каникулы гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Набиуллина заявляла, что считает задачу достижения ставок по ипотеке на уровне 8% вполне реальной, правда, не гарантировала ее достижения к 2021 году.
Заемщик со средней московской зарплатой может рассчитывать на одну из самых маленьких квартир — площадью 27,4 кв. м. Меньше только в Приморском крае (26,1 кв. м) и Севастополе (24,9 кв. м). На Севере всегда самое дешевое жилье, оживить этот рынок особо не получается, подтвердил Матовников: например, в ЯНАО действуют очень щедрые ипотечные программы «Газпрома» — компания субсидирует своим сотрудникам всю процентную ставку, а те берут кредиты, чтобы купить жилье где-нибудь на юге.
Одни риски сменились другими
Чтобы охладить быстро растущий рынок ипотеки, ЦБ с начала года повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом меньше 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Введенные ЦБ ограничения первоначального взноса по ипотеке будут иметь противоположные заявленным последствия, считает Матовников: до этого ипотека с первоначальным взносом до 20% обеспечивала почти половину спроса, но после введения ограничений он сократился незначительно. Связано это с тем, что в России помимо покупки квартиры в кредит заемщики сразу же откладывают деньги и на ремонт. Они увеличивают первоначальный взнос за счет этих сбережений, а средства на ремонт восполняют за счет потребительского кредита. Таким образом, долговая нагрузка растет, но реальное отношение стоимости залога к стоимости кредита не меняется.
