Льготная ипотека подорожала и подровнялась
Льготная ипотека подорожала и подровнялась
Как меняются условия субсидируемых государством жилищных кредитов
Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год, подняв ставку до 7% и сократив размер кредита до ₽3 млн. Но семьи с хотя бы одним ребенком, рожденным после 2017 года, смогут взять ипотеку до ₽12 млн под 6%
Президент Владимир Путин заявил, что резко сворачивать программу льготной ипотеки на новостройки нельзя, ее надо продлить на один год, до 1 июля 2022-го. Он предложил сохранить ее действие для всех регионов России, но изменить условия. «При этом чуть-чуть приподнимем саму ставку, и будут внесены некоторые изменения», — сказал Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме.
Ставка по льготной ипотеке составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн руб., следует из заявления Путина. Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для всех остальных регионов — 6 млн руб.
Одновременно Путин объявил о расширении программы семейной ипотеки по ставке 6%. Она теперь будет предоставляться семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года, а не как сейчас (семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года). Максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. При этом можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Что нужно знать о льготной ипотеке
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года, в разгар антикоронавирусных ограничений, с начала лета выдачи кредитов резко пошли вверх. Программа должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля 2021 года. По словам Путина, введение льготной ипотеки позволило привлечь в жилищное строительство в России свыше 2 трлн руб., ее оформили более полумиллиона семей.
С введением программы льготной ипотеки и снижением ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу под 6,5%. В январе—марте 2021 года доля льготной ипотеки в выдачах составила 26%, следует из данных «Дом.РФ».
Почему изменят параметры льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, и Минстрой выступали за ее продление, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек. Однако ЦБ указывал на возникшие в связи с ее действием риски: субсидирование ипотечных ставок стало негативно влиять на стоимость жилья и его доступность для потребителей — в некоторых регионах рост цен на недвижимость нивелировал ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки, заявила в конце прошлого года председатель Банка России Эльвира Набиуллина, указав, что важно не допустить пузыря на ипотечном рынке.
Параметры льготной ипотеки было решено изменить, после того как были проанализированы выданные по программе кредиты, рассказал в кулуарах ПМЭФ-2021 вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, средний объем 90% кредитов составил около 3 млн руб.: «Поддержка ипотеки — это дорогостоящее мероприятие, поэтому мы долго с Центральным банком проводили совместные переговоры, расчеты и пришли к выводу, что оптимальная цифра — это 3 млн руб. для всех регионов».
Вице-премьер также отметил, что за 2020 год было выдано около 80 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки. По прогнозу Хуснуллина, с расширением программы на семьи с одним ребенком объем выдачи может увеличиться до 100–120 тыс. кредитов. Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко настроен еще более оптимистично: по его мнению, выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться до 175 тыс. кредитов в год. По оценке министра финансов Антона Силуанова, для расширения программы семейной ипотеки из бюджета потребуется примерно 40 млрд руб. на три года.
Всего по двум льготным программам за год (с июля 2021-го по июнь 2022-го) может быть выдано 250 тыс. кредитов на 700–800 млрд руб., надеется Хуснуллин.
Как это скажется на продажах жилья
Повышение ставки на 0,5 п.п. не окажет заметного влияния на итоговый уровень переплаты и долговую нагрузку, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Предложенная ставка будет по-прежнему выгодна заемщикам, особенно в условиях повышения ипотечных ставок вслед за ключевой, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. На 1 мая средняя ставка по жилищным и ипотечным кредитам в России составила, по информации ЦБ, 7,3% при ключевой ставке 5% годовых. Коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также уверен, что ставки по программе все равно останутся привлекательными для покупателей, особенно в тех регионах, где не было значительного роста цен и при этом ощущается острая нехватка жилья.
Более значимым, по мнению опрошенных РБК экспертов, является снижение предельной суммы кредита. Хотя программа сохранится во всех регионах России, де-факто она ограничит спрос на льготные ссуды в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, констатирует Доронкин, напоминая, что на эти три региона пришлась почти треть общего объема выданной ипотеки в январе—апреле этого года. Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске, добавляет директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Москве льготной программой продолжат пользоваться заемщики с крупной суммой первого взноса, надеется заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба.
