Ипотека отдалилась на полтора месяца
Ипотека отдалилась на полтора месяца
«Дом.РФ» проанализировал доступность жилищных кредитов в российских регионах
Дольше всего на первоначальный взнос для ипотечного кредита приходится копить жителям Дагестана и Калмыкии, оценил «Дом.РФ». В трех регионах России отложить необходимую сумму можно всего за год. Москвы и Петербурга среди них нет
Россиянам требуется меньше двух лет, чтобы собрать первоначальный взнос по ипотеке: в январе—сентябре средний срок накопления средств, необходимых для оформления кредита, составил 21 месяц, оценили аналитики «Дом.РФ» по просьбе РБК. В 2019 году показатель составлял 19,5 месяца.
Оценки «Дом.РФ» основаны на данных Росстата и Банка России. При расчетах использовалась информация о средней зарплате и среднем размере ипотечного кредита в январе—сентябре 2020 года в разных регионах. Предполагалось, что в собирающейся взять ипотеку семье два человека работают и откладывают на первоначальный взнос 30% своей зарплаты, а сам первоначальный взнос по ссуде равен 20% от стоимости жилья.
В каких регионах можно быстрее всего накопить на ипотеку
Минимальный срок для формирования первоначального взноса по ипотеке в этом году составляет 12 месяцев, следует из расчетов «Дом.РФ». За это время накопить необходимые средства могут жители Ямало-Ненецкого автономного округа, Магаданской области и Чукотки. В этих регионах средний размер ипотечного кредита превышает общероссийский уровень: в целом по стране по итогам девяти месяцев 2020 года он составлял 2,45 млн руб., а в этих трех регионах — 3 млн, 2,6 млн и 3,1 млн руб. соответственно.
Самые крупные ипотечные кредиты оформляют в Москве (в среднем 5,3 млн руб.), Московской области (3,7 млн руб.), Санкт-Петербурге (3,3 млн руб.), а также на Сахалине (3,6 млн руб.). На первоначальный взнос жителям столицы приходится копить 23 месяца, а петербуржцам — 22.
Дольше всего на ипотеку вынуждены откладывать на Северном Кавказе: например, в Дагестане на сбор стартового взноса по кредиту семьям требуется свыше трех лет. В 64 регионах России потенциальные заемщики способны накопить первоначальную сумму для ипотеки за 2–2,5 года.
Материнский капитал как основа ипотеки
С 2020 года в России расширилась программа материнского капитала, который российские семьи преимущественно тратят на улучшение жилищных условий. Единовременная выплата свыше 466,6 тыс. руб. стала доступна семьям, где после 1 января этого года родился (или был усыновлен) первый ребенок. Материнский капитал для семей, где после начала года родился второй ребенок, увеличен до 616 тыс. руб. (в 2019 году его сумма составляла 453 тыс. руб.).
Использование маткапитала заметно сказывается на сроках, которые требуются для накопления первого ипотечного взноса. Так, в 14 регионах материнский капитал полностью покрывает среднюю сумму первоначального взноса. Во всех остальных субъектах, кроме Москвы и Подмосковья, благодаря маткапиталу срок накопления взноса для ипотеки составит от нескольких месяцев до года, подсчитали в «Дом.РФ».
Как пандемия влияет на способность россиян копить на жилье
Основные факторы, определяющие скорость накопления первоначального взноса по ипотеке, — доходы населения и динамика цен на жилье. В 2020 году оба аспекта скорее играли против будущих заемщиков, считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. По данным «Дом.РФ», с января стоимость недвижимости на первичном рынке выросла на 10,5%, значительный вклад в рост цен внесла программа льготной ипотеки под 6,5%.
Даже при стагнации цен на недвижимость срок накопления на ипотечный взнос вырос бы, подчеркивает Лопатин: «Во-первых, на фоне пандемии упали реальные располагаемые доходы населения (на 4,3% за три квартала). А во-вторых, упала доходность от уже накопленных средств как из-за снижения ставок по вкладам и накопительным счетам, так и из-за снижения дохода от вложений в прочие надежные инвестиционные инструменты».
На фоне кризиса банки также не стремились смягчать требования к заемщикам, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Как отмечает аналитик, в этом году минимальный первоначальный взнос в процентах от стоимости недвижимости значительно не снижался и это сказывалось на сроках накопления средств. По ее словам, в следующем году срок сбора средств на первоначальный взнос продолжит удлиняться. «Быстрого восстановления доходов граждан не ожидается, а стоимость недвижимости продолжит расти, в том числе по причине активного спроса на первичное жилье из-за продления до 1 июля 2021 года госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%», — поясняет Щурихина.
Программа льготной ипотеки может дать и обратный эффект — россияне смогут быстрее набирать необходимую сумму для получения кредитов, допускает Лопатин. Он напоминает, что минимальный размер первоначального взноса по ипотеке под 6,5% был снижен до 15%. По собственным программам банков зачастую ставка зависит от первоначального взноса, и это удерживает некоторых заемщиков с относительно небольшими накоплениями от оформления кредитов, замечает он.
Есть ли риски ипотечного пузыря
Новая программа льготной ипотеки для новостроек действует в России с мая. Уже в июне, когда в стране только начали снимать санитарные ограничения в связи с пандемией, банки фиксировали повышенный спрос на кредиты под 6,5%, писал РБК. В августе и сентябре выдачи ипотеки достигли исторического максимума: в первый осенний месяц банки оформили около 185 тыс. ипотечных договоров на сумму 0,5 трлн руб.
Растущие выдачи ипотеки, а также продление льготной программы почти на год создают риски для этого сегмента, отмечали некоторые аналитики. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина, напротив, заявляла, что не видит предпосылок для надувания ипотечного пузыря. «На данный момент мы не видим таких проблем (рисков финансовой стабильности. — РБК), но должны очень внимательно следить за несколькими показателями», — говорила глава ЦБ в конце октября на форуме «ВТБ Капитала» «Россия зовет!».
Ранее регулятор фиксировал увеличение выдач ипотеки с низким первоначальным взносом и указывал на риски, которые могут возникнуть, если ипотеку будут брать заемщики с небольшими накоплениями. Как следует из статистики ЦБ, во втором квартале 2019 года 35,9% ипотечных кредитов выдавались с первоначальным взносом от 10 до 20% (pdf.). Во втором квартале этого года, когда льготная программа уже была запущена, аналогичный показатель снизился и составил 23,9%, сообщили РБК в ЦБ. Данные за третий квартал, рекордный для ипотечного рынка, там не раскрыли. «Стандарты вновь предоставленных ипотечных кредитов в условиях пандемии сохраняются на достаточно консервативном уровне», — подчеркнул представитель регулятора.
Качество ипотеки остается на высоком уровне, отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг: «Анализ кредитов, выданных по программе в последнее время, показывает, что средний уровень первоначального взноса более чем в два раза превышает минимально разрешенный — он составляет более 30% по сравнению с разрешенными 15%. Средняя стоимость квартиры, приобретаемой по программе (за исключением Москвы), составляет 3,5–4 млн руб., при этом граждане, имея возможность заплатить около 500 тыс. руб. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в два раза больше». По словам Гольдберга, во многом это связано с получением семьями материнского капитала.