Расширение программы семейной ипотеки, по оценке Доронкина, серьезно не повлияет на спрос: на семейную ипотеку приходится менее 5% от общего объема выдач за последние два года, и расширение конкретно этой программы вряд ли даст какой-то серьезный эффект.
«Клиентов с маленькими детьми на рынке новостроек очень много, поэтому [благодаря этой программе] резкого падения спроса в Москве и Подмосковье удастся избежать», — возражает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Расширение целевой аудитории семейной ипотеки может частично нивелировать негативный эффект от значительного — в четыре раза [в столичных городах] — снижения максимальной величины кредита по программе льготной ипотеки, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Дом.РФ» приводит данные Росстата, согласно которым в России ежегодно рождаются 500–600 тыс. детей, то есть на льготные кредиты уже с июля могут рассчитывать 1,5 млн семей. По данным «Дом.РФ», с момента запуска программы льготной ипотеки ею воспользовались 140 тыс. семей, им было выдано кредитов на 375 млрд руб.
Повлияет ли изменение условий на цены
Введение программы льготной ипотеки и повышение спроса на жилье стали одними из факторов, вызвавших в прошлом году рост цен на квартиры. В апреле этого года Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, отмечая, что в среднем по России стоимость жилой недвижимости увеличилась на 12%, а в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. По расчетам «Дом.РФ», которые приводит Центральный банк, выгода от программы для покупателя нивелируется, если рост цен на жилье превышает 19%.
По итогам проверки ФАС не выявила картельного сговора между застройщиками, который мог бы вызвать рост стоимости квартир в новостройках. Среди факторов, повлиявших на подорожание жилья, чиновники называли нехватку рабочих на стройках и рост стоимости стройматериалов, в частности арматуры и металлопроката. На льготную ипотеку пришлось только около 5% от роста цен на жилье, указал на ПМЭФ-2021 Хуснуллин.
Новые условия по льготной ипотеке немного сдержат рост цен на недвижимость, полагает Щурихина. Поскольку средний размер ипотечного кредита приближается к 3 млн руб., то есть соответствует лимиту льготной программы, застройщики не захотят сокращать поток клиентов, подходящих под ее условия, и тем самым будут сдерживать рост цен, поясняет эксперт.
Какие возникают риски
Снижение кредитных лимитов по льготной ипотеке может привести к увеличению спроса граждан на необеспеченные кредиты, «чтобы получить недостающую сумму для первоначального взноса», не исключает Доронкин. В мае ЦБ вновь обратил внимание на сохраняющуюся практику оформления потребкредитов для внесения первоначального взноса по ипотеке. Сейчас, по оценкам рейтингового агентства АКРА, первоначальный взнос не менее чем 7% ипотечных ссуд прямо или косвенно оплачивается средствами потребкредитов.
Расширение программ субсидирования ипотечных ставок создает риски для банков, отмечали ранее аналитики агентства «Эксперт РА». Заемщики, которым были одобрены ссуды на льготных условиях, с высокой вероятностью не получили бы их без госпрограммы, поясняли аналитики. В основном это связано с низким первоначальным взносом по льготным кредитам: чем выше этот показатель, тем меньше вероятность дефолта, считает ЦБ. По его данным, наращивание выдач ипотеки именно за счет ссуд с низким первоначальным взносом (до 20%) уже произошло: если до начала пандемии доля таких кредитов составляла 32% от общего объема выдач, то в первом квартале 2021 года — уже 37%. Первоначальный взнос по льготным программам, по словам Хуснуллина, останется на уровне 15%.
«Льготная программа опасна тем, что она провоцирует заемщиков с низкими доходами обращаться за кредитами, а банки — снижать стандарты андеррайтинга, и все это на фоне роста цен на недвижимость», — констатирует старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. По ее мнению, риски ухудшения качества ипотечных кредитов при продлении программы сохраняются.
Чтобы сдержать накопление рисков в ипотеке, ЦБ уже объявил, что с 1 августа повысит для банков коэффициенты риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Самое заметное ужесточение требований как раз затронуло ссуды с низким первоначальным взносом.
